南房观察：嘉陵楼市“屌丝逆袭”

　　2014年，南充楼市陷入一片萎靡的气氛中，大部分区域均出现了走低的趋势。然而嘉陵区却像吃了“兴奋剂”，销量与均价“蹭蹭蹭”地往上窜，一举赶超高坪，直追顺庆。据南房指数统计，2014上半年，嘉陵区共成交住宅3690套，位居三区第二；房价也呈突飞猛进式增长，4月份已经突破5000大关，6月份达到5098元/平米，与去年同期相比，上涨400余元。

　　那么，在市场如此低迷的2014年，为何嘉陵区却能逆市走高，笔者认为原因主要有两点。
　　
　　原因一：区域规划进一步完善 中央商务区“钱力”惊人
　　
　　回顾南充三区发展史，在顺庆区与高坪区大力规划城区配套与路网建设时，嘉陵区仍然走着“城乡结合部”的路线；当另外两区引入众多品牌开发商时，嘉陵区却依旧上演着本地中小房企“价格拉锯”的单调戏码。嘉陵楼市留给我们的印象绝对是长期“垫底”。
　　
　　然而，这种情况在近两年得到改善，2011年，嘉陵提出了“建设产城互动城乡共融宜居宜业新嘉陵”的五年奋斗目标，并重绘了以“四城两园一山”建设为核心的区域建设新蓝图，嘉陵楼市发展迎来转机。在其后的2012年，嘉陵区开始对闲置土地进行集中清理工作，并以此为序拉开了新一轮“造城”大幕，嘉陵楼市亦随之进入发展快车道。2014年，嘉陵区拟整合项目资源7亿元，规划建设都尉、南湖、陈寿、滨江等十大公园，无疑让该区域的基础设施配套更完善，也给投资者带来强大的购买信心。

　　此外，嘉陵区在南虹路规划三大高端商务广场，形成南虹路商圈，该区域目前已汇集了盛世天城、都尉儿童公园、环球金贸中心等多家大型商业综合体。商业配套的落址开建也给附近楼盘提供了强劲的升值空间，尤其是位于南虹路和维康路附近的丽晶府、九洲名苑等楼盘，占据嘉陵中央商务区，紧挨盛世天城和南充环球金贸中心，这些楼盘在2014年普遍出现了较明显的价格上涨。
　　
　　原因二：碧桂园精装房入市 领衔嘉陵整体销量
　　
　　千亿房企碧桂园的入驻，为嘉陵楼市发展带了新的变革，“超高性价比”吸引了大批购房者的青睐。该项目去年12月29日开盘入市，今年上半年的市场表现异常惊艳，住宅销售金额、销售面积、销售套数分别达到12.64亿元、22.05万平米、1986套，三项指标均冠绝市场。其产品形态为精装高层与别墅，排除了162套别墅对均价的影响，其精装高层均价达到4887元/平米，加上备案量较大，因此，也对该区域的价格起到了抬升作用。

　　综上所述，区域建设的进一步完善，众多商业项目的入驻，加上碧桂园精装房入市劲销，促使了嘉陵楼市出现了量价的“逆市上涨”现象。
　　
　　困境：开发商良莠不齐 无品牌开发商领航
　　
　　然而，在嘉陵区区域发展如火如荼的进行时，各种问题也暴露的越来越明显。其中比较突出的是：区域商业项目良莠不齐，无大型品牌商业入驻。
　　
　　我们知道，商业地产不同于住宅开发，其成败依靠的主要是招商能力与后期经营。与住宅相比，商业地产投资回报周期更长，对资金更渴求，更加考量开发商的“硬实力”；此外，商业地产讲究的是长期回报，不仅是拼资本，更要拼持久力，需要开发商把眼光拉长到10年、20年甚至更长时间。而习惯于短期投入，赚快钱、迅速回笼资金，“盖了卖、卖了走”的开发商，难以真正花心思运营一个项目，当然也很难做好商业地产。
　　
　　在上述文章中，我们说到嘉陵区目前正在大力构建南虹路商圈，因此吸引了众多开发商争相入驻。然而，纵观该片区商业综合体的开发商，诸如中虹国际、南充环球金贸中心、盛世天城等，均属于首次涉足商业领域，此前或开发过住宅项目，或完全没有进行过地产开发……很难相信，连住宅开发业绩都乏善可陈的开发商，能成功打造出顶级的商业综合体。因此，如果以此种标准衡量目前嘉陵区已知的商业地产项目，有多少能令投资者完全放心？具体数目不清楚，但相信不会很多。