市民任明理通过中介从郑英华、 龙仕艳夫妇手中购买了一套二手房。然而，就在成交10多天后，这套房屋被法院查封， 原因是郑英华夫妇欠下了邓璐的债务， 邓璐申请对该房强制执行。5日，记者从顺庆区人民法院获悉， 买主任明理将邓璐告上法庭， 日前该院一审依法判决停止执行这套房屋。
刚买的房子被查封
顺庆区的郑英华和龙仕艳夫妇，在某小区拥有一套住房。2016年5月18日，他们通过市内一家房产经纪公司的介绍，将这套房子出售给顺庆区的任明理。当天，买卖双方和中介签订了《南充二手房买卖合同》，合同约定房屋成交价格为53万元，并约定了付款时间。
5月18日， 任明理向郑氏夫妇支付了现款2万元，5月19日通过银行转账支付了41万元，5月20日又通过银行转账支付了10万元。郑英华夫妇于5月20日向任明理出具了收条，并在收条上载明，原房主已结清了此前的小区物业管理费，并将房门钥匙及水电气缴费卡一并移交给了任明理。任明理于当天向房产中介支付了购房佣金1万元。
然而，任明理刚买到此房10余天，就得到消息， 原房主郑英华夫妇因欠下邓璐的债务， 二人此前已被邓璐告上了顺庆区人民法院， 该院于6月2日对任明理已实际占有的这套房屋进行了查封。于是，任明理以自己已购买了该房屋并实际占有为由，向顺庆区人民法院提出了书面执行异议。法院于去年7月8日作出了民事裁定书， 驳回了任明理的诉讼财产保全异议。 任明理不服， 于去年10月26日向顺庆区人民法院提起民事诉讼，将邓璐告上法庭，维护自己的合法权益。
买主状告卖方债权人
顺庆区人民法院开庭审理此案时，原告任明理提出， 他是通过房产经纪公司介绍，购买郑英华夫妇的房屋，并支付了53万元房款， 卖方郑英华夫妇已将该房屋的所有权证书及相关费用交付手续交予他。 因被告邓璐告郑英华夫妇民间借贷一案， 顺庆区人民法院作出民事裁定书，对该房屋进行了查封，导致他无法办理房屋权属变更登记，遂诉至法院，请求法院确认原告任明理与第三人郑英华、龙仕艳夫妇签订的《南充二手房买卖合同》 合法有效， 判决对该房屋停止执行。
但被告邓璐在庭审时却对任明理与郑英华夫妇签订的《商品房买卖合同》的真实性提出质疑， 认为该合同未依法备案，没有加盖骑缝章，而且原告任明理与郑英华夫妇约定分期付款需办理委托公证，但双方并未公证，因此不能证明原告任明理支付给郑英华夫妇的53万元系用于付房款；任明理至今未与郑英华夫妇办理房屋转移登记，她认为房屋交易实际并不存在，是双方串通为郑英华夫妇逃避债务，请求法院驳回原告的两项诉讼请求。
法院认定买卖合同有效
顺庆区人民法院审理后认为，原告任明理与郑英华夫妇以及房产经纪公司签订的《南充二手房买卖合同》，是当事人真实意思表示，合法有效。
合同签订后，任明理已在2016年5月20日前向郑英华夫妇支付了全部房款，完全履行了自己的合同义务；郑英华夫妇也已将该房移交任明理， 该房屋买卖合同的主要内容已完成， 在郑英华夫妇同原告任明理办理房屋产权转移登记过程中， 因郑英华夫妇与被告邓璐之间的民间借贷纠纷， 导致该房被法院查封， 该房暂时不能办理房屋过户手续， 但原告任明理对于该房屋已享有排除强制执行的高度可能性。 根据最高人民法院相关规定， 对原告任明理请求对该房停止执行的主张，法院予以支持；至于被告邓璐提出的该买卖合同未依法备案、没有加盖骑缝章、未办理公证等辩解意见， 因上述情形并不是合同生效的必要条件，被告辩解的理由不足以影响该买卖合同的效力，并且被告未提供相关证据证明该买卖合同行为存在违反法律、法规强制性的规定， 因此被告的辩解意见，法院不予采信。
2月底， 顺庆区人民法院作出一审判决： 原告任明理与郑英华夫妇及房产经纪公司签订的《南充二手房买卖合同》合法有效，对案涉房屋停止执行。（文中人物系化名）（记者 何显飞）
律师说法
房屋先出售后查封 买方权益受法律保护
律师雷震：在民事诉讼中，查封是一种临时性的执行措施，是将作为执行对象的财产贴上法院的封条不准任何人擅自处理和移动。查封的目的在于促使被执行人履行生效的法律文书所确定的义务，以实现申请人的权利。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
本案中，相关当事人在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，买方已合法占有该房屋，已支付全部价款，没有办理过户登记是因为刚成交不久， 并非买方自身的原因，因此符合最高人民法院的相关规定，法院遂作出了上述判决。
值得一提的是，对于司法机关已经查封、扣押、冻结的财产，任何人和单位不得隐藏、转移、变卖、故意毁损，情节严重，构成犯罪的，应依法追究其刑事责任。
《刑法》第三百一十四条规定：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。
