引擎点火城南起航 2014嘉陵楼市年鉴

　　回顾2014年，嘉陵楼市可谓“蛮拼的”，整体发展呈现“鸟枪换炮”之势，上头条的次数也足可令汪峰老师羡慕不已。
　　
　　这一年，嘉陵楼市成交量首次赶超高坪，常年三区垫底的历史得以终结；这一年，碧桂园以超16亿的业绩为嘉陵捧回了首个楼市年度销冠；这一年，希望城屡创记录，让市场目光长久聚焦城南；这一年，世界500强绿地集团落子凤垭山，5000亩惊艳手笔震撼人心；这一年，南湖板块异军突起，迸发出强劲的发展势头……
　　
　　如果说，2014年之前，嘉陵楼市上演的还是本地中小房企“价格拉锯”的单调戏码，其间充斥着产品雷同、理念落后、配套缺失等诸多问题；那么在2014年，剧本已经被彻底改写，一出大牌云集、爆点十足、架构宏大的史诗巨片正式启幕登场。
　　
　　◆南充希望城
　　
　　开发商：南充金色南湖房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：64万方　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，写字楼，底层商业，酒店　　
　　项目特色：教育地产，品牌地产，商业配套

　　希望城2014年8月首次开盘，顺利斩获4.5亿元。打响漂亮第一枪后，项目持续发力，用短短4个月时间，跻身年度销售第一梯队，去化效率市场无出其右。
　　
　　有人说，希望城的成功得益于低价，显然有失偏颇。纵观2014年南充楼市，大大小小的楼盘都在血拼价格，3字头项目亦不在少数，单靠价格，希望城绝不可能创下如此惊艳的业绩。
　　
　　在笔者看来，除却众所周知的品牌、地段、产品、性价比等常规因素，还有两点亦不容忽视。第一，希望城所处的大城南区域，近年来已积淀下一定人气，希望城于区域内率先开盘，对潜在客户实现了很好的转化。第二，2014年的楼市情况不甚乐观，但面对颓势许多KFS对降价却犹豫不决，希望城在亮相之后，迅速打出低价刚需牌，抢先迎合了买方市场的降价诉求。
　　
　　“天下武功，唯快不破”，在2014年瞬息万变的市场形势下，高手过招希望城以“快”致胜，处处抢占先机，斐然成绩绝非偶然。
　　
　　◆天庐
　　
　　开发商：南充锦江旅游房产开发有限公司　　
　　建筑面积：58.3万平米　　
　　物业类型：高层住宅，花园洋房，独栋别墅　　
　　项目特色：观景地产，江景房

　　在南充楼市的发展历程中，天庐曾经是标签化的存在，“不到天庐，不识南充豪宅”的口号几乎人尽皆知。然而，响亮的名声却始终未能转化为突出的销量，反而成为了其与区域内众多刚需楼盘竞争的阻碍。
　　
　　随着别墅及洋房逐渐售罄，主打高层的天庐于2013年选择了“去豪宅化”，这让天庐成功挤进刚需市场并大获其利，当年累计成交面积13.83万平米，排名全市第一。
　　
　　如果说当时的天庐还残留了些许豪宅的骄傲，那么到2014年，在碧桂园、希望城等刚需“豪强”的挤压下，他终于将其彻底抛弃。自天庐三期天子域入市以来，便持续以“低价”轰击市场，“交5000抵30000”、“4080元/平米起”、“特惠风暴”，再不提“豪宅”、“圈层”、“塔尖”等言。根据南房指数统计，天庐三区近三个月成交均价为4391元/平米，依然是区域价格标杆，不过换到了另一端。
　　
　　近日，天庐一区部分房源交房，有业主在网上发帖抨击其质量不过关：燃气管道未安装、不出示房屋验收合格报告、消防不达标、电梯不能正常使用、小区大门未完工、安保监控不到位……这让人不禁对其产生了“质随价跌”的怀疑。
　　
　　面对天庐的浮沉起落，有许多人将原因归结于定位不准、管理不善、策略失误，在笔者看来，这也是客观市场发展变化的必然结果，就像黄仁宇老师在《万历十五年》一书中所意：社会使然，时代使然！
　　
　　◆南湖凯旋广场
　　
　　开发商：四川宏合置业有限公司　　
　　建筑面积：44万平米　　
　　物业类型：高层住宅底层商业　　
　　项目特色：公园地产，观景地产

　　什么样的房子值得被推崇？答案或许莫衷一是，但在笔者看来，其实很简单——凡是能激发人类原始冲动，勾起我们对美好事物占有欲望的房子，便足堪“好”的评价。2014年大受购房者追捧的南湖凯旋广场，便拥有此种特质。
　　
　　受嘉陵江水哺育的南充人，在居住上，对“水”拥有一种特殊的狂热，“邻水而居”是许多人的终极置业梦想。南湖凯旋广场一线临湖，以亲湖生态人文住宅为主，居于斯，既得花园之春华秋实，更享湖景之宁静淡泊。有业内人士曾言：南湖凯旋广场就是湖居，湖居就是南湖凯旋广场。在这里，霸道的生态环境让你根本无需刻意追求清新空气和负氧离子，因为这都将在一呼一吸间简单实现。
　　
　　◆国鑫凤垭山
　　
　　开发商：四川国鑫房地产有限公司　　
　　建筑面积：50万平米　　
　　物业类型：多层住宅，小高层住宅，花园洋房，独栋别墅　　
　　项目特色：公园地产，观景地产

　　如果不是年终评点，笔者基本上已经将国鑫凤垭山遗忘，除了知道他走高端路线外，江湖上少有他的传说。
　　
　　国鑫凤垭山一出来就想一鸣惊人，憋着劲儿要开辟南充真正的富人区，目标很宏伟！如果单从地段来看，项目背靠凤垭山、邻近南湖，交通亦较为便利，既占有山水资源，又兼得城市繁华，的确具备打造豪宅的硬件。但懂行的人都知道，真正的富人区绝不是靠着优异硬件，喊几句高调口号就能建立起的，除不可复制的地段、资源外，它对圈层以及居住人群亦有严格要求。房子只是基础，生活才是关键，缺少了后者，修得再漂亮，也顶多只是土豪版的郊区还房。
　　
　　回顾国鑫之前的开发历史，皆是打造普通住宅产品，豪宅基因无从谈起。而经验告诉我们，基因往往会成为左右一个豪宅项目生活圈层打造的关键。由于国鑫凤垭山在这方面先天缺失，我们不免对其未来多了几分担忧，要知道这种骨髓里的DNA，不是靠请几个明星来唱几首歌就能拥有的。

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　　◆中虹国际
　　
　　开发商：四川中虹房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：38万平米　　
　　物业类型：高层住宅，城市综合体　　
　　项目特色：投资地产，商业配套

　　2014年嘉陵楼市爆点颇多，但基本与中虹国际无关，这和其2013年刚亮相时屡上头条的情况形成鲜明对比。虽说市场整体趋冷，但中虹国际的冷却速度明显比市场更快。这或许与其缺少拿得出手的自我营销素材不无关系。商业地产重视运作，过于“低调”只能徒增市场疑虑。在笔者印象中，中虹到目前为止开发过最成功的商业恐怕就是类似“滨江首座”的底商，是否有足够的底气和实力做好商业综合体，的确还需时间考证。
　　
　　◆南山府邸
　　
　　开发商：南充市嘉铭房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：45万平米　　
　　物业类型：小高层住宅，高层住宅，独栋商业　　
　　项目特色：品牌地产，江景房，商业配套

　　2014年，嘉陵楼市最火的区域莫过于南湖，众多实力大佬投身于南湖轰轰烈烈的造城运动之中。市场风起云涌，竞争趋于白热，综合实力略逊一筹的南山府邸应该怎样应对？
　　
　　出路或许只有一条，那就是借势发力，借区域向上之势，借邻近大牌之势。南山府邸紧挨碧桂园，可通差异优势“截胡”其观望客源。但这也是把双刃剑，如果在产品、价格等方面稍不合理，将会有很大几率遭到反噬。
　　
　　当然，策略再好，没有业绩支撑也是徒然。从目前的市场销量来看，南山府邸表现差强人意，后期还有许多问题需要考虑，至于2015年的情况如何，我们拭目以待。
　　
　　◆滨江又一城
　　
　　开发商：南充嘉陵区宏凌置业有限公司　　
　　建筑面积：15万平米　　
　　物业类型：多层住宅，酒店式公寓，,独栋商业　　
　　项目特色：江景房投资地产

　　曾经有个段子：世界上最遥远的距离不是没钱买房，而是辛辛苦苦攒够了钱还得对着图纸再等两年。事实的确如此，买房，从来就不乏连篇累牍的理论窠臼，但再多再牛X的教条，也仅仅是停留于臆想空间，房子最后修成什么样从来不是专家和购房者说了算，运气不好没选对，一切都是空了吹。
　　
　　滨江又一城目前处于准现房阶段，置业于此不用漫长的等待，而且对于房子的优势、劣势也能一目了然，极大地降低了我们买房的风险。
　　
　　在南虹核心商圈的整体规划中，滨江又一城被赋予“龙尾”定位，需要承担相当重要的商业功能，但从其目前的状况来看，这方面实在做得差强人意。虽然宏凌曾有过开发盛华堂商业项目的经验，但也仅仅是停留于开发层面，以如今的标准衡量，宏凌明显缺少足够的商业地产运营经验，“龙尾”之责，本就太重。
　　
　　◆九洲名苑
　　
　　开发商：南充市九州房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：17万平方米　　
　　物业类型：高层住宅，独栋商业　　
　　项目特色：公园地产

　　在楼市，我们常常会遇到这样一类项目：本身平淡无奇，但凭借区域价值，依旧可以获得市场青睐。九洲名苑便是如此。若将该项目放在南充众多楼盘中来品味，一时之间真的很难找出独有特点，但借势南虹路近两年的价值提升，九洲名苑销量一直不差，价格也呈水涨船高之势。
　　
　　今年下半年，南充楼市行情一路下滑，各大KFS纷纷上演激烈的价格拉锯战，以此来刺激成交量。但九洲名苑并没有主动采取相关营销手段，价格依旧坚挺，不过从成交量来看，却已是急转直下，“市场好，看产品；市场差，看营销”，九洲名苑或许并未领悟此条要义。
　　
　　◆南充碧桂园
　　
　　开发商：南充市碧桂园房地产开发有限公司　　
　　建筑面积：63万平米　　
　　物业类型：高层住宅，底层商业，酒店，双拼别墅　　
　　项目特色：品牌地产，城市豪宅，江景房，生态资源

　　2014年，南充碧桂园累计销售额超过16亿，不仅成功摘下年度销冠，更刷新了南充楼市历史记录。尽管业绩惊艳，但对于追求快销的碧桂园来讲，结果并不完美。
　　
　　碧桂园16亿销售金额中，82%完成于上半年，尤其是1-3月，成交异常火爆，月均去化在550套以上。而在此之后，项目销售迅速降温，4-12月月均去化仅80余套。究其原因，笔者认为主要有三：其一，春节黄金期后，南充楼市受全国大势影响愈发趋冷，购房者观望情绪加重，这必然影响到项目销售；其二，在碧桂园开盘后，凤垭山——南湖片区又亮相众多项目，且基本都走低价路线，这冲击了碧桂园的性价比优势，也分流了项目潜在客户；其三，在碧桂园开盘之后，南充各项目亦纷纷开始做全民营销、渠道分销等，加上南充楼市大范围以价换量，碧桂园失去了价格、渠道两大优势，拓客难度随之加大。
　　
　　可以预见的是，市场大势短期内难以逆转，碧桂园在2015年面临的竞争压力会更加突出，尤其还将与绿地凤垭国际城近身搏杀，要想再现16亿辉煌，前途维艰！
　　
　　值得注意的是，作为精装房项目，碧桂园却一直不对外公开其精装标准，这让外界不免对其精装品质产生了些许疑虑。
　　
　　结语：随着政府“四城两园一山”的提出，嘉陵楼市的发展驶入快车道。很难有人想到，这一切就在短短两年间发生。从常年垫底到异军突起，两年间，嘉陵楼市以超乎想象的速度呼啸而来，改变着嘉陵，震撼了南充。嘉陵高速发展背后的“楼市自信”正是区位自信、规划自信的具体体现，经过两年多的积淀，城南这片热土的潜力逐渐展露。而依托稀缺的湖山资源、国际视野的全新规划以及城市建设的快速推进，2015年，问南充楼市哪里强？且看城南嘉陵正起航！
　　
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