万达5月将出推类REITs投资产品

　　在近期深交所的演讲中，王健林称万达将于5月推出类REITs的投资产品，以期在房地产销售持续下滑之际为建设购物广场提供资金。
　　
　　王健林是怎么说的
　　
　　“我们最近正在试验，由我们自己的一个互联网公司，可能会在这个月底，或者下个月初，发放一种新的理财产品，那这个理财产品投资万达广场，万达广场的分成，每年的利，租金分红，给互联网公司，他还要留下少少一部分利润，再分给投资者。
　　
　　那这种产品就有了REITs的模式了，这个模式随着中国现在在力推这个产品要成为公共产品，我相信就是一两年、两三年的产品，这个投资的产品，就可以变成无限大的，每年持续多少个的一个金融产品，叫做房地产信托投资资金，英文叫REITs，可能走这个模式了。它上市的时候，互联网公司还可以分30%，他获得这利，这是一个获利。”
　　
　　其实万达觊觎REITs由来已久
　　
　　在3月底的万达商业业绩会上，万达商业执行总裁曲德君表示，集团计划成立万达商业基金管理公司，作为轻资产的资金操作平台。未来会积极探讨轻资产模式，包括资产化、引入外来投资者及发展互联网金融等。
　　
　　万达商业地产财务总监刘晓彬透露，集团一直在研究将资产以房地产信托基金（REITs）方式上市的可行性，但因该产品仍受国家政策限制，未来会密切关注，于适合的时机推进。互联网金融方面，集团仍正在探索之中，希望O2O平台能在6月底前上线运行。
　　
　　万达变轻与REITs化一脉相承
　　
　　REITs（房地产信托投资基金）在国外比较普遍的，第一有良好的商业管理团队，第二项目管理要能够提供稳定的现金流。说到万达，它有基于自己有物业做出来的商业运营管理团队。有分析指出，“权重上可能一部分加大社会融资或者公共融资的项目，然后它去管理，但是这种管理还是基于它有支持的项目，有这种根基，有经营延续经验的获取，所以我觉得短期还只是一个适当的加大，因为从它规划来看，扩张速度比以往要翻倍，这方面对融资方面有强大的要求，所以这方面可以通过公众的社会融资介入，进入到项目里面共同来做，相信还是基于现在持有物业。
　　
　　王健林表示，该公司将推出一个财富管理项目，为其全国各地标志性的万达广场项目提供更多融资。这一“轻资产”战略是在不受资产限制下为扩张提供融资，且符合王健林将该公司转型为一家商业投资服务企业、类似于酒店管理公司的的战略。
　　
　　过去万达成功靠的是城市综合体，通过公寓、商铺等销售产生的现金流来持有万达广场，这是重资产模式。现在万达要转型轻资产，万达广场的设计、建造、招商、运营、慧云系统、电子商务都由万达自己做，使用万达品牌，但所有投资由别人出，资产归投资方。这种模式没有房地产销售，是准金融投资行为，万达与投资方从净租金收益中分成。
　　
　　万达建立轻资产融资管道主要有两大途径：
　　
　　一是外部管道，像基金、保险等机构投资者，据王健林自己说，现在已签订有约束力的项目25个。早在1月14日，万达商业地产股份有限公司与光大安石、嘉实基金、四川信托、快钱公司签署投资框架协议，4家金融机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。在这个合作中，所有投资均由金融机构完成，物业归它们所持有；万达只做开发管理与运营，并参与租金分成；产品不再是有住宅综合体，只做持有型商场。郑闵钢说，实际万达在输出管理模式。
　　
　　二是建立内部融资管道。万达成立了自己的电子商务公司，收购了快钱支付公司，5月将推出全新的理财产品，采用众筹方式为万达广场轻资产融资。计划每年给投资者约6%的现金回报，5到7年把万达广场处置，将收益分给投资者。处置方式有两种方法，资本化或卖掉。中国正在试点REITs，王健林把他这个理财产品称准REITs。2010年国务院批准北京、上海、天津三城市为房地产信托投资基金(REITs)试点城市，这一举措距今已经5年，王健林在倒逼中国的房地产证券化。
　　
　　最有意思的是，王健林做事有板有眼，根据香港证券监管部门要求，考了一个REITs经理人资格证书，如今派上了用场。
　　
　　变轻、金融化是更多主流开发商的选择
　　
　　万科董秘谭华杰对记者说，万科的轻资产、金融化是一个并发的过程。万科未来的新业务将全部采用“小股操盘”轻资产模式，比如消费地产、产业地产、物流地产，都会引入投资方，成立资产管理平台公司，万科只负责运营管理，不持有股份或持有少量股份。
　　
　　明源地产研究院艾振强指出，轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，实现稳健发展。