2016年房地产市场:互联网"支撑"商业地产

　　2016年中国经济将在降速换挡中沿着创新型、服务型和消费驱动的转型之路迈进，挑战与机遇并存。全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布《2016年中国房地产市场展望》，报告指出和互联网以及电商有关的企业，将支撑写字楼和物流物业的租赁，成为今年商业地产领域的亮点和热点。
　　
　　写字楼：一线城市租金以稳为主
　　
　　中国经济减速而写字楼新增供应持续高企将使主要市场的写字楼空置率普遍上涨。2015年写字楼新增需求存在明显的二八现象，国内企业贡献率高达83%。展望2016，内资企业无疑将继续扮演需求的主引擎，外资公司则在专业服务业、高端制造等优势领域具有一定的扩张动能。同时，民营企业以及中小型企业所蕴藏的庞大潜在需求有望在2016年得到进一步释放。非银金融、科技互联网和专业服务的新增写字楼需求料将继续活跃，但P2P网贷行业的不稳定性将成为个别二线城市不容忽视的风险因素。
　　
　　2016年将迎来近930万平方米的优质写字楼新增供应，其中约有53%的新增供应面积来自于各城市的新兴区域内。预计2016年底全国17个主要城市写字楼累计空置面积将增加32%，约1530万平方米。城市间以及同一城市不同板块间的分化将继续加大，广州是唯一一个空置率超过10%的一线城市。
　　
　　购物中心：需求格局继续演变
　　
　　2016年包括上海、深圳及广州在内的一线城市都将迎来供应的高峰，而这些新增供应中近乎一半都将位于完全新兴的区域。比如上海的虹桥商务区将迎来第一波供应高潮，预期2016年的新增供应将达15-20万平方米。
　　
　　长远来说，各主要零售市场将受益于人口持续流入和收入水平的不断上升；但短期来看，庞大的新增供应、电商的冲击、高低端零售商需求减弱等短期利空因素将持续影响行业的发展。预期零售租金（首层）的增速将从3-5年前年均5-7%回落至0-2%的区间。值得注意的是，体验式消费已逐渐成为购物中心不可或缺的业态，如餐饮面积在购物中心中的普遍比例已由过去10-20%上升到30%以上。
　　
　　物流地产：高标准仓库市场潜力庞大
　　
　　截至2015年第三季度，中国主要城市中高标准物流仓储设施存量约2600万平方米，仅为全国的物流仓储设施存量的3%。虽然中央政府近年来出台了一系列鼓励发展物流业的政策，希望以此带动地方经济，但在实际执行中，受物流设施土地供应不足的制约，地方政府一直对招商引资较为谨慎。
　　
　　世邦魏理仕认为：中短期内土地供应仍为制约高标准物流设施发展的一大瓶颈，供应短缺在经济发达区域尤为突出。展望2016年，电子商务将保持高速发展的势头，自贸区的设立则将进一步促进跨境电商的发展。2015年大部分市场对于保税仓皆出现了上升的需求，保税仓的走红是大消费策动中国经济发展的一个缩影：在消费、尤其是电商消费趋热的背景下，物流设施的变革加速向零售业需求倾斜。
　　
　　写字楼：仍是主流投资品类
　　
　　对于境内房地产投资而言，国内经济走势放缓部分程度影响到了投资者在市场上的活动表现，同时由于美元的加息预期与人民币降息、贬值预期的叠加存在，2015年市场资金对于国内物业的投资逐渐偏于谨慎。开发商近年来更多作为售出一方出现在市场中，包括保险资金在内的机构投资者以及投资基金渐成主流投资者。世邦魏理仕预计机构投资者将在2016年市场中更为活跃。
　　
　　从物业类型来看，写字楼占据了近年来市场交易的主流。2016年，预计这一趋势将会延续，写字楼的交易比例或将进一步上升。且由于经济预期不明朗，相对二线城市未成熟区域供应，投资者将更趋于核心城市优质项目。