商业地产如何进行餐饮类品牌招商？

　　首先一定要明确我们的对象标准
　　
　　就是要分清楚：针对不同的对象要有不同的标准。我们的对象是一些商家、一些品牌商、一些商户等。针对源头厂家、针对支柱品牌，标准会不一样，扣率标准、租金都可酌情处理，租金低甚至免租；对于大牌子、好牌子都有不同的对象标准。在招商过程中要针对对象、品牌权重、品牌作用、品牌大小而设立不同的标准。一般的招商条件不仅要确定租金标准、扣率标准、保底标准、合约租期、结算时间、结算条件、税票条件，扶持程度，还要确定品牌扶持的程度。
　　
　　比如有些好牌子不愿意进来，还可以动用资金。为成功的招到品牌，采取优惠政策“放水养鱼”。在条件合理的情况下，或提供免费装修；或提供保证金。比如做“艾格”品牌，源头厂家一般要做三个店“艾格周末”、“艾格”“、艾格”，他会要求你出一个店的装修或出10至20万的装修保证金等等。
　　
　　还有别的条件就是设“反保底”。商场要给品牌商设保底，实际招商时经常会碰到品牌商来与我们做“反保底”。如“耐克”、“阿迪达斯”、“百丽”过来做，但一个月你要保证销售5万元，低于5万元你来承担保底。所以能不能保证销售目标的实现？你有没有很好的管理团队？是对商场一个很大的考验，对我们招商也是一个很大的鞭策和压力。
　　
　　以下还有：合同条件
　　
　　不管是租赁合同还是联营合同，有很多条件招商之间要设立的。如，除上述的，还有相关的处罚、费用、低值易耗品、员工工装、员工用餐、销售假冒伪劣要承担的处罚等等。
　　
　　收费标准
　　
　　每平方米收多少电费？每平方米收多少物业管理费？这些都属收费标准。有些大型的商业项目物业设计共享空间过大，设计理念很超前，引进西方的设计，画面很漂亮，有绿化、有采光顶棚、有喷泉等等。但电费谁出？空调谁出？绿化谁维护？用水呢？是自己负责还是摊在商户身上？“羊毛出在羊身上还是出在牛身上？”我们要经过调查，周边的商户收费多少，我们收多少才能招到商？要拉平的话你能承担吗？
　　
　　所以，租费标准、电费等要经过详细的测算。比如说项目物业的空调机组功率、一次照明、二次照明、霓虹灯、广告牌、外广场路灯及公共照明等全部算入，电费摊到商户头上要多少钱？我们不指望从物业电费里挣钱，但也不能赔钱。我们有很多开发商一拍脑袋说每平米收20元、收15元，我问他为什么？开发商收多少一定是要经过测算，我们一般采取一次照明免费提供，二次照明由商户承担。经营商要与商户建立良好的关系，收费一定要透明、公开，收多少费用的依据要让商户心里清楚。
　　
　　优惠政策
　　
　　除了免费提供装修、免费提供装修押金外，还可以在结算周期方面给予优惠，每半月结算一次或免租三个月等。商业一般按季节分配销售任务，有淡旺季之分，一季度有春节销售通常最高，三月末四月初国内大部分都在进行新商品换季，销售也不错；九月末十月初也是如此。但春节过后，七、八月份的销售会稍微差些，需要根据这些来进行分解销售任务。
　　
　　如何创造一个良好的适合经营的环境和条件呢？我们可以采取在淡季和旺季收取不同的租金费用。因此，做商业项目要成功招商，就要合理的设定签约条件。
　　
　　因此针对招商对象，招商标准。我们可以根据情况设定招商条件！
　　
　　如何进行餐饮类招商
　　
　　“民以食为天”，中国人无疑是世界上最讲究美食的民族。随着生活节奏的加快，居民消费观念与消费结构的转变，餐饮业更获得了迅速扩张的动力。据统计，从1997年至2006年，北京居民餐饮消费年平均递增14%以上。在外用餐已经成为40岁以下人群的日常习惯。
　　
　　如此巨大的市场，自然引得商业地产开发商垂涎三尺，纷纷在项目中增大餐饮配比。但是，北京每月有10％的餐饮商家开业大吉，也有8％的餐饮店关门停业，究其根源，选址不当是一大忌。因此，了解餐饮业选址规律，为项目选择合适的餐饮商家，是商业开发企业的当务之急。
　　
　　为“美地”寻找“美食”——商业地产如何进行餐饮类招商
　　
　　火热的餐饮市场，必然引来商业地产开发商的青睐。从前的百货商场，餐饮很难登堂入室；如今，新开发的若干ShoppingMall，餐饮与购物、娱乐已经三分天下，许多项目的餐饮比例达到20％甚至更高。
　　
　　避免产品“先天不足”
　　
　　开发商对餐饮行业越来越重视，归根结底在于业态本身具备的若干优势。“餐饮面积往往是一个商业项目最容易出手的部分。”能做餐饮的铺位空间利用率比较高，技术标准也最高，因此，“投资客非常喜欢购买餐饮商铺，一般来说，能做餐饮的商铺比不能做餐饮的价格每平米贵500元甚至更高。”如果是持有型物业，“餐饮也是很适合的业态，它招租比较容易，承租面积大，生存能力强，租金相对来说也并不低。”
　　
　　更重要的是，对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气，不仅要吸引大量的客流，更要最大限度地延长每位客户的驻留时间。餐饮、娱乐业无疑是让顾客“留下来”的法宝。
　　
　　然而，许多商业项目有心引入餐饮，产品却“先天不足”。“从技术方面来说，餐饮选址是最苛刻的。上下水、排污、排烟、风道、层高、消防……，硬件达不到要求，一家餐饮企业就无法正常经营。”
　　
　　硬件的缺陷是致命的，这方面的例子不胜枚举。南城某个商业项目，因为挑高不够，所有的餐饮商家都拒绝进入；四川会馆曾经想进驻和平新城，但因为项目没有隔油池，最终只能作罢。
　　
　　了解商家需求最重要
　　
　　餐饮是个庞大的门类，其中包含着极为细致丰富的分支，各自的选址原则和标准不尽相同。顺峰、东海海鲜、俏江南等属于商务餐饮，它的选址标准是最高的。商务餐饮的三条选址原则：第一，必须地处商务氛围非常浓厚的区域，周边写字楼、酒店多；第二，面积要求大，至少在1000平米以上；第三，装修档次比较豪华。
　　
　　同时，商务餐饮很难进入购物中心，“除非购物中心会为这家餐饮安排单独的通道、电梯，单独的交通组织。否则要穿过商场才能到达餐厅，会影响商务宴请所需要的高档形象。”
　　
　　与商务餐饮相比，大众餐饮的选址比较多元，要求也不是那么苛刻。商业区、商务区、比较集中的住宅区都可以。它们往往成为大型购物中心餐饮业态的主力构成，也常常进驻一些成熟的大型社区。而面爱面、赛百味、吉野家等“洋快餐”是不肯进入社区的，商场和写字楼内部是它们比较好的选择。
　　
　　同时，餐饮企业会根据个体的资金周期、人员周期规划其选址布局，这里面有很多属于“商业机密”。肯德基和麦当劳两家最知名的快餐连锁企业，目前的发展策略就很不一样：肯德基在2005年、2006年飞速扩张，开店数量比麦当劳多了一倍不止，急剧的扩张带来的一种后果是，许多新店的利润率下降，甚至到了商家不能承受的地步。因此，2007年，肯德基基本停止扩张，不开新店。相反，麦当劳单店的收益高于肯德基，但发展步骤则远远落后，因此目前正在致力于快速扩张。驰名一时的餐饮品牌“沸腾鱼乡”也决定3年之内在北京不开新店。
　　
　　根据项目“量体裁衣”
　　
　　开发商不仅要了解不同类型餐饮商家的选址要求，更要根据项目定位合理引进。“购物中心一定要有一个大众中餐的组合，其面积要大于西餐和快餐，以家庭型和宴请型为主，并以当地最有影响力的品牌作为项目的支撑；而且几家店应该拉开档次，实现差异化竞争。除了大众中餐，购物中心还要包括一些商务茶餐厅、快餐厅，可以根据周边商业环境以及消费结构调整其配比。”