2014年4月，博四达以总价3.79亿元竞得白马新城约252亩土地，该土地用途为商务金融用地，对商业开发的约束条件较多：最大地块上的商业配比为40%、另一块纯商业用地面积高达77.4亩、须配建不低于5000平方米的超市一处等。
博四达拿地信息
取得土地后不久，嘉陵区政府网站上曾挂出一张博四达白马新城项目的效果图。由图中可见，该项目的商业体量相当庞大，设计也比较带感，运用了现代商业建筑的诸多元素，如天街连廊、中庭穹顶、楼顶绿植、多首层等概念。仅针对该效果图而言，可算作一处出彩的商业设计项目。
博四达项目效果图
本以为博四达项目将给区域商业带来惊喜，然而在拿地后的一年多时间，开发商一直未对该地块进行开发。统观白马新城区域内，在博四达之后拿地的两大项目，美宇白马湖水街与蓝光天娇城都已齐齐亮相，并大规模动工，只有博四达地块仍是一片荒地。
由于博四达取得土地后迟迟未履约，2015年8月19日，南充市城乡规划和测绘地理信息局发布《白马新城（黄莲湾片区）Db-1-1等三宗用地规划调整公示》，公示指出：白马新城Db-1-1、Dc-1-1、Dd-1-2三个地块原规划约252亩土地，因土地竞得公司取得后一直未履约，市国土局依法将土地收回。嘉陵区政府申请重新出具规划设计条件。因考虑到该区域商业量已达到一定规模，规划统一将地块性质由商业用地调整为商住用地，同时考虑到该区域距离西山风景区较近，应减小一定强度。
截取自南充市城乡规划和测绘地理信息局官网
对于这一情况，笔者认为应从以下几个层面来看待：
⑴商业地产对于开发商的开发、招商、运营能力等方面要求相当高，以博四达的开发经验来看，属于商业地产领域“零经验”的门外汉，自身实力不济，贸然拿地后无力操盘，未履约被政府依法回收土地，实属意料之中；
⑵政府调整土规，将该地块“由商改住”，与南充现正面临的商业地产产能过剩危机密切相关。据南房网统计，近五年半时间里，南充商业地产开工量大约在540万平方米左右，以目前南充商铺的去化情况来看，仅现有存量的去化周期就在十年以上！南充商业地产结构已到不得不进行调整的阶段。
⑶再来看嘉陵区市场，政府曾在2011年规划于主城配建60万方体量商业，大力扶持南虹路商圈，近年来又开始培育南湖商圈与白马商圈。而嘉陵城区人口目前仅20万人左右，如何消化如此大体量的商业？这是值得深思的问题。嘉陵商业现状是：盛世天城大部分商户经营惨淡空置严重、中虹国际已调规、环球金贸中心正在申请调规……说明嘉陵商业地产发展已由之前的激进转入理性状态。在白马片区已有美宇近20万方商业体量的前提下，政府改变未开发土地的商业属性，确是明智之举。
至于白马新城这252亩土地后续如何？南房网将密切关注，为大家带来第一手消息。
