[投资课堂]教你如何众筹商业地产？

　　去年以前，EdMedley从未投资过商业地产项目。而如今，他已经是一家商场、一个停车场和一栋公寓大楼的联合拥有者。
　　
　　Medley进入房地产领域，靠的是众筹。Medley的本职工作，是一位工程师和地质学家。如今他已经投资了15个地产项目，这些项目的最低投资额为5000美元。
　　
　　Medley表示：“用较小的金额来投资多个房地产项目，这样的项目对我来说十分具有吸引力。”
　　
　　很显然，这样想的远不止Medley一个人。如今许多地产项目的众筹融资网站纷纷进入到了我们的视野中。美国地产投资人协会主席ScottWhaley表示：“人们对这种项目的兴趣非常大。无论是对于希望获得资本的创业者来说，还是对于希望进行投资的普通人来说，这种项目都非常具有吸引力。”
　　
　　专项投资
　　
　　众筹这种新的获取资本的方式，已经席卷了多个产业，它让那些急需资金的企业能够更加轻松的获得资本。对于房地产行业来说，众筹除了能够帮助企业获得资金之外，还能让普通人也参与进来。
　　
　　Medley最早是通过RealtyMogul.com这个网站认识到地产众筹的。他在这个网站上投资了位于加州的BeverlyHills中的一家酒店。作为回报，当这家酒店开始获得营收之后，Medley会获得回报，回报金额将是他所投资金额的8%-9%。截止到目前为止，他已经获得了数千美元的回报。而如果日后这家酒店决定出售这栋大楼，Medley也会获得分成。
　　
　　Medley和他的夫人都已经年过60，并且已经开始准备退休。因此投资房地产的回报对于他们来说非常具有吸引力。他表示，自己完全清楚投资具有风险，但是他对此并不是太担心。他表示：“我们用来投资的钱只占我们全部财产的一小部分。”
　　
　　RealtyMogul,的创始人兼CEOJillieneHelman表示，虽然各类投资的回报都不仅相同，但是他们一直在努力将投资人的收益维持在14-15%之间。
　　
　　如今，大多数地产众筹项目都会要求投资人的年收入在2万美元以上，或者，净资产在100万美元以上的人也可以进行投资。但是据悉美国证券交易委员会正在研究制定相关政策，降低投资人的门槛。
　　
　　不同的众筹网站需要的众筹金额也有所不同。例如来自华盛顿的FundriseLLC，允许投资人最低投资100美元。今年26岁的MicahLubens已经投资了两处位于华盛顿的地产项目，他的总投资仅仅为700美元。他表示：“我已经在华盛顿生活了7年，这种众筹项目让我能够投资我所居住的城市。”
　　
　　当然也有一些要求较高的地产众筹网站，例如来自纽约的ProdigyNetwork。该公司已经从4200个投资人那里获得了2亿美元的资金，来投资建设美国最高的摩天大楼。另外，他们还筹集了3000万美元，在纽约曼哈顿建设高档酒店。现在他们正在尝试筹集5500万美元，试图在纽约建设另一家豪华酒店。
　　
　　众筹风吹进商业地产
　　
　　商业地产一直都是“高大上”投资的专属领域。不过，房地产众筹模式在美国日渐流行，就连商业地产投资也能玩众筹，而且门槛只需100美元。此前，美国地产筹资公司Carlton拟定了10亿美元的众筹计划，筹措对象面向全球投资者。不过，Carlton的筹资模式仍然没有摆脱传统的限制。比如Carlton必须对个人投资者的风险承受力进行审查，投资规模则需在100万至2000万美元之间。
　　
　　Fundrise的诞生却改变了这一格局。Fundrise是一家通过向个人投资者募集资金投资商业地产的网站，致力于将闲散社会资金整合进入地产投资。迄今为止，Fundrise已经成功通过互联网众筹，在全美24个城市进行包括住宅、商铺、酒店、混合业态等地产开发项目。与此同时，Fundrise允许个人投资者以最少100美元投资入股。
　　
　　众筹模式的快速发展得益于政府政策许可支持。为促进经济复苏，集体募资得到了美国联邦政府的许可，2012年4月6日奥巴马签署了《创业企业扶助法》(JumpstartOurBusinessStartups，简称JOBS)，为资助者和创业者拓宽了募资渠道。同时基于众筹的各种投资创新层出不穷，房地产投资也成为重要的创新领域。
　　
　　众筹交易的运作模式大多相似，即投资者向项目提供投资，然后在项目开始营运后获得分成，地产出售时也可以获得收益。据悉，Fundrise参与的地产投资项目年化收益率通常在6%至10%之间，远高于银行存款利率，风险也远远小于理财产品。此外，Fundrise对外发行的众筹股分为两个档次：A档能够享有管理权，对项目的发展方向拥有决定权和投票权；B档即为没有投票权的普通股东。如果一个项目没有达到筹资标，筹集到的款项将会如数退回到投资者手里。
　　
　　这种新式互联网众筹模式满足了一些社区居民的实际需求，同时也在稳健收益的基础上扩展了他们的投资通道。Fundrise联合创始人米勒曾指出，Fundrise网站上的平均投资额不到1万美元。现在，Fundrise已经吸引了许多的商业地产开发商，已经有近300个商业地产开发商注册了他们的网站，越来越多投资者开始关注这一融资模式。
　　
　　不过，众筹模式也存在现实的困难。目前，Fundrise必须为所有参与投资的投资者在监管部门进行注册，这一过程耗时且耗成本。与此同时，在Fundrise的36个项目中，也仅有3个对小型投资者开放。有分析人士表示，参与众筹的小型投资者应当了解“退出战略”，因为有些资产可能需要很长时间才能销售。即使能够实现承诺的收益率，最终能否变现也仍然面临风险
　　
　　Cotel-众筹酒店
　　
　　ProdigyNetwork当前的群众集资项目17John是一处产权式“Cotel”（群众酒店），毗邻新建的福尔顿街中心（曼哈顿第三大交通枢纽），距离新世贸中心仅一个街区。17John是一处旨在为金融区和其他地区的增长提供服务的产权式“Cotel”。“Cotel”是ProdigyNetwork创造的一个单词，是指“依靠群众力量打造的创新型特色酒店，这里的群众也包括来来往往的旅客，大家都可以成为相互协作社区的一部分，在这里宾客可以分享创意，培养志同道合的相互关系。”
　　
　　具有资质的个人投资者可以购买17John的REP（房地产参与股），每份100,000美元。17John竣工后，将建成23层，拥有191个精装修单元。建筑师将把建筑的现有古典风格与玻璃塔楼的现代感结合起来，凸显17John所坐拥的广阔曼哈顿美景。
　　
　　ProdigyNetwork首席执行官兼创始人RodrigoNino致力于开设此类盈利性项目并培育人们的创造力，他表示：“我们已经知道，群众集资不仅能实现投资民主化，还能让项目从之前的不可行变为可行。通过17John，我们向普通民众提供房地产投资机会。我们参加社交媒体周进一步凸显了对这种讨论的需求将持续下去，不断增长，而且鼓舞人心。”
　　
　　众筹商业
　　
　　Realtyshares最近正运用众筹的方式参与收购位于Sacramento的StrawberryCreekRetailCentre。
　　
　　众筹还是一个小产业，自从2012年相关众筹的法律通过才快速发展起来，继而进入商业地产领域。
　　
　　Realtyshares是一个在线的平台，集合了买家和认证投资者。每个参与的投资人投资门槛是5000美元。一旦众筹成功，Realtyshares将会作为管理人收取管理费。StrawberryCreek是一个价值4000万美元的商业中心项目，被一家名叫PacificCastle的投资公司收购。期间40名投资者参与了这项投资。
　　
　　目前而言，大部分的项目都是有类似于PacificCastle这样的买家提供，未来也会逐渐向中介和产权公司拓展更多的项目机会。
　　
　　做足功课
　　
　　专家警示，地产众筹融资是一个相对教新的概念，投资人应该在投资之前做好自己的功课。
　　
　　咨询机构CrowdfundCapitalAdvisor的联合创始人SherwoodNeiss表示：“地产众筹，从其本质来说，是一项高风险投资。”他推荐投资人从小额投资开始尝试，并且多和其他投资人进行交流。他表示：“你应该问问其他投资人，他们是否有过投资成功的经历，以及是否有过失败的经历。不能因为看到了投资项目就认为这是一个不错的投资季候，然后盲目参与。”
　　
　　ProdigyCEORodrigoNiño也表示，投资人应该确定他们所投资的资金，是由第三方机构进行监管的。并且，在投资项目获得全部目标金额之前，投资人应该时刻注意资金的安全和动向。除此之外，投资人还应该了解众筹项目的人员构成，他表示：“如果我自己是一个酒店的老板，我的妻子是经理，我的表哥负责建设，然后来吸引众筹融资。那么这样的项目就十分可疑。”另外，投资人还应该确保自己拥有和筹资方同等的权利，他表示：“如果我还不能获得收益，那么筹资方也应该和我一样，不能获得收益。换句话说，一旦他们获得了收益，那么他们就应该为我提供收益。”
　　
　　科技公司DilogRLLC的CEOGarySprier认为，刚刚起步的投资人应该专注于一种投资类型。他表示：“投资人应该仔细研究各种投资类型，然后找到最适合自己的投资类型。”
　　
　　最后，鉴于许多地产项目都是旷日持久，投资人还应该了解该项目的退出战略。Sprier表示：“当你急着用钱的时候，就应该退出投资。而且即使投资项目到了最后的阶段，你仍然有可能什么也得不到。”