持续热销才是化解库存问题的根本手段

　　过去一段时间，中央领导对于房地产行业表态不多。但此次习总书记高屋建瓴，明确指出要“促进房地产业持续发展”。我们认为，习总书记的指示，十分有利于资本市场对房地产行业产生一个稳定的预期。中国房地产行业既不欢迎过去那种爆发式鸡犬升天的增长，也不能接受资产价格大起大落，开发投资增速硬着陆的局面。
　　
　　对这个行业稳定发展的信心，不仅有利于这个行业短期估值稳定，也有利于这个行业的参与者制定更加长远的经营计划，获得更加稳健的收益回报。
　　
　　从绝对规模的角度来说，我国的房地产库存确实庞大。库存不是指已经取得预售许可的待售项目，而是指尚未销售的土地，在建工程和楼宇。我们估算，目前已经出让尚未开工的土地之上的规划建筑面积约70.9亿平米，施工面积中尚未销售部份55.3亿平米，待售现房6.6亿平米，全国整体库存规模达到132.8亿平米。
　　
　　化解库存问题的关键，还是持续热销。持续热销本身是资产价格的稳定器，也是库存去化的最根本手段。2014年下半年至今，市场销售一直相当不错。
　　
　　不过，和过去相比，此番热销并不能带来房价的明显上涨，也没有带来可销售资源的明显回落。开发企业加快推盘，确实能不断缓解库存压力，但也说明政策需要继续发力以维持热销的局面。
　　
　　货币化的住房保障将是未来重要的政策选项。货币化的住房保障（购房补贴，租房券，回购商品房作为保障房等），既有利于直接消化库存，又有利于推动农民工市民化，可以说是一举两得。
　　
　　我们认为，差别化住房信贷政策仍有空间。我国的按揭贷款首付款比例要求相比国际通行水平而言仍然偏高，按揭贷款平均还款年限依然不长，按揭贷款存量余额规模相比新房销售规模来说仍然不高，按揭贷款资产证券化还没有普遍展开。此外，我国的住房交易税率仍然是较高的，未来也有下调的空间。
　　
　　房地产融资环境的正常化，也是保持行业持续发展、化解库存问题的办法。解除对企业融资的管制，有利于企业较为正常制定计划，也可能一定程度上刺激企业施工的进度。