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机构老总预测南充楼市2015

  过去的2014年,中国楼市发展整体呈现出U型曲线。年初,楼市遇冷持续走低,降价潮开始在全国不断蔓延,41个城市先后放开限购。然而,在库存高企,银行惜贷的现实面前,部分城市成交量的短期暴涨依然未能救楼市于水火。以价换量成为市场常态,购房者观望情绪加重。临近年末,央行接连出台房贷新政和降息等救市政策,利好之下,四季度多地楼市成交放量,成交出现回升……
  
  2015春节刚过,央妈继2月降准后又出降息大招,这让楼市“止跌回暖”之论再次高涨。但另一方面,仍有不少行业大咖坚持认为:高库存压力下的中国楼市,难以出现政策刺激性大反弹。
  
  大势之下,南充楼市的2015将沿着何种轨迹发展?市场、产品、价格、区域、竞争格局等各个方面又会呈现哪些变化?羊年首次发声,南房网为大家奉上独家干货——特邀活跃于南充楼市的多家机构老总,以他们的独特视角,观点交锋、行业论剑,预测2015年市场变化。

  ◆开发重心外移 刚需市场唱响主角
  
  策力房地产顾问 总经理【陈明辉】

  老总预测:2014年南充房地产市场受国内宏观经济形势的影响,难掩颓势,两级分化严重,外围竞争日趋激烈等突出特点开始显现。房地产开发商应对市场保持清醒的认识,及时调整思路,对内凝炼核心竞争力,顺势而为,主动出击,以应对未来更激烈的竞争环境。
  
  随着开发重心外移,地域劣势正在减小,2015年,望天坝板块、潆华高铁板块、清泉坝板块、高坪下中坝板块、嘉陵南湖板块将进一步成熟,也将带动沿线区域土地价格及房地产品质的不断提升;另外,高档市场开始呈现出萎缩趋势,占据市场主力的中高端市场已经并将成为未来房地产市场的主角。在竞争激烈的市场之下,为客户创造更多价值和提供更多增值服务才是赢取客户最好办法。
  
  ◆多板块外溢式发展 中心价值不可替代
  
  成都汇合天恒 副总经理【刘畅】

  老总预测:近年南充城市建设快速推进,南充房地产市场板块不断扩张,南充的城市版图和开发建设已经呈现出多点开花的局面,未来的南充也将由单中心向多中心、体系化发展。众多板块快速崛起,大多是随城市外拓形成的新兴区域,是城市被动“郊区化”的结果。
  
  而“下中坝”和“清泉坝”应该是目前最具城市中心价值属性的两大板块。两大板块的协同发展符合南充拥江发展的主城战略规划,其不仅共享老城区配套,自身也规划有高标准的服务配套体系。与此同时品牌集成优势十分明显,多品牌互补能够最大的植入优势资源,形成有效的共生机制。
  
  2015年这两个板块应把中心价值观贯彻始终,把板块价值的优势无限放大,同时整合多品牌资源,形成区域话题性,提升区域信心,避免陷入潜在的价格战中。不仅仅是因为它们的中心价值,也是因为在近年来开发建设的过程中,区域的成熟度不断提升,更多的规划能够看得见摸得着,这也正符合客户理性化的购房心态。而在购置物业的选择上我们认为中心价值不可替代,眼前的利益不如未来的增值保值,因为这是固定资产的本质属性。
  
  ◆房企强者愈强 营销跨界突变
  
  联衡合众房地产经纪 董事长【屈科】

  老总预测:未来南充楼市,品牌房企的市场占有率将更高,非专业开发商,必将举步维艰。而简单的房价、利润指标也不再是衡量企业品牌的“唯一”标准,外行必然会“很痛很迷茫”,徘徊在“生死存亡”的边缘。
  
  房地产开发思路也将完全转变,从卖房子到为“房地产全程服务”观念的改变,真正体会到“第三产业”的本意,从“傲慢的甲方”回到“微笑的服务员”;2015年也将是自媒体、网络、电商蓬勃发展的一年,必然将传统媒体的广告再次大幅挤压。而简单靠“竞品拦截”、“全民经纪人”、“撒网式带客”等等粗暴手段完成销售指标的时代将迅速瓦解,那些“传销、病毒、直销”般的营销方式,性价比将大大降低,营销归位仍然回到贴心、真诚待客的原点。
  
  在商用物业方面,要想突围,只能靠诚挚呵护商家,“招商、护商、兴商”将是商业物业突围的最直接办法。随着开发体量的集中爆发,商用物业也必然会得到“冰火两重天”的截然不同局面。
  
  ◆住宅回归理性 商业前景堪忧
  
  世联行房地产 策划总监【范晓辉】

  老总预测:2014年的中国房地产市场,主要呈现需求探顶、均衡回归;政策退出、制度跟进;供求逆转、创新求变三大特征。同时,2014年也是南充楼市步入秋冬季节的元年。在近两年经济增速明显下滑的情况下,改善性需求将持续走低,房地产市场的主要支撑力将转向城市化进程带来的大量融城刚需客群,融城刚需将成为市场主流。
  
  2015年,南充楼市将继续维持供小于求的健康局面,依托南充城市的对外辐射力以及大量融城客群的支撑,南充楼市基础依旧相对稳固,住宅市场会逐步回归到理性阶段。但商业市场供应明显过大,主力客群的投资意识薄弱,购买能力较低,难以消化南充大规模的商业放量,未来南充商业市场前景堪忧。
  
  ◆借力互联网整合资源 “大营销”是未来趋势
  
  卓佳地产 成都公司副总经理【张程】

  老总预测:电商团购、全民营销、渠道分销、微信营销等异军突起,成为房企新的促销工具,也预示着2015年南充楼市的主导营销策略方向,而房企新营销方式最大的共同点在于推广渠道依赖于互联网,当下,结合营销成本与成效,互联网已成为房企项目推广的主流渠道。如中航城通过客户导向和用户思维,借助微信等第三方平台,通过技术手段推出全民营销活动,据不完全统计,全民营销为中航城带来近三成的客户,极大地为项目拓展了客户群,而这也必定是未来南充整体楼市的一个营销策略方向。
  
  就促销手段而言,我认为,唯有“变”才是房企应市场之“变”的明智选择。房企携手非房地产行业,采取整合资源而营销的方式值得借鉴,未来房企营销将由单项目让利去存化演变为集团层面多种促销手段齐上阵,目前国内已经有一波大型房企开始与电商平台合作,而在南充,2015年即将面市的美宇•白马天地项目中也将这种采取整合资源而营销的方式。这样的好处在于,其一,强强联合下,客户可享受更多额外福利;其二,双方可实现资源互补并扩大影响力。在资源整合颇具成效的形式下,“大营销”已愈发成为房地产市场未来的发展趋势。
  
  ◆整合产业链、多种经营方式是商业地产转型契机
  
  南房会电商 总监【陈德双】

  老总预测:现在三四线城市的商业地产发展迅猛,供应量远远高出市场消化力。以南充为例,在2014-2015年间,有超过400万方的商业投入市场,规模创下历史新高。短期看来,如此庞大的商业体量入市,将带动城市新一轮的开发热潮,加速区域崛起与成熟,但长远看,盲目扩张或将引发供求失衡、产能过剩的情况。
  
  另一方面,目前商业运作的理念亦在发生改变。以购物中心来讲,传统的“百货、主力店、超市三驾马车模式”已经出现了疲软迹象,体验式、文化式、复合式等异军突起。未来开发企业究竟应该给零售企业、商业企业提供什么样的产品?
  
  我认为开发企业做好开发企业的事,同时要与零售企业,甚至电商企业共同结合,才能促进整个产业的发展。消费增长靠平台,靠消费理念,靠引导消费,要顺应市场发展,同时更重要的是通过商业地产发展给社会提供服务产品,通过现代服务业来推动商业地产的发展,让商业和地产共同融合发展。
  
  未来商业业态的多元化是建立在差异基础上,根据市场状况,来定制应该建什么产品,以及怎么去建,开发商有决定权,市场更有决定权。多种经营形式的出现是商业地产最大契机,未来REITs出现后,商业地产的新一轮春天将会到来。
  
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