“国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模,实际库存规模远远大于披露的数据。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,一旦计入潜在库存数据,中国楼市的库存数量可能倍增。
7亿还是80亿?
实际上,国家统计局给出的库存数据只包括竣工却未售出的现房,大量已建设未竣工以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
中国社会科学院财经战略研究院此前发布的报告认为,2015年房地产市场库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23个月至24个月。
“我们现在所说的待售商品住房库存主要包括两部分:一是国家统计局给出的已竣工且可供销售却尚未销售的商品住房面积;二是在建且已批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积。”中国社会科学院财经战略研究院一负责人指出。
但这样的数字仍是冰山一角。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟则公开指出,如果将商品房在建面积、保障房面积以及公建和单位自建面积等,全国楼市的库存面积可能超过80亿平米,仅商品房在建和待售面积就超过50亿平米。
“现在全国楼市的问题并非库存总量庞大到无法消化,而是区域分化严重,从目前来看,一线城市及二线热点城市几乎不存在去化困难,难点仍在三四线城市。”中原地产首席分析师张大伟表示。
截至2015年年底,北京市交易管理网的数据显示,全市在售商品住宅合计有8.1万套左右,其中包含了两限房、经济适用房和自住房。中原地产首席分析师张大伟表示,剔除掉所有的保障房类房源,实际的库存只有不足7万套。
但在三四线城市,实际的库存量却逐月上升,而去化水平却连续下滑。相关机构数据显示,截至2015年12月底,三四线城市去化周期已超过30个月,远超合理区间,存在较大的降价压力。
“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看,现在的库存并不算多。但问题在于,这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说,这些库存只能炸掉,不会因为任何政策而消化掉。”任志强曾公开表示。
“除了绝大多数三四线城市,目前部分二线城市也存在高库存、去化难的问题。这导致了这些城市房价的继续下滑。”张大伟表示。
“目前多地楼市去化困难,体现了不少三四线城市甚至部分二线城市产业空心化、人口外流趋势,加之楼市供应规模过大、市场供过于求,房价颓势显现。”郭毅分析指出。
同策咨询机构发布的报告指出,预计2016年各地库存情况会进一步分化。当前库存去化周期在12个月左右的城市,比如重庆、武汉、福州等,库存去化周期将回落,去库存的压力将进一步减轻,短期市场基本面将回归合理。
而其他供地量与库存量偏大、库存去化周期在12个月以上的城市则仍然面临去库存的压力,比如西安、青岛、天津、沈阳、呼和浩特等二线城市,以及大部分三四线城市,则仍然要坚持“以价换量”去库存。
政策窗口期到来
为加速楼市去库存,决策层在政策上的支持力度已经超出以往任何一年。
2月19日,决策层再次出台去库存新政,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平米以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人购买2年以上的住房对外销售的,免征营业税。
此前,央行、住房城乡建设部、财政部出台新政,决定自2月21日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行,由目前的0.35%和1.10%统一上调为1.50%。
从中央层面而言,今年行政性干预去库存的手段将继续加强。
住建部曾多次提出政府可以通过购买商品房或对被保障人群提供货币的形式解决保障性住房供应问题。目前根据中央释放的信号,2016年棚户区的改造工作也已经确定了以货币化补偿为主,从资金量来看,加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度,全部资金将超过万亿元。
“租房市场方面预计明年地方政府会更多介入。”东部某省住建厅的一位官员对记者表示,“我们之前已经拟定了关于收购存量房作为保障性租、住房的方案,预计年后开始实施。”
“尤其是公租房,目前部分城市对公租房的需求量大,且政府机关、企事业单位以单位名义租赁住房,职工还可享受补贴,因此这也成为消化存量房的一个重要出口。”北京市住建局的一位官员表示。而据记者了解,目前北京的部分央企为职工提供公租房有30%的货币补贴。
此外与农民工相关的户籍制度改革也成为未来地方政府的政策着力点。
中原地产首席分析师张大伟表示,购房落户一直是大多数城市落户的主要来源,数据显示,2014年我国的城镇化率为54.77%,但2014年底我国的城市户籍率仅为35.9%,按全国人口数量计算,这则意味着有2亿人需要或可能需要城市房屋。
除此之外,多位业内人士也对记者指出,其他与稳定住房消费相关的常规手段未来也将加大力度,如地方政府常用的提高公积金贷款额度、减免房地产交易税费等方面,为保证政策效果,购房首付比例、利率等信贷政策也有可能在地方层面出台。
