楼市调控渐入敏感区之际，《全国房地产业发展“十二五”规划》(下称房地产业“十二五”规划)的编制正步入舆论聚光灯下。
《财经国家周刊》记者获悉，由行业协会专家完成的“全国房地产业发展‘十二五’规划(建议稿)”中，针对“十二五”期间的房地产业发展定位、方向及目标等原则性问题，提出了许多不同以往的建议，其中涉及是否坚持房地产“支柱产业”的定位、开征房产持有环节税、进行全国范围的房屋普查、稳定政策预期以及增加土地有效供应等诸多敏感问题。
重释“支柱产业”
该建议稿由中国房地产业协会副会长朱中一牵头起草，目前已上报至住房和城乡建设部，并抄送国家发改委等相关部委，正在等待各方的意见反馈。
然而，处在楼市调控的风口浪尖，参与房地产业“十二五”规划编制的专家们深感任务艰巨，一些原本可以实事求是的问题，如今不得不顾及舆论风险。比如，是否继续保留自2003年国务院18号文件确立的“房地产业是国民经济‘支柱产业’”的历史定位。
《财经国家周刊》记者在采访中得到证实，房地产业“十二五”规划谏言者们倾向于承认房地产拉动国民经济的客观作用，但同时提出应对“支柱”重新释义。
“中国正处在城市化进程的加速期，短期内这一现实改变不了。”中国房地产业协会秘书长苗乐如认为，是经济发展的客观选择及表现，赋予房地产业的“支柱产业”定位，“这不是人为能够左右的。”
但苗乐如同时强调，应该换一个角度去理解“支柱”：房地产虽然担负着拉动国民经济发展的功能，但其自身增加值有限，“核心在于它拉动的50多个相关产业。”
这与半年前接受《财经国家周刊》记者采访的中国土地学会副理事长黄小虎的观点如出一辙。后者曾指出，拉动50多个相关产业的，是建筑业而非房地产业。多年以来房地产业被当成“支柱产业”其实是一种“误解”，“建筑业才应该是支柱产业。”
与黄小虎同时提议弱化房地产“支柱产业”地位的，还包括全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵等一批业内专家。他们一致认为，正是因为过多强调房地产的“支柱”地位，才导致住房过渡市场化，使保障缺位。
2010年全国两会期间，上述专家们呼吁，应调整发展思路，“使住房政策向满足人民基本生活需求回归，向社会保障和准公共产品的属性回归”。
对此，苗乐如表示，无论是否提房地产“支柱产业”的定位，最终还是应客观认识房地产业的责任，从“国计”和“民生”两个角度去制定未来5年的房地产规划。“两个担子都要担起来。”
由此延伸，苗乐如认为，不应将商品房与保障房割裂看待。大力发展保障房“并非意味着市场经济向计划经济的倒退”，因为从房地产对钢铁、建材等其他产业的拉动效应来说，保障房和商品房对“国计”所发挥的作用是一致的。“保障房和商品房是从两个不同角度去解决民生问题。”
支持开征房产税
对于此前业界广为关心的开征物业税(或称房产税)问题，房地产“十二五”规划(建议稿)中明确表态：“赞同开征房产持有环节税。”
但建议稿牵头人朱中一认为，开征房产持有税种的前提是“不要给大多数老百姓造成压力”，因而要设定合理的税收豁免范围。同时，还要鼓励持有多套房产的人“把多余的房子吐出来”。因此，在开征房产持有环节税的同时，还应降低流转环节的税收。“让房地产市场活起来，盘活闲置的房子。”
与此同时，“短期看信贷，中期看土地，长期看结构”，是房地产业“十二五”谏言者们普遍认同的一种房地产调控逻辑。
信贷政策在房地产调控中往往立竿见影。这一点已为不久前出台的“史上最严厉”房产新政“国十条”所证实。在收紧第二套放贷、暂停第三套房贷的差异化信贷政策下，北京、深圳等地房地产成交量迅速萎缩，炒房现象得到控制。
这一从严的调控手段，会不会被编入房地产发展“十二五”规划、固化为长期政策？建议稿起草专家给出的回答未置可否：“这个很难说。现在国家调控政策刚出台，说这个不合适。”
土地方面，谏言者们思考的问题是：“国家的土地供应计划是有了，但怎样变成有效的土地供应？”
2009年，全国土地供应计划完成率约为55%。2010年，鉴于前5个月北京等三大城市仅完成计划的20%的局面，18.5万公顷供地计划最终会否再成为“不可能完成的任务”，仍是悬念。而土地供应的有效增加，事关未来房屋供应能否跟得上、供需是否会再度失衡、房价是否会再次反弹等若干系统风险。
朱中一认为，目前土地供应计划不能有效完成，症结在于地方政府对土地交易底价定价过高，根源还在于对土地财政的依赖。
在金融和土地两大房地产核心环节外，苗乐如进一步认为，中国房地产业的核心问题是“结构”。投机疯长、炒房猖獗和房价飙升，都是住房结构不合理的具体表现。
以北京为例，目前政策性住房约占市场总量的30%。而国际上公认的住房结构较为合理的两个地区，新加坡政策性住房约占市场的50%，香港也超过49%。苗乐如据此认为，“北京市政策性住房惟有达到50%~60%，供需才算基本平衡，市场控制才有基础。”
另一个结构失衡体现在房地产“业态”层面。朱中一对《财经国家周刊》记者谈及在三亚市调研时的体会认为，三亚市90%以上的购房者为外地人，房屋空置现象严重，是对当地资源的极大浪费。为此，他建议三亚市应多发展产权式酒店等持有型物业，提高资源使用效率，降低泡沫风险。
规划数据缺失
朱中一告诉《财经国家周刊》记者，在起草建议稿过程中，他遭遇了一个现实的尴尬：可供参照的全国性住房基础数据“并不清晰”。
自1985年第一次全国房屋普查工作以来，住房领域内大规模的“家底”摸查已中断了25年。而这25年，中国房地产发生了翻天覆地的变化，住房基础数据的更新却没有及时跟上。例如：城市化进程中，农民进城带来的住房需求量增长，行政区划调整导致的城镇居民人均住房面积统计口径变化，以及城市存量房资产多少等，均没有精确的统计数据。
鉴于此，朱中一在建议稿中呼吁，应进行一次全国范围的房屋普查，以精确数据作为决策依据，科学制定未来五年的住房发展规划。朱中一认为，目前各城市按年度制定的廉租房等保障房落实计划，过于局限。未来五年，“全国住宅建设领域应有一个整体的规划”，各类住宅的合理建设规模，应在数字上明确规划。除了强调“数字”规划，建议稿还提出，在“十二五”期间应加强房地产“政策”长期规划，稳定政策预期。
朱中一认为，虽然自2009年年底至今的“国十条”新政，房地产调控态势始终保持了政策的连续性，但是“不断有政策出台”，使“稳定市场预期”成为挑战。“如果政策预期不稳定，开发商就不敢投资，就会加剧目前住房供给不足的局面。所以就很难保证房价会在调控松懈时再次出现反弹。”
与这种担忧相呼应的是，2010年前5个月全国房地产投资情况相当不乐观：国土资源部曾确定今年全国的土地供应计划是18.5万公顷，但前5个月，北京、上海和广州三大一线城市住宅用地实际成交量仅占供地计划的20%左右，二、三线城市的执行情况也不理想，土地流拍频现。
总结过去几年的“调控-空调”怪圈，“十二五”规划谏言者们普遍认为，房地产政策不宜“多动”，稳定压倒一切。
