分类调控进实践期 限购松绑或难救颓势

　　继温州传出上报松绑限购的方案后，日前据媒体报道，长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。在“分类调控”背景下，持续4年之久的“限购令”似乎出现松动迹象。
　　
　　然而在对相关信息进行核实的过程中，长沙市住房和城乡建设委明确对媒体否认“长沙酝酿和讨论松绑限购的可能性”，同时答复：“暂时未进行这方面的事务”。与此同时，山东省住房和城乡建设厅相关工作人员也在接受当地媒体采访时表示，并没有接到要对楼市限购令松绑的相关通知，也就是说，目前该省济南市和青岛市将继续执行既有的楼市的限购政策。
　　
　　调控“主权”正在回归地方政府，但究竟如何分类并调整方向，特别是涉及限购政策，却显得格外敏感与慎重。住房和城乡建设部政策研究中心的主任秦虹日前表示，分类调控的难点在于要深入研究当地住房市场特点，准确预判市场发展的趋势和风险。如果判断失误就有可能分错类，调错方向，反而加剧市场的不平衡。
　　
　　市场下行引发“试探”
　　
　　目前，在全国性重点房企中，已有26家房企公布了今年的销售目标，其中一半房企的目标为低增长，销售目标的保守印证了房企对2014年市场的不确定性的判断。
　　
　　事实上，每当房地产市场出现下行，就会有市场的声音要求放松调控。温州已是连续31个月房价下跌，杭州部分楼盘降价直接引发购房者非理性的砸售楼处等事件成为市场转向的信号，商品房成交低迷，直接影响到当地的税收和下游产业的消费，更为重要的是影响到地方土地财政的收入。本轮限购松绑传闻始于温州，实际上在今年浙江省两会期间，就有代表和委员强烈建议取消或弱化限购，而在全国两会期间，温州市委副书记、市长陈金彪更把类似的声音带到北京。他表示，温州的资金有很多沉淀在房地产市场，房价一旦出现断崖式下跌，最后实体企业就会融不到钱，建议国家实行差异化的楼市调控政策。
　　
　　事实上，尽管长沙否认松绑限购的说法，但证实了曾在早些时间召开了房企沟通会，并透露了一系列促进房地产市场稳定发展的政策正在酝酿。而相关人员则证实，浙江省有关方面近期也召集了房企代表进行调研和沟通。从零碎的市场信息的整理不难发现，各地积极响应分类调控已经进入实质性的“试探”阶段。
　　
　　此前，自本轮调控的政策出台以来，“限购令”已在40多个城市进行推广和落实，期间从未放松，在2013年第四季度，其中10余个城市甚至进一步收紧了限购政策。而各地一些试图松绑的尝试基本都被迅速叫停，或以“误读”为终。
　　
　　“松绑”或难救颓势
　　
　　分类调控在两会期间的提出，为房地产平稳健康发展明确了未来的基本方针，但目前而言，如何分类，分类之后各自采取怎样的政策调整，目前还没有相对具体的方向和指令。秦虹表示，各地在制定调控政策时要重点在于调整供应结构，各地方政府在进行楼市分类调控时应从产业发展入手推动经济发展，而不能一味地依赖土地收入解决财政需求，住宅建设用地的供给必须依据需求决定。
　　
　　有业内专家称，目前全国房价涨幅收窄和下跌的城市数量不断增加，是楼市进入调整阶段的重要指标。本轮“松绑”限购的讨论，更多意义是地方政府在给开发商打气，从而稳定房地产市场。
　　
　　一方面，在楼市“双向调控”的大思路下，限购政策可能存在一定的松动空间，但空间很小，最多是纠偏误伤刚需的政策，因为楼市去投资化的大方向不会改变。
　　
　　另一方面，对于放松限购本身，业内不少专家也认为不会对市场起到立竿见影的“反转”作用。湖南不动产商会的秘书长李咏就表示，长沙房地产业界人士虽然对“价升量跌”的本地楼市现状感到焦灼，但对松绑限购的意愿并不迫切。“原来长沙的限购政策就并不严厉，所以松绑与否对市场影响并不大。”
　　
　　而在杭州，据当地的市场人士介绍，在本轮调控前该是市场投资性购房比例在40%左右，但随着调控深入，杭州目前楼市纯投资客已经很少。通过几次集中价格调整，部分被压抑的市场需求也得到了释放，因此杭州楼市整体需求已显疲态，受实际需求不足的影响，即使取消限购，对市场的拉动作用也有限。如果限购松绑，房企会在刚开始的几个月积极“抢收”，但后续需求不足的问题仍难以回避。
　　
　　同策咨询研究中心的总监张宏伟认为，对于非热点城市尤其是库存比较大的城市，比如部分二线城市、大多数三四线城市等，未来中央或将允许“试探性”的限购定向宽松政策出台，但通过控制土地供应，调节未来市场供求关系，才是去库存、使整个市场供求关系回归至相对比较合理的水平的最重要手段。“宽松政策出台，以刺激市场进一步好转，但后期也有可能面临阶段性调控收紧的风险。”