两会后房地产市场走势分析报告

　　一、2013年房地产市场回顾
　　
　　全年住宅成交面积增长较大，但城市表现有差异
　　
　　2013年全国住宅销售11.57亿平方米，同比增长17.5%，商品住宅成交面积城市分化，四大一线城市中北京、广州受到高端楼盘限制网签等影响，全年成交面积萎缩，其中北京降幅最大；上海成交面积则增长接近4成，深圳亦有2成增长。二三线南昌、贵阳成交面积略有下降，其他城市普遍现较大增长。
　　
　　2013年四季度供应量大增，成交高位回落，市场压力增加
　　
　　全国重点城市2013年9月、11月、12月商品住宅供应量均大幅增加，远超同期市场成交面积。2013年全年成交量基本维持在历史高位，月度成交至11月三中全会前持续走高，但三中全会后部分城市房地产调控加码，成交量逐步回落，2014年1月成交量下降除受到调控升级影响外，春节假期亦是重要因素。
　　
　　监测城市：北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、济南、南京、长沙、合肥、南昌、郑州、成都、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、海口、佛山、东莞、中山、江门
　　
　　重点城市去年市场呈现同步放量，后市一旦成交放缓，将面临很大压力
　　
　　重点城市的商品住宅去化率在近1年多以来基本保持平稳，从最高峰的20个月左右降到12个月左右。虽然2013年成交量处于历史高位，但由于市场新增供应同样大幅增加，库存量整体仍处于高位，并呈上升趋势，显示去库存仍有必要。
　　
　　一线城市库存和存量去化周期处于正常水平
　　
　　一线城市库存总体平稳，其中北京大幅下降，存量去化期8-12个月，处于正常水平。二三线城市间的库存差异大，其中常州、海口、武汉、天津、杭州存量去化周期较高。
　　
　　二、近期房地产市场状况
　　
　　银行收缩信贷，预计后续时间社会流动性偏紧格局难改
　　
　　与历年一季度银根普遍宽松不同，2014年年初即现银根紧张局面，近段时间部分金融机构停贷的传闻引起市场对房地产转向的担忧。本次流动性紧缩的主要原因是国家层面有意维持流动性偏紧格局及存款成本上升。
　　
　　在资金成本上升的情况下，房贷对银行的吸引力下降，银行本身更倾向于发放消费贷，小微企业贷等利率较高的贷款。
　　
　　在流动性偏紧格局难改的情况下，2014年流动性对房地产市场的支持弱于2013年。本次工作报告中，管理层继续强调总量控制、用好存量，并推进利率市场化、促进互联网金融健康发展。
　　
　　2014年1月房价环比下降的城市有所增加，但上涨城市仍占绝对多数
　　
　　2014年1月，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市个数为6个，比去年12月份增加了4个。房价同比上涨的城市个数相同，但同比涨幅回落。1月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市个数均与去年12月份相同，都为69个，但同比涨幅回落。1月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比平均涨幅分别比去年12月份回落0.7个百分点。
　　
　　杭州、常州等城市个别楼盘降价
　　
　　杭州春节后个别楼盘降价引起轰动，北海公园降价后，同属城北-桥西板块的天鸿香榭里随之调价，而后周边三墩及余杭板块部分项目推出“特价房”等优惠政策。2014年初，曾以“万达进驻”“学区房”等卖点价格飙升的德信北海公园“马上降价”，引发部分楼盘随之调整价格。原因是杭州库存量近半年大幅增加，去化压力大。
　　
　　常州也有个盘降价，根本原因是高库存、竞争激烈，当地观望情绪蔓延。基于常州的城市地位，开发企业持续进驻，开发量巨大，市场存量压力巨大，市场竞争激烈。市场存量压力巨大，2013年底市场存量达1665万㎡，去化周期达29个月；2014年1月市场出现成交量下滑，成交均价大幅下跌；区域开发集中，品牌开发商聚集，竞争激烈。