年中评盘第一篇，我们选择了位于清泉坝的蓝光•COCO香江项目。
蓝光地产，四川首强，中国百强，2009年进入南充于南门坝打造香江国际。在蓝光速度与品牌的影响下，香江国际前两年风靡南充楼市一时。该项目示范区景观在当时看来确显大气，让很多人眼前一亮，因此受到了广大购房者的追捧。
蓝光COCO香江全景效果图
2012年10月，蓝光以6.3亿的价格拿下清泉坝B-1、B-2-1地块，面积159亩，年底确定案名为“蓝光•COCO香江”。蓝光拿地的背后还有一段颇具谈资的段子，这里分享给大家。
当清泉坝土地首拍的消息释出时，几乎所有人都认定，中南建设肯定会拿下“头彩”，在完成区域一级土地整治后继续扛起清泉坝拓荒先锋的大旗。事实上，在土地开拍之前，中南便已修好了“售房部”，据传甚至还和多家广告公司商讨了立项后的宣传事宜。谁知拍卖会当天，却半路杀出了蓝光这个“程咬金”，硬是以400万/亩的高价夺走了中南几乎吃进嘴里的“肥肉”。之后近一年时间里，蓝光COCO香江迅速蹿红，而中南则销声匿迹，准备好的“售房部”也一直荒起，当时业内甚至盛传：中南因为各种原因已经退出了南充市场。当然，最后的事实证明这是谣传，2013年9月中南拿下清泉坝220亩地块，开发了我们现在熟知的中南世纪城项目。
谈完了拿地的段子，下面就具体为大家分析COCO香江项目。
COCO系列是蓝光针对刚需群体的快销产品，南充COCO香江项目推出以后，也迅速依靠低首付、低总价的特点赢得了市场青睐，2013年全年出货1720套，冠绝南充楼市。如果说刚需大军成就了南充楼市2013年的全面回暖，那蓝光COCO香江无疑是最典型的获益案例。
很多人可能会问：COCO香江单价6千三四，何谈刚需？而COCO香江就偏偏是这样一个“奇葩”。COCO香江大部分产品建面仅有50-79平米，不计公摊得房率普遍超过140%，也就是说建面50几平米的房子实得70几平米，70几平米的房子实得100零几平米。更重要的是，其赠送做得非常实用，通常都是整间整间的送，建面一房实得两房，建面两房实得三房。另外，你不得不佩服蓝光在刚需户型设计上的功底，做到了“麻雀虽小，五脏俱全”，各户型的功能间都十分齐全。
缩小建面、扩大赠送，COCO香江房源总价得到了很好的控制，买房子单价只是参考，总价才是决定因素。当然，COCO香江只能被看做一个特例，2013年南充已经出台新规，对赠送面积的控制更加严厉，很难再有类似COCO香江者出现。而据消息人士透露，新规中的很多条款就是针对COCO香江修改的，例如阳台进深不能超过2.1米，飘窗宽度不能超过0.6米，结构板进深不能超过0.6米，房间进深小于2.7米不准外设阳台……感兴趣的朋友不妨拿COCO香江的户型图仔细对照一下，几乎条条都是为COCO香江量身定制。
COCO香江A1户型图
乍一看，COCO香江偷面积购房者是受益者，你看赠送多高啊！我们不否认这一点，但实际上也存在一些问题。我们现在衡量一个楼盘居住的舒适度，容积率是很重要的一个参考指标，越低通常舒适度越高，例如很多别墅的容积率都在1.0左右，而普通社区则在2.5-3.5左右。COCO香江对外公布的容积率为3.0，但若按通常标准，绝对要高出很多，估计会接近5.0。为什么很多购买了香江国际二三期的业主会觉得项目“高密”，即是面积偷太多使然，而COCO香江这方面更甚香江国际，或许会将蓝光的“高密”风格引领到新的高度。
另外，由于主打小户型，COCO香江的总户数相当高，160亩的地块将入住4000余户业主，而通常如此体量的地块总户数都在3000户以下，COCO香江今后的居住舒适度如何，大家应该可以判断。
最后再谈一谈大家关心的区位问题，COCO香江除三期“三指山”外，其余住宅楼栋所在地块位于清泉坝靠里位置，东南面为全高层的中南世纪城，北面为即将开建的中航项目，西边则直面清泉坝低于滨江大道的高耸“峭壁”，要做到宣传中的“零距离亲江”可能有点难，部分业主或能透过其三期“三指山”及中南世纪城的楼间缝隙窥看江景，钟意江景房的购房者要特别注意。当然，清泉坝的整体发展潜力还是比较好的。
以上，即是笔者对蓝光•COCO香江项目的分析，下一篇，和大家聊聊下中坝热门项目上河湾。
