2010年，在政府的大力调控下，中国房地产业经历跌宕起伏的一年。年初，对全年经济增长走势心中没底，中央出台的调控政策相对温柔，调控效果不理想，一季度各地房地产市场普遍量价齐升，部分大中城市房价上涨过快；4月份，一季度经济数据出炉，GDP增长率高达11.9，中央心里有底了，立即下重手调控房地产业，4月26日出台了“国六条”，之后全国14个城市又陆续出台限售令，“物业税”(法理说不通，御用专家给换了个称呼，叫“房产税”)即将开始试点的传言也甚嚣尘上，房地产市场受到重压，出现价滞量跌的僵持局面；6、7月份，国内经济快速下滑，各地政府对房地产业采取外紧内松的管控局面，没有严格执行“国六条”，没有再出台有力度的调控措施，使开发商得以喘息，僵持局面逐渐向对开发商有利的局面转化，各地房价普遍稳中有升，销量有所恢复；9月末，经济快速下滑态势得到遏制，全年经济增长再无悬念，CPI急剧上升，中央再出严厉的调控政策，包括加息等，在控制通货膨胀的同时，重点打压房地产业，三个月时间过去了，目前看本次调控结果收效甚微，部分城市的地价、房价，重又表现非理性上涨之势……
2009年末，我对2010年房地产形势的判断原文如下：“不可能重蹈2008年的覆辙。当然，政府在2010年着力调控地产将成必然，不同时期、不同程度的调控措施，将给房地产市场带来不同的影响，全国多数大中城市，包括成都在内的房地产市场，全年的波动可能会很大。但是我们相信：2010年的房地产形势应该比2008年好得多，即便相比2009年，也不会差到哪里去，好一些的可能性更大。特别是2010年上半年，形势应该好于2009年同期；2010年下半年，房地产形势的不确定性大一些，要视年中的CPI上升速度和出口增长速度来判断，目前看，2010年下半年房地产企业的经营业绩，仍有可能超越2009年下半年同期。”今天来看，上述判断基本正确。原因在于我的判断立足点选择正确，有以下三点：1、经济增长与房地产调控呈正相关关系，经济形势越好，政府调控房地产的决心越大，手段越严厉； 2、短期内房价若上涨过快，必然招致调控升级，3、供求关系是决定房价的基础。相比往年，2010年的房地产供给相对不足，所以当初我大胆预言2010年的房地产形势差不到哪里去。
判断2011年的房地产市场走势，应继续以上述三点作为分析基础，除此之外，还必须综合考虑通货膨胀走势可能给房地产市场带来的复杂影响。我认为：
1、在经济转型和住房问题日益政治化的大背景下，房地产业，特别是住宅产业，将长期处于被调控状态。我们欣喜地看到，2010年政府的房地产调控水平显著提高，调控时机把握得较好，调控手段越来越多样化、越来越灵活。这样的调控水平，使政府、开发商、消费者在2010年基本实现三方共赢。2011年，政府对于房地产的调控将更加灵活、主动、提前，只要开发商能保持理性，我们没必要过度担心房地产业会因为宏观调控而大起大落。
2、截至2010年11月份，全国商品住宅销售面积为74056.42万平米，同比增长7.4%；全国商品住宅竣工面积39321.93万平米，同比增长7.14%；全国商品住宅新开工面积114721.5万平米，同比增长46.17%；全国办公用房销售面积为1481.73万平米，同比增长25.85%；全国办公用房新开工面积3227.23万平米，同比增长41.56%；竣工面积981.65万平米，同比增长4.65%。再加上全国今年将新建1000万套保障房，至少在2011年上半年，房地产供给状况将大大超过2010年同期。近期部分城市房价有非理性上涨势头，中央若再出重手调控，很有可能将着手限制开发商贷款；今年央行采取新的信贷规模控制办法，将放贷规模跟资本充足率、存贷比动态挂钩，银行的放贷额度可能会大幅减少，再加上利率提高，将使部分开发商减少投资。若如此，2011年房地产新开工量将回落，2011年下半年的房地产供给压力可减轻一些。但即便如此，由于2010年房地产新开工量增长过快，2011年的全国房地产供给状况不容乐观。如果2011年上半年房地产新开工量仍快速增长，则2011年全年房地产供给很可能严重过剩。
3、从需求方面看，A、除非某个季度GDP出现异常快速下滑态势，或者季度GDP下滑至8.5以下，否则政府难以放松对房地产的调控。从2010年四季度经济超预期增长的态势看，2011年中国经济超预期上行的可能性更大，调控政策在年内转向的可能性基本不存在，但有可能会阶段性放松。除了加息外，一季度中央很可能出台新的房地产调控政策。好在开发商和消费者屡经调控，心理承受力越来越强，思考问题越来越理性，对困难的准备越来越充分，房地产宏观调控政策对抑制需求所造成的负面影响正在衰减。B、预计2011年还将再加息2-3次，0.75个基点左右，这将加重购房者的负担，抑制部分购房需求。C、通货膨胀形势加剧，短期内被遏制住的可能性不大，未来二、三年通货膨胀很可能呈上行走势，这将挤出部分储蓄资金，增加房地产需求。D、人民币升值预期将吸引国外热钱流入，也可增加一部分房地产需求。E、各地政府着重打压住宅需求，“挤出效应”使资金更多地流向商业和写字楼，特别是境外资金，对投资国内住宅比较谨慎。
4、由于2010年商品住宅新开工量大幅增加，且2011年金融政策收紧，房地产调控政策难以放松，2011年商品住宅很可能出现供大于求的局面，部分住宅将积压；社区商业将量价齐升，得到快速发展；沉寂多年的写字间市场将趋于活跃，适于投资的经济型、小面积段写字间产品可能大行其道。
5、通货膨胀因素将导致建筑材料成本、劳动力上升，近两年新出让的土地价格仍保持上升势头，即便市场供大于求，只要中央不执行极端的房地产开发信贷政策，成本刚性将支撑房地产价格，房价很难出现大范围、大幅度下降，但不排除个别企业、个别项目因销售困难而阶段性降价促销。当然，更多的企业将采取提高产品性价比、精确市场定位的主动方式来迎接市场挑战。整体来看，2011年全国住宅的价格和销量均保持稳中有升的可能性大；商业价格将继续快速上涨，很可能产生泡沫；写字间可能价格稳步增长、销量迅速增长。
6、2011年，中国的经济形势复杂多变，最大的不确定性来自通货膨胀。目前看通货膨胀明年应不会失控，但不确定的是通货膨胀多久能回归到4.0以下，这关系到从紧政策的持续时间长短和力度大小；从紧政策将影响经济增长，并打压房地产业，从紧政策的不确定性带来经济增长的不确定，也将导致房地产发展路径波动。
中央为此制定了“积极稳健、审慎灵活”的宏观调控思路，将在“抑通胀”与“保增长”之间进行平衡。当前，我国经济处于下降通道中，2010年前三季度，我国GDP增长率逐季下滑，分别为11.9、10.3 、9.6 ，四季度预计在9.0—9.5之间。在投资、出口、消费三驾马车中，消费增长率基本保持不变，前三季度分别为17.9%、18.2%、18.6%；投资增长率轻微下降，分别为25.6%、25%、24.4%；出口增长率下滑较快，分别为28.7%、25.1%、22.9%。
当前油价已经突破90美元，2011年内油价很可能突破100美元，农产品价格指数已创历史新高，这将带动农产品价格、大宗商品价格、基础原材料价格等上涨，给我国经济带来较大的输入性通胀压力；根据“十二五”规划精神，各地已纷纷启动收入增加计划，劳动力成本正在快速上升中；2011年的贷款总额度预计将维持在7万亿以上，人民币升值预期也吸引热钱大量流入，流动性比较大。
上述诸多因素，决定了管理通货膨胀是中央在2011年面临的最大挑战。中央已将2011年的CPI控制目标从3.0上调至4.0，目前看，完成这个目标的难度很大。当前，许多机构认为2011年我国的通货膨胀水平将是上半年高，下半年低，乐观的甚至认为11月份CPI5.1是未来的阶段性高点。我认为2011 年全年CPI水平很可能会高于4.0；上半年CPI应保持在5.0左右高位运行，个别月份CPI可能会达到6.0以上；因下半年美元可能重新走强，且2010年下半年的国内CPI基数较高，所以2011年下半年国内CPI有下行动力，但目前与2008年下半年不同的是，国内房价不断上涨，劳动力工资上涨迅速，且美元量化宽松。除非国内外经济二次探底，否则不要对CPI下行报过高的期望……2011年CPI如果不能尽快地控制在4.0以下，紧缩的货币政策将陆续出台，据多家专业机构预测，2011年央行可能将再加息2-3次，提升利率约0.75个基点；虽然目前存款准备金率已达历史高位，但2011年存款准备金率再上调的概率很大，很有可能是上半年先上调，下半年再下调回来。
2011年，据专业机构预测，全年GDP增长率将保持在9.0—9.6之间，也有部分国外机构看高到10.0左右。其中，不利于投资增长的因素是：4万亿投资明年下半年将陆续完成、加息、信贷额度减少、房地产调控难以放松、节能减排力度加大等；有利于投资增长的因素是：西部大开发、农业水利建设、产业转移、“十二五规划”促进新兴产业发展等，预计2011年的投资增长率可能在18%—25%左右，超预期增长的可能较大。出口受人民币升值、成本上升、欧美经济难有大起色、国际贸易摩擦不断加剧等不利因素制约，增长率可能保持在15%以上。但预计进口也将随之下降，净出口下降有限，对经济增长减速的负作用不大。消费能否继续保持稳定增长，是决定2011年GDP增长能否达到预期的关键要素。目前看，有利于促进消费的因素包括：低收入阶层的收入增加会促进低端消费，社保、医保日趋完善可提升消费信心，流动性相对宽松等；不利因素包括：加息、CPI大幅上升将削弱购买力，2009年开始实施的各项消费刺激优惠政策将逐步取消，房地产限售政策短期内难以解除等。总体感觉是如果通货膨胀不能尽快得到有效控制，消费想保持稳定增长不是件容易的事情。
纵观全国经济，2011年上半年，管理通胀是各级政府的最主要经济任务，货币政策将趋紧，房地产调控政策难以放松，甚至一季度有再趋紧的可能，经济很可能在二季度或三季度探底至8.5以下。此时，若CPI被有效控制在4.0以下，则中国经济软着陆成功，紧缩的货币政策将逐步放松，房地产调控政策不会转向,但会略有放松，短期内不会再出台紧缩政策,随着经济企稳回升,下半年房地产业将迎来较宽松的发展环境，销售形势可能好于上半年。若CPI此时仍维持在4.0以上的高水平,则形势比较复杂，中国经济有陷入滞胀的危险，此时货币政策可能时紧时松，偏紧一些；房地产调控政策也会时紧时松，偏松一些，经济走势的波动性将导致房地产业走势时起时伏，供给过剩将给开发商造成很大压力，销售形势可能不如上半年。
7、2010年全年，成都市主城区住宅市场新增供应量约834万平米，与去年同期的837万基本持平；主城区住宅成交量为750万平米，同比下降45%左右；全年成交均价为7924元/平米，与去年同期的6044元/平米相比，上涨了近2000元左右。
2010年全年，成都市主城区写字楼市场新增供应量约158万平米，与去年同期相比增加30%；成交量为108万平米，同比上涨42%；全年写字楼成交均价为8141元/平方米，比去年同期的6627元/平米相比上涨22.8%。
2010年，成都市主城区共成交住宅用地60宗，净用地面积共3696亩，平均楼面地价达到3563元/平米左右，总建筑面积1080万平米住宅。2007年以来，成都市主城区已经出让住宅用地平均楼面地价分别为07年3514元/平方米、08年1995元/平方米、09年3187元/平方米。虽然2008年新出让土地价格低，但出让面积较少，总建筑面积只有210万平方米。
2010年前三季度，成都全市范围开工建设项目1517个，开工面积4987.13万平方米，同比增长27，48％；其中：五城区（含高新区）开工建设项目473个，开工面积2271.19万平方米，同比增长31.02%。
综上，2010成都市主城区住宅市场销售量750万平方米，比2009年下降45%，约占主城区新开工住宅面积约1300万的60%，2011年成都市主城区住宅市场的潜在供应量有过剩趋势，但只要2011年上半年主城区新开工住宅量不快速上涨，供给问题应不严重，2011年成都主城区的住宅市场形势应好于全国平均水平。对应3000元/平方米以上的楼面地价，成都市主城区目前7924元/平方米的平均住宅售价，并无多少泡沫，2011年房价大幅下降的可能很小，继续稳中有升的可能大。
成都商业、写字间市场2010年已经表现出迅猛发展的势头，2011年应有更好的发展。
