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市场分析:南充房价究竟降了没?

  从遮遮掩掩到大声吆喝,南充开发商这一年来的降价方式,正逐步从“欲说还羞”升级为“欲罢不能”。放眼整个市场,不管是以何种方式呈现,优惠促销似乎都已经成为了一个项目打开市场的必然选择。开发商喊着降、购房者等着降,在这样的大环境下南充房价究竟降了没有呢?
  
  南充楼市2012主旋律,房价没降,成交量逐月攀升


图表:2012年南充楼市住宅成交量价走势

  要较真,看数据。根据南房指数数据显示,2011年南充楼市全年成交均价4196元/平米,这仿佛是为2012量身定做好的基准线,从今年连续10月的成交走势来看,均价一直在数值4200上下徘徊,最大起伏不超过200。事实证明,2012南充楼市,房价并没有“众望所归”的降,只是在做俯卧撑,“量升价滞”构成了整个楼市主旋律。
  
  这样的结论让不少购房者大失所望,风风火火的国家调控和降价潮原来只是部分大城市上演的一出戏剧而已。在南充,去年买房该花的钱一个没少,不仅没有在这一年捡到“相因”,反而延迟了入住新房的时间。
  
  更让观望派惶恐的是,南充房价呈现出触底震荡爬坡的格局,房价筑底回稳局面明显。虽然环比均价涨幅不断收窄,但同比降幅亦不断缩小,房价总体上呈现小幅度回调态势,暗示房价处于探底回调过程。
  
  诚然,虽然仍有楼盘不停打出一次性优惠XXX,交X万抵Y万的经典叫卖方式,但是购房者真正来到售房部下订单的时候,发现价格已经再降不下去了,甚至有些好点的房源开始微涨了。例如市政新区某楼盘,尽管打出了一次性优惠6万元,但单价仍然在4000元/平米左右,而且基本都是一些位置不好或者有各种瑕疵的房源,真正优质的房源早就买出去了。
  
  一个不争的事实是,南充楼市连续多月的走量并未让价格出现下滑,房价整体上已经走出一条止跌微涨的安好线。如果说今年前三季度以走量为荣的楼市,是不惜在买家前以“露底价”相诱的话,那么在房价有企稳态势后,就算是降价激情戏不断删减,“露底”尺度也在不断缩小,但依然会是一个值得下单的黄金时代。
  
  住宅的价格变动涉及多方利益,降价不易
  
  就像面粉与面包的关系,面粉涨了,那就意味着面包必然会跟涨,面包卖什么价格,大部分时候不是面包说了算,同样,住宅的价格,也是背后那只手所决定着……


  1、 土地成稀缺资源
  
  放眼南充,主城区可供开发土地近无,才有了新区域大展拳脚之地。而根据南充人买房特性来看,在嘉南新区的购房者主要来自嘉陵区及其乡镇,江东新区购房者主力源自高坪区,购房“地区偏好性”在南充购房者中体现很明显。
  
  南充市总人口750万人,仅次于省会成都市,随着城市化进程加剧,土地理所当然的成了稀有资源,价格也只升不降。从最近成交的清泉坝地块说起,蓝光拿下两块地159亩共花费6.3亿,单亩均价近四百万。同时,前三季度南充市区商品住宅土地成交52.21万平方米,同比增长64.59%,成交价格上涨4.2%。土地价格的攀升最终会转移成房价的上涨,这点从长线来看是板上钉钉的必然。
  
  2、地产商进入平均利润甚至是微利润时代
  
  当刚需成为左右大型房企业绩的主要因素,证明开发商的利润已经被挤压到很微薄的状态。在南充,包括一些品牌房企,上半年都在以成本价促销走量,像北部新城某精装楼盘,成交价已经接近南充市场的清水房均价了。在市场需求被激活以后,开发商的策略也从以价换量,变成了以量定价,价格开始趋稳。
  
  3、货币超发贬值是不争的事实
  
  过去十年,美国货币发行量增加50%,我国增加了500%,这是导致过去房价高涨的一个重要因素。即便调控阻止了热钱流入楼市,但建材和人力等成本的上升都将间接反映到房价上,未来十年里,我们还得忍受货币供应减肥的阵痛,房价易涨难跌。“赶快买房吧,货币泛滥不涨太难!”成了买房人典型思维。
  
  4、调控已成常态,难以抑制房价上涨
  
  调控最初的目的是为了抑制投资投机,调控至今,市场环境也随之发生了根本性的改变:普通刚需、改善性需求、包括别墅和高端住宅等在内的真实需求在缓慢释放,降息降准等一系的政策微调预示着楼市已然走出谷底。
  
  结论很简单,只要宏观经济不掉链子,这几乎算得上一个刚性的底,换句话说,买家们现在要向上看,才能看到好房子。
  
  结语:2012最后一波是冲锋还是跳水?KFS和买房人的心里透亮,“以价换量”很可能变成“稳价保量”,当然也不排除上一波掉队的个别楼盘继续“跳水”,比如说位于北部新城的某品牌大盘,自打出首付3万起后,成交量蹭蹭上涨。从今年来看,未来一两个月,绝对是今年抢占“底价时代”的最后一轮购房好时机。
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