85后姑娘小吴大学毕业后独自来到深圳工作，转眼也有三四年。虽然自己工资不算高，不过父母在内地城市都是公务员，加上小吴又是独生女，父母早已准备好在深圳买个小户型的首付。从去年底开始，父母每次电话来都是催着小吴买房。公司里还有几个和小吴差不多情况的女孩子，于是大家常常约着一起去看房。
“房子看了不少，但总是有点缺憾——价格合适的，不是太远，就是太小。”小吴对记者说，从去年底到现在，眼看价格又涨了不少，自己心里开始有点着急了。“买是一定要买的，一个人在这个城市，只有拥有了房子，才能找到家的感觉。”小吴说。
根据市规土委和深圳中原的统计数据，今年深圳前八个月的新建住宅平均价有6个月超过2万元/平方米，每逢新盘开盘或加推新单位，现场都异常火爆。二手房方面，今年以来也一直高位运行，8月份以均价28996元/平方米的成交均价达到历史最高水平。
到底谁在买房？这个群体为何有这么强的购买力？记者调查采访多日发现，今年至今撑起火爆房市的是刚需群体，基本以首次购房刚需和改善型刚需为主。此外，“非典型”投资者也是购买群体，但比例较低。
80后首置多有家人支持
“今年上半年在龙华买了一套房，父母给的首付，现在自己每月在还贷款。”从小在深圳长大，深大毕业四年的小姜告诉记者，身边大部分的朋友，“节奏”也跟他差不多。星河盛世、水榭春天、绿景1866……这些去年底以来的火爆楼盘，签约者中都有小姜的“小伙伴们”。
“户型都选择90平方米以下，总价在200万元以内。”小姜总结朋友们比较喜欢的产品时说道。在小姜看来，朋友们都是名副其实的“刚需”，毕业几年工作稳定下来了，有的准备步入婚姻，有的小孩已经出生。“说实话，我们也觉得房价很高，但同时又觉得如果不买，价格只会越来越高。所以，只要能凑得出首付的，基本上都已考虑买房。”小姜说。
“根据我们对今年市场的调查，眼下市场以80年代出生的客户为主，是出生率较高婴儿潮的一代。正是这批客户支撑起整体地产市场，而且这一现象将会持续几年。”世联地产资深策划师赵丽丽对记者说。
8月中旬开盘的横岗某楼盘，是近期为数不多的刚需盘之一。策划人员邓小姐告诉记者，从开盘当日现场签约的客户来看，多为年轻夫妻，有的带了年幼的小孩，有的则是由父母陪同而来。
“这类客户需求的产品多为2-4房，面积在70～130平方米为主。选房标准更看重紧凑实用，性价比高、交通便利、生活及教育配套齐全。”赵丽丽分析说，在25～30岁年龄段的客户，基本有家里老人资金的支持或老人为孩子购买。
采访中，记者还发现一个有趣的现象，如果是未婚的单身年轻购房者，女性比男性显得更加积极。这或许与女性更愿意接受父母支持有关。
改善型“刚需”购买力强大
在深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来，眼下这一轮需求热潮中“刚需”无疑是主力。在这其中，还可细分为首次购房刚需以及改善型刚需。
“首次购房刚需占大多数，正是这个群体支撑起原关外相对偏远区域小户型的市场。”宋丁说，目前市场上此类型产品数量较大，而从火爆的成交数据来看，这个群体数量相当庞大；同时，另一类改善型刚需的购买能力也不容小觑。“比如很多人以前住的房子比较小，或者环境不太好，现在经济宽裕了，想住的好一些。”宋丁说，这一类改善型刚需能承受的价格范围更大，需要的户型面积也更大，普遍在140到200平方米，这类需求推动了目前市场上中高端产品的销售。
市民甄先生就是这种情况。作为早期的来深建设者，已经退休的甄先生夫妇在福田拥有两套住房，面积都在90平方米左右，一套出租一套自住。不过由于建设年代较早，小区已经陈旧，而且没有电梯，感觉越来越不方便。今年上半年，经过多番考虑，甄先生购买了一套彩田路旁的160平方米复式单位，登记在女儿名下。而住在坂田某小区联排别墅的企业高管陈女士，几个月前在农轩路的某项目买下一套单位，原因是孩子到了上学的年龄，这个项目带有很好的学位。“房子位置很好，价格当然也‘很好’。”陈女士苦笑说。
对于此类改善型客户，记者发现一个特点，一般情况下客户更倾向于沿袭原居住习惯，即选择自己熟悉的区域。
投资需求依然存在
在采访中，记者发现，一些业内人士认为，由于限购限贷，目前的市场中投机需求基本已经被大幅压缩，但是投资者从未离场。
“以80后为主体的购房大军中，有的要结婚生孩子，有的要把老人从内地接过来，这都是很现实的居住需求；但也有的夹杂着投资需要。”宋丁认为，所谓的居住需求，一样兼具投资需求，没法精准划分，大致判断投资需求占到市场的20%
以深圳湾片区上半年开盘的某豪宅公寓项目为例，总价动辄数千万的超大平层，一期推出的数十套单位已悄然售罄。“四十岁左右企业主，受过很好的教育，拥有全球视野。”项目负责人如此描述客户群体。据其介绍，所有单位均带有高标准精装，从客户的反馈情况来看，大多将用于自住。“但对于客户的资产配置来说，同时也是一项投资。”项目负责人说。
来深十年的郑小姐也是一位“非典型投资客”。她在一家事业单位工作，上个月刚刚在福田中心区买了一套二手的小户型，按照房产证35平方米面积来计算，单价超过4万元/平方米。这套房子是郑小姐首次置业，但是她认为自己考虑的更多的是投资需要。“之前感情生活不是太稳定，所以买房子的事情就被耽搁下来了。”郑小姐告诉记者，自己现在租房子住，买的这套房子将用于出租，根据中介给出的参考价格，回报率达到4.7%，租金用来还贷还有零头找。“首付就当换个地方存钱了。”郑小姐说。
除了“非典型”投资客，宋丁认为，目前市场上单纯为了投资目的的客户仍然存在。他表示，如果说至少拥有一套以上住宅才能算是“纯投资客”，那么必定受到现如今限购限贷的政策约束。不过毕竟政策不可能那么严格，难免有部分投资力量通过各种渠道挤进当下火爆的住宅市场。
中央党校教授周天勇
70年产权将成“以房养老”障碍
国务院鼓励“以房养老”试点引发社会广泛关注。著名经济学家、中央党校国际战略研究所副所长周天勇教授昨日在深圳表示，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国推行的住宅用地70年年限将成为“以房养老”的障碍。
当天上午，周天勇在深圳少儿图书馆举行的一个公益论坛演讲时发表了此观点。他说，目前的房地体制导致经济社会出现一些问题，包括农村土地撂荒，土地不能规模经营，以及拆迁征地过程中带来众多不稳定因素。
他认为，当前房价持续高涨与政府卖地及土地财政、土地收入分配有关，特别是地方政府土地政策扩张超前，过分依赖土地财政，将造成发展不稳定和不可持续。如不尽早改革房地体制，未来房主和租客的两极分化将越来越严重，形成少数依靠以租房食利的房主阶级和大部分靠交高房价生存的租客阶级。
就房地产体制改革，他提出三个方案：一，国有集体不动，进行小修改。优点是阻力小，实施较容易。缺点是无法解决产权清晰问题，不能按市场经济进行运转，房价暴涨暴跌；二，彻底私有化。优点是理论上可解决当前的诸多问题。缺点是面临70年限等历史遗留问题；三，全部国有，延长年限，确定产权。优点是既符合社会主义市场经济制度，又明确了产权。缺点是或遇到来自既得利益者的阻力。
他还呼吁，废除政府强制不等价征用土地，废除土地行政招拍挂卖地，各类土地平等入市、挂牌等交易；以“税”代“金”，废除土地出让金体制，征收房产税和交易税，改变地方财政收入来源渠道；将基本符合规划和可以包容的小产权房，通过开征房产税使之合法化。
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