前言
2016年是房地产市场发展最为特殊的一个年份。
一方面“去库存”最大规模展开，大力鼓励购房。年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨。
一方面又执行了“史上最严调控”，严格限制购房。一线及部分房价过热的二线城市通过出台限购限贷等政策，并对违规房企和中介展开“最强执法风暴”，让狂奔的楼市刹车，继而稳步向前。
而中央政府首次清晰定位“房子是用来住的，不是用来炒的”，要建立房地产发展的长效机制。因此，有理由相信，即将到来的2017年很可能是房地产发展最稳的一年。无论开发商还是购房者，都将有一个稳定的预期。
统计数据说明：
供应：以房管局网上备案批准预售许可证的商品住房房源作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
成交：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
均价：以实际成交(即签订合同)的商品住房房源备案信息作为数据统计标准(含主城区下属郊区项目备案信息)
【第一部分 2016年房地产市场概述】
一、全国房地产市场概述
(一)全国房地产市场综述
2016年1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比名义增长6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资62588亿元，增长6.0%，增速提高0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。
1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积745122万平方米，同比增长2.9%，增速比1-10月份回落0.4个百分点。其中，住宅施工面积511416万平方米，增长1.6%。房屋新开工面积151303万平方米，增长7.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅新开工面积104776万平方米，增长7.9%。房屋竣工面积77037万平方米，增长6.4%，增速回落0.2个百分点。其中，住宅竣工面积56379万平方米，增长5.3%。
1-11月份，商品房销售面积135829万平方米，同比增长24.3%，增速比1-10月份回落2.5个百分点；其中，住宅销售面积增长24.5%。商品房销售额102503亿元，增长37.5%，增速回落3.7个百分点；其中，住宅销售额增长39.3%。
1-11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增长15.0%，增速比1-10月份回落0.5个百分点。
(二)全国房地产行业政策回顾
1、全国性政策
回顾2016年的全国性政策的主要内容大概是：前半年降准、降息、降税、降首付促进楼市成交；后半年以调控为主，限购、限地，有效控制房价过快上涨，避免房地产泡沫。
（1）2.2降首付：央行银监会在官网公布，将首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付比例下调至25%；对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。
（2）2.19降契税：财政部等三部门发文调减房地产交易环节契税、营业税。对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。本通知自2016年2月22日实行。
（3）2.19免征营业税：财政部等三部门发文调减房地产交易环节契税、营业税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
（4）3.01降准：中国银行决定：2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房压力持续降低。
（5）10.14“九不准”：住建部为了规范市场，出台了“九不准”：明确要各地对捂盘惜售、恶意炒作、虚假宣传等9种不正当经营行为严厉查处。
2、重点城市政策
上海
（1）3.25史上最严“沪九条”发布：非上海市户籍，购房资格2年变5年；二套房首付不低于50%
（2）10.8在继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管，坚决遏制房价过快上涨态势
（3）自2016年11月29日起，居民家庭购买首套住房申请商业贷款的，首付款比例不低于35%。在上海市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
杭州
（4）9.19起，部分区域暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售。
（5）9.26杭州发布土地新政，加大土地供应，调整竞价方式。限定土地拍卖最高溢价率不超过150%。
（6）11.10起，实施进一步住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款、加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。
2016年下半年上海、杭州、苏州、南京等大城市相继出台限购限贷政策，其中对嘉兴影响最大的便是上海和杭州，两大临近城市的政策收紧进一步加大了人口外溢，而距离最近的嘉兴就成为外溢最好的“新容器”，这也是2016年这股涨势的重要助力。
成都
（1）10月1日起，成都高新区、成都天府新区、锦江区等区域实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房。严格执行住房限购地区信贷政策，购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。
（2）10月17日，成都市公布了新的房地产限购政策，进一步加强成都高新区南部园区、天府新区成都直管区等热点区域住房限购措施，促进职住平衡，减少交通拥堵。
二、南充房地产市场概述
(一)南充房地产市场综述
1-11月南充全社会固定资产投资完成1437.2亿元，同比增长12.3%,总量位居全省第3位，川东北第1位。全市基础设施、民生及社会事业、房地产开发和其他投资增长势头良好，对全市投资持续稳定增长形成较强支撑。其中：基础设施投资完成656.9亿元，同比增长24%，占投资总额的45.7%；民生及社会事业投资完成374.3亿元，同比增长8.7%；房地产开发投资完成204.8亿元，同比增长5.5%；其他投资完成24.2亿元，同比增长26%。
(二)南充房地产行业重大事件回顾
事件一、保利商业与明宇集团隆重举行合作签约仪式
4月22日，保利集团旗下的保利商业管理公司与明宇实业集团的合作签约仪式在南充豪雅东方花园酒店隆重举行，标志着保利MALL正式入驻南充明宇广场，南充再添世界500强企业。
事件二、兰渝铁路南充北站5月15日正式开行动车
5月12日，兰渝铁路动车信息正式更新并放票，动车开行时间为5月15日，每天将有12趟经过南充北站。由南充北站出行，可乘动车到达成都、重庆、南部、阆中、苍溪、广元、武胜、合川等地。
事件三、城市分级榜单公布 南充入列“三线城市”
《第一财经周刊》旗下数据新闻项目“新一线城市研究所”历时半年，为338个地级以上城市重新分级。记者了解到，南充与兰州、西宁等省会城市一道，列入三线城市；列入三线城市的，省内还有绵阳、泸州、德阳、宜宾，南充排名在泸、德、宜之前。
事件四、成南达和汉巴南两条铁路将经过南充
2月15日，《四川日报》全文刊发了《四川省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》（以下简称省“十三五”规划纲要）。市发改委相关负责人表示，省“十三五”规划纲要中有不少南充元素，尤其是在“构建现代基础设施体系”部分，提出的加快推进蓉京高铁成都经南充至达州段前期工作；加快建设汉巴南快速铁路；加快建设阆中机场、改扩建南充机场以及改善提升嘉陵江航运条件，拓展南充港功能等，格外扯人眼球。
事件五、南充第二绕城高速东北段2019年通车
12月7日，从南充市交通运输局了解到，目前南充第二绕城高速公路东北段正积极对外招商，将通过BOT招商方式，吸引大型央企投资。按照目前排定的工作时间表，作为市内循环项目，该段高速公路将于2019年建成。
事件六、友豪国际开业 红星美凯龙销量在全国排第一
2016年9月友豪国际家居博览中心正式开业，红星美凯龙同步运营，11月9日，南充日报在《加大培育扶持力度 壮大现代物流产业》中提到，友豪国际家居博览中心的红星美凯龙开业两个月，销售额在全国190多个红星美凯龙单体店中同期排名第一。
事件七、王府井广场12月23日正式开业
12月23日，南充王府井广场正式开业，标志着一个新商业圈的崛起，代表着南充新的消费方式的升级。
【第二部分 土地市场】
一、全国土地市场回顾
1、量跌价涨 “高价地”成热门关键词
前11月全国300城土地成交面积为70079万平米，同比下跌了4.8%。而在成交面积略微下降的情况下，前11月300城土地出让金额为23792亿元，同比上涨了22.4%。
毫无疑问，2016年地价有了相当幅度的提高，“高价地”也成为2016年出现频次非常高的热门词。从高价地块出现的频率来看，3-9月是高价地出现的高峰期，并在9月达到顶峰，这一现象在930调控大潮后才有所缓解。
2、二线城市掀起房企抢地潮 占全国土地收入超7成
2016年热点二线城市的土地市场迅速升温，甚至一度呈现出逆袭一线城市的态势。一线城市受可用土地减少、地价高的限制，导致大牌房企纷纷出走二线城市。从数据表现来看，前11月一线城市土地出让金仅为3535亿，而二线城市前11月土地出让金为17092亿，占全国土地出让金的71.8%，且与2015年同时间段相比，同比上涨了104%。
总体来看，2016年的土地市场更像是一场多方的博弈：一方面是市场的升温、地价的攀升，一方面是增加供应却同时限制地价，一方面是房企的激进拿地，另一方面是拿地门槛的提高。而从年底热点城市的土地市场情况来看，房企拿地的热情依旧未减，触顶的地块仍然层出不穷。看来，未来土地市场的调控仍旧还有空间。
二、南充市土地市场回顾
1、2016年南充三区六县商住类用地供销详情
据南房指数监测，2016年南充市（三区六县）共推出102宗商住类用地，面积4817亩，较去年下降51.13%；共成交53宗商住类用地，面积3361亩，较去年下降38.56%；土地成交总金额32.46亿，较去年下降53.38%，主城区平均楼面地价1411元/平米，较去年下降9.2%。
2、2016年南充市（三区六县）商住类用地供销走势
受房地产市场低迷影响，2016年各大开发商拿地谨慎，土地成交持续下滑，南充市（三区两县）全年共成交土地3361亩，同比下降38.56%。
3、2016年主城区商住类用地供销分析
（1）、2016年主城区商住类用地供应分析
据南房指数监测，2016年南充主城区（排除郊县与乡镇）共推出商住类用地23块1602亩，其中顺庆区8块513亩；高坪区9块662亩；嘉陵区6块426亩。
（2）、2016年主城区商住类用地成交分析
据南房指数监测，2016年南充主城区（排除郊县与乡镇）共成交商住类用地5块506亩9.12亿元，其中顺庆区1块143亩4.5亿；嘉陵区4块363亩4.61亿。
4、2016年三区商住类用地供销对比
2016年高坪区推出商住类用地662亩，位居三区之首，供应地块多位于青松片区、下中坝片区，但成交量为三区最低；顺庆区推出商住类用地513亩，成交506亩，供销基本持平；嘉陵区成交商住类用地363亩，多位于白马新城。
【第三部分 住宅市场】
一、2016年南充市住宅供应情况
1、2016年三区住宅供应详情
2016年南充主城三区共有47个项目获批282张预售许可证（排除集资房），推出住宅房源23175套（同比+17.66%）、219.43万平米（同比+16.4%），其中顺庆区共有20个项目推出住宅房源8227套、75.59万平米；高坪区共有10个项目推出住宅房源5879套、53.15万平米；嘉陵区共有17个项目推出住宅房源9069套、90.68万平米。
3、2016年南充市新建住宅供应走势
从各月度供应情况来看，1月份由于预热春节档，供应量较高；7、8月份由于传统淡季，供应量较低。此外，5、6、9等月份供应量也相对较大。
二、2016年住宅销售情况
【2016年住宅成交详情】据南房指数统计，2016年南充市共成交住宅25584套，同比上升19.43%；金额110.39亿，同比上升16.97%；面积244.71万平米，同比上升18.03%；成交均价4511元/平米，同比下降0.9%。（排除集资房等特殊房源）
1、2015-2016年南充市住宅成交走势
基于2015年以来宽松的信贷政策，2016年南充楼市明显升温，新建住宅共成交25584套，同比上涨19.43%，成交均价4511元/平米，同比下降0.9%。
2、2016年三区量价对比
从三区成交情况来看，顺庆区成交量最高，为12880套；高坪区继续垫底，成交量仅占全市总成交量的19.7%；嘉陵区近年来发展速度惊人，2016年成交量高达7998套，占全市总成交量的31.26%。
从价格方面来看，顺庆区均价4704元/平米，为三区最高；高坪区4413元/平米；嘉陵区最低，仅4281元/平米。
3、2016年南充市住宅成交排行榜
从排行榜来看，位于嘉陵区白马新城的蓝光香江国际二期以小面积三房格局和低总价赢得市场认可，成为2016年南充楼市住宅销冠；春天花城在多层业态方面仍然保持低价位，凭此夺得套数季军；中航城以地理位置的优势，上榜金额排行榜第三位。
4、2009-2016年南充市住宅成交比较
从2009-2016年南充房地产市场情况来看，2016年南充房地产出现了一定幅度的回暖趋势，成交套数同比上涨19.43%，不过在去库存的压力下，价格出现了小幅下降。
【第四部分 商业市场】
一、2016年南充市商铺供应情况
1、2016年南充市商铺供应概述
2016年南充市商铺供应3425套，同比下降49.39%；供应面积38.14万平米，同比下降28.32%。商铺供应面积占全市总供应量的10%。
2、2016年三区商用物业供应详情
2016年南充市共有47个项目获批138张预售许可证，推出商铺3425套、38.14万平米，其中顺庆区共有19个项目推出商铺1520套、19.31万平米；高坪区共有12个项目推出商铺769套、7.66万平米；嘉陵区共有16个项目推出商铺1136套、11.17万平米。
3、2016南充市商铺供应走势
2016年南充商用物业供应量大幅度下降，主要原因与大型商业综合体推货量较少有关。南湖凯旋广场、南充希望城、维也纳商业广场为南充楼市商铺的主力供货项目。
二、2016年商铺销售情况
【2016年商铺成交详情】据南房指数统计，2016年南充市商铺成交2724套，同比下降20.86%；金额26.72亿，同比下降6.11%；面积22.48万平米，同比下降16.59%；成交均价12244元/平米，同比上升13.86%。
1、2015-2016年南充商铺成交走势
南充商业市场经过2014-2015年大跨步发展后，2016年迎来了降温，全市共成交商铺2724套，同比下降20.86%，不过以友豪国际、王府井广场等为代表的多个专业性商业综合体崛起，导致商铺成交均价大涨，涨幅约为13.86%，达到12244元/平米。
2、2016年三区商铺成交对比
从成交情况来看，高坪区商铺销量最高，为1294套，多集中于友豪国际等专业性商业综合体，嘉陵区虽然成交量最小，但均价最高，约为14381元/平米。
3、2016年南充市商铺成交排行榜
在套数排行榜中，前三名均被高坪区项目摘得，面积与金额排行榜该区域也占据一二位。专业型商业综合体项目友豪国际摘得三项销冠，王府井广场凭借品牌和地段优势成为套数与金额排行榜亚军，专业型商业体朗瑞儿童公园位列套数排行榜第三。可见对于商业项目来说，商业项目的专业性越来越受到重视。
【第五部分 车位市场】
一、2016年南充市车位供应情况
1、2016年南充车位供应概述
2016年南充市车位供应27955套，同比上升11.38%；供应面积103.75万平米，同比上升11.16。车位供应面积占全市总供应量的27%。
2、2016年三区车位供应详情
2016年南充市共有36个项目获批54张预售许可证，推出车位27955套、103.75万平米，其中顺庆区共有20个项目推出车位18055套、70.21万平米；高坪区共有7个项目推出车位4305套、14.6万平米；嘉陵区共有9个项目推出车位5595套、18.93万平米。
3、2016南充市车位供应走势
2016年南充车位供应主力项目为上海滩花园、英伦城邦、南充希望城。
【第六部分 存量房市场】
一、2016年存量住宅销售情况
1、2016年存量住宅市场成交综述
据南房指数数据监测，2016年南充市存量住宅成交8410套、27.39亿、86.65万平，成交均价3156元/平米，成交套数、金额与面积同比分别上涨17.47%、25.72%、23.41%，成交均价同比上涨1.59%。
2、2016年南充市存量住宅走势
与去年相比，2016年存量住宅成交量价均出现小幅度上涨。
3、2016年存量房各面积区间成交分析
2016年存量住宅成交8410套，其中90-110平米成交2203套，占26%，为主力成交区间；70-90平米成交1941套，占23%；110-130平米成交1612套，占19%；130平米以上成交1477套，占18%；70平米以下成交1177套，占14%。
【第七部分 2017年南充房地产走势预测】
一、房地产宏观政策走势与市场走向判断
1、宏观环境：稳中求进 积极财政政策的总基调不会变
2017年经济工作总基调是稳中求进，作为重要的宏观政策，积极财政政策的总基调不会变，但会更有力度、更有效，财政收支运行也将保持平稳态势。
货币信贷方面，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。
房地产政策方面，“房子是用来住的，不是用来炒的。”——2016年中央经济工作会议将房地产“用来住”的属性特别强调出来。而对于同时具备消费品和投资品双重属性的房地产，以往并未有过政策上的明确定位。这意味着未来的房地产政策必然还会向继续打击投机、防止热炒的方向推进。
2、市场趋势：区域分化进一步加剧，但价格或出现下滑
对于2016年房地产价格走势的判断，业内人士指出，在全面宽松的宏观经济政策刺激下，房地产价格整体上将呈上涨趋势，区域涨幅进一步分化：一线和部分二线城市房价在人人喊打的声讨声中将持续上涨，上涨幅度将有所减缓；二线城市房价将全面上涨，涨幅区域性分化明显；三四线城市在宽松的政策推动下库存将有所减少，房地产价格跌幅逐渐收窄回稳。但从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产价格有可能在2017年下半年出现小幅度下滑趋势。
二、南充房地产走势预测
1、土地趋冷住宅上涨，去库存取得初步胜利
在楼市“去库存”系列政策的全面刺激下，与去年相比，今年南充房地产成交量有所上升，但主要集中在上半年，这也与一线城市“热导”效应有关。下半年南充新建住宅成交仅有两个月“破两千”，市场再次低迷，去库存仍是南充房地产市场面临的主要压力。
不过，从房地产市场的根本点来看，2016年南充主城区仅成功出让5宗商住类用地，全年仅有两个新项目入市，而商品房成交量同比出现上涨，说明南充楼市去库存攻坚战取得了初步胜利，供求失衡的局面正在好转，这也给后市市场提供了信心。
2、“企稳”或是2017年南充房价主旋律
从今年南充房价走势来看，目前南充商品住宅成交均价基本在4600元/平米上下浮动，有时候大跌大落也是由于特殊房源成交所带来的变化；此外，由于土地市场的收紧（从4月分开始南充主城区无房地产用地成交），南充楼市库存量也正在减少；最后，根据目前南充房地产市场地价与建筑成本来看，房价已近临界点，未来继续下降的可能性较低，“企稳”将是未来南充房价的主旋律。
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