万科的“租售游戏”多数开发商玩不起

　　据报道，近日，一个名叫“租金抵房款，房款抵租金”的活动，出现在万科重庆推出的首个长租公寓――西九万科驿。虽然只是长租项目，却令业内中小房企草木皆兵。
　　
　　活动的具体内容为：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。
　　
　　显然，这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新的促销模式。所不同的是，与一般的促销手段相比，其需要投入的资金，可能令一般开发商望而生畏。甚至具备一定规模的开发商，也很难仿照这样的促销模式。但是，对万科来说，此举将极有可能为其去库存创造极好的条件。
　　
　　可以预料，这样的模式不会在万科的所有开发地区推行，而是会有重点、有选择地进行推广。特别是没有租售两种销售模式的地区，万科是不大会采用这种模式的。即便采用，也会以房款抵租金的方式，以加大促销力度。而只有当这得模式确实能够让万科带来利益，并具有能力承受的情况下，才会全面推开。
　　
　　按照万科方面的解释，采用这样的销售模式，也不是为了替代现有的业务模式，而只是增加一种业务产品。但是，从目前中国房地产市场的发展实际来看，这样的模式，可能也不失为一种创新、一种探索、一种方向。因为，传统的销售方式已经走到尽头，或者说已经遇到了很大的瓶颈。再走下去，就是集体自杀。
　　
　　而随着年轻人住房观念的不断转变，购房的思维也在发生着积极的变化，很多年轻人已经不再在乎是否拥有一套自己的住房，而更看重能够住上什么样的住房。如此一来，如果能够把租售结合在于一起，由购房者进行选择，可能对房地产市场的发展更有好处，对缓解买房难、买房贵的矛盾也有积极的影响。自然，对开发商也提出了更高的要求。
　　
　　值得注意的是，在绝大多数开发商都被库存所困扰的情况下，万科的“租售游戏”无疑是一次很有趣、很有吸引力的探索。要知道，把租与售紧紧联系在一起，不仅能够把持有的租赁房屋有效地促销出去，也能够对积压的库存产生极大的促销作用。而且，租赁的房屋越贵，获得的购房优惠也越多。以万科西九项目为例，其可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等，如果所租房屋是每月1999元，那两年的租金就是近5万元，而西九二期的房价为每平方米1万元，相当于可以购买5平方米的住房，应该是一个不小的优惠，对购房者的吸引力也应该不会小。
　　
　　据业内人士推算，假如万科全面推广这种销售模式，至少要有5000亿的融资能力。也就是说，这样的资金需求，对一般开发商来说，连想也不敢想。就是同样规模的开发商，如果效益状况不是很好、融资能力不是很强，也不敢尝试。
　　
　　毫无疑问，万科的这次探索，又将在房地产市场引发一场地震，那些原本就已经资金链通用得很紧、规模不大的开发商，将再一次面临生死抉择。一方面，根本就没有能力玩这样的游戏，也玩不起这样的游戏；另一方面，就算愿意玩这样的游戏，也可能没有条件玩这样的游戏。毕竟，绝大多数开发商都是只售不租，要想与万科竞争，就只有同规模地让利。在原本利润已经很薄的情况下，再做出这样的让利，就等于自找死路。
　　
　　如此一来，一旦万科的“租售游戏”全面推开，其他与万科一样具有很强实力的开发商也纷纷仿照，那么，房地产市场一场血腥屠杀就将开始，那些没有能力玩这种游戏的开发商，极有可能选择被兼并重组，并以此避免破产关闭造成巨大的经济损失。那么，房地产市场也将迎来一场大规模的并购重组潮，进行重新洗牌。强者更强、弱者消亡的格局也就形成。
　　
　　不过，这种对购房者、租房者能够带来好处的游戏，还是希望越多越好，尤其是在房价较高的城市，以这样的方式减轻购房者负担、缓解购房者资金压力的方式，是能够受到购房者欢迎的，也是会得到政府支持的。至于那些没有条件进行这种模式销售的开发商，则可以选择主动被兼并重组。