教材级力作第二弹，万字超级篇幅，建议试听全新升级的南房FM音频版。图文均系原创，未经书面授权，转载必究
十年记的首期我们说了区域，这次我们一起按年盘点一下事件。要讲十年的时间跨度，叙事宏大、头绪纷繁，如果掰开揉碎，三天三夜可能也说不完，所以我们只选取现象级或具有一定标志性的事件，并尽量不参与点评，只谈现象和结果。还是那个忐忑的态度：时间仓促、篇幅限定、资料不足、水平有限，完全可能有不准确、不恰当之处，欢迎你在留言中给我们指出，以便我们及时更正。
如果你没有看过区域篇，可以点击（南充楼市十年记D1：区域变迁，细数一座大城如何崛起）
少废话了，进入正题。
【2007】起步晚、形态少、规模小
南充楼市相对起步偏晚，2007年之前虽然也有一些具有一定代表性的项目问世，如天地山水、地中海蓝等，但市场总体规模不大，形态也比较单一，基本以多层为主，高层项目就那么稀稀拉拉的几个，还主要是18层以下。当时很多人认为房价偏高很可能会降，与其买房不如拿那钱去做其他投资。
2007年，本土房企宏凌在北湖公园旁川北行署二院原址开发的锦绣北湖项目开盘，认筹阶段释放价格约在3700元左右，其间由于拆迁等原因部分推迟面市，实际售出的最高单价已接近5000元。
同年，本土房企泰合摘得上中坝大桥头原粮食仓库附近地块，可能由于该项目地处老南充上渡口码头，因此案名定为“尚渡”。后来公布了几张极具想象力的“双帆”效果图，今日双帆建筑早已矗立在嘉陵江畔，但几易其稿后，地标级效果变得平淡无奇。
矗立在嘉陵江畔的泰合尚渡（摄于2011年10月）
这一年的南门坝，已有明宇帝壹家、瑞露嘉都、滨江名城等项目持续鼓噪，市场热度逐年提升，由于紧邻的大面积棚户区尚未完成拆迁，新旧之间的反差给人无可言说的抽离感，要走到楼市聚光灯的中央，还需等待时日。当时几个主力项目的均价都在2000附近徘徊，文峰街上今日已是黄金地段的铺面，当时正以一千多块钱的单价吆喝着售卖。
瑞露嘉都洋房（摄于2008年3月）
年底，王石先生第一次抛出“拐点论”，从那时起，拐点一词就不绝于耳，从结果来看，坑了老实人无数。
【2008】观望于地震和金融危机
在512地震和金融危机的双重冲击下，这一年楼市异常惨淡，对地震的恐慌使少有的高层项目即便“白菜价”甩卖，亦是门可罗雀。例如北湖盛景，紧邻北湖的绝佳位置，最低时只卖3300，并且推出一成首付来促销，要知道半年前隔壁子锦绣北湖都有接近5000的了。陈寿路的上层领地，原本计划卖3500，最后一直拉低到2100，甚至搞出了“零首付”的绝版营销，情况依然不容乐观。
北湖盛景开盘（摄于2008年3月）
受512地震的影响，很多开发商都加强了产品的抗震性能以消除顾虑，甚至有项目把抗震设防作为卖点，比如陈寿路附近的玉泉花园。还有处于规建阶段的项目由于对高层住宅市场持悲观预期而调整了产品规划和高层、多层的比例，这些调整所带来的影响要到一两年之后才能看到。
这些令人萎靡的市场信号，给前进中的南充楼市泼上了一盆冷水，市场观望情绪明显加重，甚至有人对不动产投资本身都产生了怀疑。7月南充出台政策“救市”，通过免除或降低契税等方式刺激房地产市场。
年底，天府明珠、春风玫瑰园、金色愿景、尚品观邸等楼盘先后亮相，打响了市政新区楼市的第一枪。那时候天府明珠开盘特价2880，春风玫瑰园相差无几，然而只过了三年，天府明珠的最高单价就突破了5000。
人民广场角度看春风玫瑰园（摄于2016年2月）
【2009】成长速度令人侧目
地震和金融危机的影响并未持续太久，伴随着国家4万亿政策救市，南充楼市也从5月起开始持续升温，在市政新区建设和南门坝改造的双核推动下，南充楼市很快走向高热。
在南门坝片区，蓝光开发的香江国际吸引了全城关注，作为首个进入南充的省内知名房企，蓝光用实景体验区、样板房、得房率等新概念给本地房企上了一场生动的营销课。从2009年开始，“赠送”面积在南充楼市此伏彼起、前赴后继。虽然在蓝光入驻之前，南门坝旧城改造已启动数年，也不乏明宇帝壹家、瑞露嘉都这样的出彩项目，但毋庸置疑的是，蓝光对南门坝片区的整体助推作用是至关重要的。
蓝光香江国际实景体验区（摄于2009年9月）
这一年，市政新区有众多楼盘陆续面市，其中，美宇凤凰城和佳信阳光香缇比邻开放示范区令人印象深刻。美宇这个外来的名字，从这一年开始进入我们的视线，并至今留在南充人的视野。而金色愿景的开发商金鸿地产，继续在市政新区亮相金色系产品——金色太阳城。一年后，他又在本区域推出金色愿景东苑，三年三盘，金色系一直在市政新区持续着吸引力。
美宇凤凰城园林示范区（摄于2009年9月）
在伍家坡，兴业开发的香槟小镇一期入市，算上接下来开发的香槟小镇二期，这家开发商在这里耕耘近5年，担当起伍家坡棚户区改造的主角，在传统意义上的老城区辟出一条具有一定特色的社区商业街。
香槟小镇二期一批次开盘（摄于2009年11月）
在滨江路南北两线，城市建设的脚步都未停止，紧接着泰合尚渡，海润滨江项目的亮相也给滨江路北段带来不少瞩目；而在滨江南路，宏凌在这里推出了奥斯汀小镇项目，主推多层退台洋房，说到多层住宅，或姑且叫做洋房吧，笔者个人对宏凌的几款早期产品都青睐有加。
12月的一次土拍会上，厦门李姓美女富豪以553万/亩的单价拿下胜利路靠滨江中路原粮食仓库地块，制造了南充楼市史上第一个所谓“地王”，并随即将项目命名为“至尊”。
【2010】赠送空间大行其道
新年伊始，一个叫天庐的项目通过发布“湾区白皮书”高调亮相，这个位于滨江南路的项目以绝不吝啬的姿态，肆意炫耀着它的圈层特征和豪宅属性，不到天庐不识豪宅的广告漫城遍地。甚至把郎咸平也请来站台，虽然郎教授大谈经济过剩特别是房地产过剩，但这不重要，大家在乎的不是他说了什么，只要他来就行，就像在中国追星的歌迷，偶像们是真唱假唱都无所谓，只要在唱都可以跟着叫唤和哭闹。
郎咸平天庐开讲（摄于2010年4月）
新兴江东新区的两个项目吸引了全城关注，一个叫天来豪庭，一个叫华诺国际。前者由于营销上接连不断的大动作而收获全城关注至今还鲜有超越，加上一线江景的地理优势，使得在户型设计和面积控制上瑕胜于优的产品一路热销。在笔者看来，高坪至今没有其他项目能在对外区客户的吸引力方面超过天来豪庭。而占据江东中路最佳位置的华诺国际烂尾了，直到今天，规划图上的酒店还扎眼地“摆”在那里。
建成后的天来豪庭（摄于2015年9月）
受蓝光热卖影响，南充的开发商们纷纷效法打起了“赠送牌”，得房率130%是起步，动不动就来个150%以上，更有甚者如南门一号，通过挑高空间送你一层。当然，这些所谓得房率都是不会计算公摊的，也不太在意赠送空间的可用性和改造成本，只要加起来数字够大就可以吸引人。
赠送越来越大的同时，南充住宅产品的建面却越来越小，100平米甚至以下的“小三房”开始成为主流，而在此之前，南充三房产品基本在110平米以上。产品趋小和房价的快速上涨不无关系，据统计，2010年南充房价同比2009年的涨幅为33%，直到今天仍是纪录。
这一年的西博会上，官方发布消息：万科将来南充，对西山实施整体开发。南充人民沸腾了，西山前山后山的人们沸腾了，西山附近农家乐老板、苍蝇馆子个体户也沸腾了，毕竟这是全国，不，全球最大的开发商。
城建方面，西河截弯取直是重头戏，这一在当时饱受争议的工程为望天坝的开发创造了客观条件。
【2011】一线房企纷至沓来
大踏步的城市建设使南充的宜居属性逐渐上升，加之整个楼市被调控的气氛笼罩，房企大鳄们开始将目光投向受政策影响较小的二三线城市，南充楼市开始进入“大牌时代”。
首家入驻南充的一线房企是恒大，由于抢得先机，绿洲项目获得了极高的关注。开盘当日吸引万人到场，当时府荆路并没有正式通车，沿着抢建的临时道路，车子一直停到了清风北路。恒大带来的除了湖景，还有精装房，当时有业界人士预判，精装房将在南充多起来。
人头攒动的恒大绿洲开盘现场（摄于2011年3月）
佳兆业接踵而至，并且连续摘地两块。先开出滨江北路的佳兆业广场，半年左右基本清盘；之后是位于望天坝的君汇上品，总占地280亩，因其体量、营销动作和影响力，英伦城邦等项目也迅速跟进，愣是把一个新兴片区推进发展的快车道。就像女人选对老公一样，区域选对开发商至关重要。
佳兆业君汇上品全面开建（摄于2011年7月）
这一年，中南开始在清泉坝做土地综合治理，清泉坝的改造开发由此拉开序幕。中南很快公布了关于片区的远景效果图，看得出中南对整个清泉坝垂涎三尺、用情至深、志在必得。
聚光灯下也不乏本土实力房企的身影。年初，中虹宣布四盘齐发，同时在滨江中路北段、市政新区和嘉陵都尉路推出项目。年底，明宇在东方花园酒店旧址重建酒店并推出“东方国际社区”，把“私家山麓”的概念带到了南充市场。东方国际社区的亮相，对当时还比较沉寂的元宝街一带有明显的助推作用。宏宇紫御荣庭项目迅速加入市场，加上更早入市的新东豪园项目陆续交付，元宝街一带人气逐渐旺盛，商业气氛也更趋活跃，紧邻的江东美食街成为安汉新区的一大亮点。
夜色中的东方国际社区（摄于2014年4月）
前面我们提到的地王项目“至尊”，在摘地伊始用浅啡石材筑起了全城最牛围挡后，接连两年都销声匿迹。忽然传出消息：李姓美女富豪因涉案翻船，不久之后，再传地块易主讯息：隔壁老王将项目收入麾下，并易名泰合青年城。没错，这就是今年年初才全面开业的“泰合中心”所在地。
滨江中路上的至尊地块围挡（摄于2010年11月）
这一年夏天，王石到南充来了一趟，呆了4个小时，去西山看了一眼，用手机拍了两张照片。走到万卷楼时，王石指着九十年代迁址重建的建筑问：陈寿就是在这里写的《三国志》，接待人员回答说是，王石没有再接话。据说王石全程就说了十几句话，还主要是关于他的书，他有选择地给前来陪同的人送了几本自己的书《让灵魂跟上脚步》。
这一年，酝酿已久并在2010年就修编完成的《南充市第七次城市总体规划》获省政府审议通过。
【2012】商业地产方兴未艾
席卷全国的商业地产热潮蔓延到南充，五星花园改造、嘉陵中央商务区、鹤鸣商圈改造……一时间，商业成为了南充楼市的热点话题。市政新区不少项目开始出售商铺，天府明珠因紧靠人民广场，一些临街商铺以高达三万以上的单价售出。南门坝的商业也出现哄抢，蓝光香江国际分两批次推出数十个底商，均迅速售罄。
投资者的热情助推了市场的温度，五星花园地下商业以“发现中心街”的案名入市，这个以人防工程为载体的所谓商业项目，以“经营权”的名义向市民售卖，还搞了几次煞有介事的“盛大”开盘。其实，人防工程载体所隐藏的风险人尽皆知，但出于跟风和盲从，再加上对所谓重点项目深信不疑的心理暗示，很多投资者丧失了基本的判断能力。
发现中心街户外广告（摄于2012年8月）
发现中心街的“地下商业”因连着人民南中北路通道的市政工程，开发商在对五星花园和人民花园改拆建的时候，显得对这座城市的文化缺乏敬畏之心。南充有着标志性意义的两座雕塑：嘉陵江女神在运输中受损，丝绸女神不知所踪。虽然嘉陵江女神后经30年前的原作者修复，但隐约透出的不祥预兆却成为话题，从此挥之不去。
穿越一句：发稿之前，官方消息称决定拆除五星花园改建后的玻璃穹顶，基本按原样恢复中心花园，并照原样等比例稍微放大后重塑丝绸女神像，还南充人内心深处的城市符号。
地下工程还给另一个项目带来了意外影响：位于人民中路黄金地段的曼哈顿广场（后更名五星现代城）商住项目因道路封闭，长达一年有余不能施工，错过了项目推售的最佳时机。
改造中的五星花园（摄于2012年10月）
这一年，美宇以不菲代价拿下在当时就已被认为是黄金之地的今1227地块所在，这一项目由原水泥制品厂原址（今红光路）和位于文峰街的三幅临街地块共同构成，是政府规划的仿古商住区，而这类项目在当时的南充还几无先例，在南充商业地产的起步阶段，美宇的这一举动多少有些出乎业界意料，显得出手不凡。
顺庆1227销售中心开放（摄于2012年4月）
2012年的市政新区，近十个项目激烈搏杀，市政新区的竞争也从中心区域向边际延伸。靠江岸方向的香意湾、南充公馆、江与城、常春藤大院等项目和靠马市铺方向的凌凯春天、金树湾等项目百花齐放、竞相争艳。
这年10月，清泉坝首幅地块拍卖，志在必得的中南意外被蓝光高价截胡，这让原本已经形成了“清泉坝=中南”印象的南充人大跌眼镜。时至今日，不知这双方当事人回想往事，一得一失之间，谁喜谁忧。
年底，下中坝嘉陵江大桥主体通车，这是连接顺庆、高坪城区的重要通道，但彻底缩短下中坝和顺庆城区的距离还要等到一年以后的匝道通车。借助新桥通车，下中坝登上楼市舞台。曾属意西山的万科最终落棋于此，产品也由传说中的TOP系变成了金润华府，不能说不令关心城建的人唏嘘。个中原委惊心动魄、跌宕起伏，我们以后单独说。
下中坝嘉陵江大桥通车（摄于2012年12月）
在笔者看来，万科以精工和物管著称都不是盖的，但精工和物业这两项所对应的都是品质，市场需要的是品质吗？市场会为了多出来的品质埋单吗？在更大的赠送空间和更好的建筑工艺之间，消费者到底会选什么？曾经我怀疑过，今天我非常肯定。你呢？
万科金润华府实景（摄于2015年9月）
【2013】楼市狂欢地标跃进
“空调”了两年后，全国楼市出现报复性反弹。南充楼市的商品住宅年成交量首次突破300万平米，房价也一下蹿到了4800左右，许多错过低价的人懊悔不已。
这一年，蓝光在清泉坝推出的COCO香江项目把赠送空间玩出新花样，推出建面53平米的两房和建面71平米的三房。此后限定政策出台，阳台、露台和结构板的规格都受到严格控制，住宅以赠送面积作为卖点渐渐成为历史。当年9月，中南在清泉坝摘得地块，终于进入了它垂涎已久也付出几许的这片土地，中南对清泉坝所注入的心力在南充楼市实不多见。
中南世纪城高层实景（摄于2017年4月）
碧桂园选择南充作为入川首站，在文峰路口拿下约600亩土地，南充第一个像样的别墅区由此出现。今天回看，碧桂园深耕三四线的策略，可谓“走远点，多囤地，后称王”。碧桂园连续数年的高增长，甚至几度超过万科问鼎头筹，不正是得益于经年在三四线城市的土地储备？现在一二线城市又收紧调控，都拿不到地，大量有土地的销量自然就上去了。
俯瞰南充碧桂园（摄于2015年12月）
佳兆业继续在望天坝啃他先前挖出的红利，再推出君临项目。君临在内部曾被称为君汇上品7、8期，由于地块紧邻，因此售楼部和示范区都省了，又借地又借势。佳兆业在望天坝的两个项目成为整个片区的核心，也带动整个片区的快速崛起，虽然他在早期曾大肆宣扬的华润万家超市因佳兆业自身陷于困局而胎死腹中。
由于望天坝在区位上的接驳作用，使顺庆主城区和西华商圈、潆华大道紧密连接，城市向北发展之路豁然开朗。这一年，北部新城越来越多地进入我们的视野。本土房企万事兴引进仁和春天选址在潆华大道和西华路交界处，也为区域增光不少。仁和春天在销售阶段曾公布预计2015年7月开业，但时至今日仍未兑现，期间甚至停工一年有余，所幸已于近期复工。
西华路与潆华大道交汇处的仁和春天围挡广告（摄于2013年3月）
下中坝也是2013年南充楼市值得书写的一笔。与万科同时期或稍晚进入该区域的项目主要有春风紫金港、交投置地上河湾、东方夏威夷、恒河嘉陵江东岸等。春风紫金港是这家房企在南充的第二个项目，此前开发的位于市政新区的春风玫瑰园此时已进入中后期。交投这个名字首次出现在南充楼市，虽然它的关联四川港航在南充投资基建已久。
浓郁法式风情的交投置地上河湾（2017年7月）
6月，明宇摘得下中坝5、6号地块，由于受让条件高，该宗地曾数次挂牌但一直无人问津。按照规划要求，明宇在该地块推出了商业综合体项目明宇广场。当明宇广场的效果图首次放出时，很多人都认为是“仅供参考”。时间最具说服力，时至今日，明宇广场部分楼栋已经完成外装，把它称为嘉陵江岸的城市门面想必大家都不会有意见。
一线亲江的明宇广场（摄于2016年11月）
年末，一场城市地标之争也在南充楼市悄然打响，市辖三区都争相释放要建造地标的舆论，从180米，到198米，再到220米，最后到238米，高度之争才暂告段落。遗憾的是，时至今日尚未有任何一处“地标”落成。伴随着地标之声此起彼伏，商业项目遍地开花，南充楼市从销量、均价、在建项目数量均迈向十年中的巅峰。
2013年底，美宇1227购物广场开街，南门坝商圈气象初成。
【2014】遍地开花向几极分化
随着新常态等词汇的提出，中国地产行业开始了前所未有的观望和困惑，“黄金十年结束”等言论甚嚣尘上。其实说了好多年都是这句台词，但却没有几个人能说清楚这所谓的十年到底是哪十年。
在高坪，逸合于斋公山区域拍下土地，当时南充楼市普遍预期航空港附近将迎来新的发展机遇，但不久即传出该地块因航线限高等原因不能用于住宅开发。位于安汉板块的友豪国际公开亮相，这家宣称将引进红星美凯龙的纯商业项目，给沉寂已久的南充专业市场注入了久违的活力。鸿升在友豪对街开发了商住项目凯旋门，至此安汉新区的开发已深入腹地，完全延伸到绕城高速高坪出口处。
建设中的友豪国际及鸿升凯旋门（摄于2015年11月）
值得一提的是，本土房企鸿升此时已在市辖三区都摆下擂台：将军路口的凯旋城、南湖的凯旋广场和刚刚提到的凯旋门。在十年楼市的下半场，鸿升越发表现出后发的话语权。
潆华大道快速向北延伸，北岭颐园、博雅豪庭、宝信金色广场、欧香小镇等项目涌入，加上更早进入市场的悠山丽景等，潆华一线楼市热火朝天。随着西华路上多条南北通道陆续建成，连接任家沟的道路逐渐贯通，金鸿城、鸿通南充院子、宏宇心悦国际等项目在该区域深耕发力，之后顺庆城区各个板块的在售项目都逐渐减少，任家沟的区域热度也随之升温。
潆华大道南段火热建设中（摄于2015年9月）
第七次城市规划给南充划出了清晰的轮廓，而城市新边界的充实，历来是考手艺的事情。在南充的南北两端，绿地城和希望城都以性价比作主要卖点入市，迅速把市场的关注度吸引至城市两极，空前的聚焦程度预示着南充楼市由遍地开花向几极分化的时代演进。
在过去十年的南充楼市，挤掉吹嘘的水分之后，排得上号的热销开盘屈指可数，绿地城、希望城都应位列其中。其中，希望城首次开盘时由于选房客户过多，销售中心接待能力有限，还搞了一出礼堂开盘，也是前无古人后无来者。
希望城一批次开盘（摄于2014年8月）
在嘉陵，首个大型购物中心盛世天城于9月开业，南虹路一带的商业气息随着周围多个项目的交付而逐渐升温。
这一年，下中坝和清泉坝的楼市竞争越发精彩，区域白热化。年初，交投摘得下中坝中心商业区地块，现已公布的案名暂为“上河城”。清泉坝也加入新的竞争者，而且是强有力的竞争者：中航，央企在南充参与土地开发尚属首例。年底，中航城接待中心亮相清泉坝，加上蓝光、中南，清泉坝楼市进入三足鼎立时代。
清泉坝呈现三足鼎立之势（摄于2015年9月）
9月，万科一期金润华府交房，二期金域东岸推向市场。相对一期而言，二期在调整了精装方案的情况下，价格有所下调。在一期显得高大上的配置从二期的产品中消失，如小区蓄水池、房间新风系统等，内装选材也有明显变化。这倒不一定说明消费者对那些讲求品质的高配完全无动于衷，而反映出精装房在南充市场还不具备成为主流的条件。
精装房的便利显而易见，为什么南充却既缺乏受众基础，也鲜有项目跟进？说到底，还是城市规模不大，外来人口不多，消费心态趋同。城市内的交通距离和家庭闲余劳动力状况，都使得自装住房的影响尚在可承受范围，精装房的推广扩张自然缺乏动力。
同年底，被称为“南充主城区史上最大手笔改造工程”的发现中心街停工烂尾，数以百计怀揣五星商圈致富梦的投资者遭套牢，并导致人民路下穿通道至今尚存安全隐患且已进入维修状态。所幸的是，新领导班子勇于担当，并已在努力着手解决，盼传来佳讯。
【2015】激烈竞争下的同质化趋向
这一年有两起城建大事对南充楼市产生了深远影响：第一是西河南路隧道贯通，让长年偏居边辟的嘉西路华丽转身到距离顺庆主城区仅剩一步之遥，拉开了白马新城的建设序幕；第二是火车北站通车，潆华片区的区域潜力由纸面上变成了眼面前。
通车伊始的西河南路隧道（摄于2015年1月）
这一年的楼市，北有北站、南有南湖，都是开发商必争之地。先说北边，绿地城开盘热销以后，销量始终跑在南充楼市前列，区域内依城郡、鸿通春天花城等项目也迅速跟进。随着年底北站通车、绿地城一批次交房等因素，片区人气持续升温。
南湖的势头也毫不逊色，凤棲新城正热火朝天，希望城、南湖凯旋广场、碧桂园、华林时代广场等项目激烈博弈。位于凤垭山麓的别墅项目绿地凤垭城在年初高调入市，绿地凤垭城配合凤垭山景区的总体规划，展现出了非常诱人的高端居住环境。
初具规模的南湖周边（摄于2017年4月）
2015年的清泉坝，竞争异常激烈，蓝光推出了COCO香江二期，中南携江景洋房的地理优势，而中航更是凭借不俗的产品力，在不以性价比作为卖点的情况下依然领先区域销售排行榜。三家房企互不礼让，白刃博弈。
下中坝也没客气，万科、交投、春风、恒河等房企继续在这里激烈争夺市场，明宇广场也入市售卖，江景SOHO产品不俗。江东新区又有新动静：7月传出逸合在青松片区新拍土地，应为前购土地置换所得。11月，逸合山语城项目推出市场，这个位于望城坡背靠青松林海以洋房为主力产品的项目，主打的卖点自然是空气和环境。值得一提的是，项目销售中心设在望城坡山麓，于是搬来了重庆南滨特区项目的上山观光电梯，结合玻璃栈道和天际售楼部的概念，给沉寂已久的南充楼市示范区带来了一丝新意。
位于望城坡山麓的逸合山语城销售中心（摄于2015年10月）
这一年销售排行榜上，位于江东新区的阳光江山金岸成为一匹黑马。多年以来，南充楼市的排行榜三甲，早已鲜有一线品牌让出之事。可能当时的人们并未对这家眉山地产公司引起足够重视，但时至今日，阳光已在南充累计摘地五枚，从地幅而言开发体量已不容小觑，这是后话。
这一年，商业的销售和招商开始越来越成为南充楼市的难题。近年的新拍土地中，政府都有硬性的商业体量要求，配套跟进本是城区建设的题中应有之意，但亦需循序渐进，不能指望一口吃个胖子。在全国都普遍感知到商业地产供大于求的后遗症时，南充当然不能免俗。根据年底的一份统计，南充城区在建或拟建的商业总面积超过了400万平米，而当时月均去化却不足3万平米。
这一年，名闻遐迩“只为成就非凡”的天庐，在项目第三期已经封顶的情况下停工；一个最初曾命名万象城，后来又改名环球金贸中心的项目在售楼部旁边挖了一个坑后停摆。
停工已久的工地看起来积水成湖（摄于2015年11月）
【2016】去库存语境下的价值蛰伏
这一年，楼市的主要战场集中在清泉坝、下中坝、南湖和新入市的白马。
白马新城当属异军突起。美宇白马湖水街配建的白马湖公园在元旦开放，为区域吸引了充分的关注度，也使整个片区的活力得以增强，美宇白马湖水街、蓝光香江国际二期和晚些入市的阳光白马城，在这里并驱争先。蓝光最早到来，依西山缓坡而建近300亩的多业态社区；阳光则在年中入市，从年末公布的销量来看，白马城继续延续了阳光对南充市场的理解和影响能力。
快速崛起的白马新城（摄于2017年4月）
对于美宇而言，如果1227项目多少还算摘了成熟区域的桃子，那么白马湖水街则完全扮演了区域拓荒者的角色，从目前已经呈现的情况来看，结合南充商业现状，足以令人再度侧目。经过1227项目的积累，美宇关于商业街区的开发，显然有了更多的经验和更成熟的考量，这些都在产品上有所体现。我们可以预期白马湖水街开业以后，对嘉陵商圈乃至整个南充商业消费格局，都将产生重要影响。
实景呈现后的美宇白马湖水街（摄于2017年5月）
这一年，多商圈的格局终于离开了开发商的嘴巴和媒体的版面而显露端倪，南充人扎堆涌向某个区域、某个商圈的年代，似已渐行渐远。南门坝和江东新区都趋于成熟；望天坝随着君汇上品和英伦城邦的住宅交付，带动了周边商业迅速蹿红；清泉坝也日益显露出崛起之势，只待互通工程竣工。
市政新区也传出综合体商业的声音，尚品时代广场进入招商阶段，将弥补市政新区集中商业不足的诟病。南虹路商圈虽然还亟待优化升级，但也显著拓宽了嘉陵城区的消费边界。儿童公园在年末公布了即将开业的消息，这是南充首个集儿童公园、儿童商业广场和海洋世界于一体的儿童主题综合体。城市南端，希望城打造的银河九街和凯旋广场打造的南湖新天地先后呈现，进入招商阶段。
望天坝商气日渐浓厚（摄于2017年3月）
年初，去库存一词风靡全国。我们无意当事后诸葛亮去质疑这个提法，但可以肯定地说，去库存是讲区别、分层次的，在中国绝大部分地产行业尚属健康的城市，住宅并不存在库存问题，真正需要去的是商业、写字楼、车位等库存。在去库存的口号之下，大家一涌而上开始加速以价换量，新增供应直线下降甚至暂时停滞。
到年底，南房网多次发文指出，在没有新增土地供应的情况下，按当时的销售形势预计，到2017年年中，主城区内可能出现无房可卖的情况，届时，可售房源稀缺坐地起价就再所难免。然而在当时，这些声音并没有引起足够重视。
即便如此，开发商的日子仍不好过，大于市场实际需求的商业和交付早期难以变现的车位都只能姑且先砸在手里，住宅去化使账面利润即使好看一点，现金流却依旧紧张如故。
去库存的背景下，公寓产品的销售在南充似乎也不如预期。一些产品力突出的公寓：明宇广场公寓的江景资源优越，绿地城公寓的区位潜力明显，友豪国际的投资前景也说得过去，即使只实现走量目标也基本要通过放价的方式换来。公寓的低总价优势本应是青年过渡置业或投资者青睐的产品，但为什么在南充市场未获普遍认同？
究其根源，还是在人口结构和消费特性。由于外来人口比例不大，人口结构偏单一，因此消费习惯、居家理念高度相似。住房紧缺引发的迫切性并不明显，公寓和住宅的首付差异对购买行为产生不了根本影响，因此公寓在南充还只能暂居小众地位。
十年记的事件部分讲完了，我们从纯粹产品的角度谈点想法聊作小结。南充楼市这十年发展迅猛，可圈可点之处数不胜数，也达到了足令同类城市艳羡的发展水平。但结合体量来看产品，可以清楚看到，市场并没有实现多元化：以三房为主、两房为辅的普通住宅仍是市场需求的核心，只是相对面积变小；非普通住宅和非住宅投资型产品的发展都相对较慢。零售商业仍是底商为主，集中商业的发展才刚刚起步，特色商业还显得乏善可陈，走在新品类新业态前沿探路的产品，未必能从销量上获得肯定。就如我们前面讲到的公寓，其实几款产品都可圈可点，但显露它们的光芒，还需要一些时间。这也怪不了那些投资客，毕竟这个群体在古今中外都是跟风者众，先见者寥寥。
这可能和南充人最喜欢的火锅有异曲同工之妙，布满在大街小巷的火锅店长盛不衰，张家开了李家开，自以为聪明的投资者很容易认为：在这一堆火锅店当中做一个其他品类的餐饮很容易获得成功，因为差异化和稀缺啊。可是结果往往却大相径庭，就如我们前文曾片面论述过的精装、公寓、商业，原委大体是一样的。
对了，写字楼我们一句都没有提，还是算了吧，实在不知道说什么好，为了不说假话，还是就此打住。
2017年……房价又涨了，这确实不是我们鼓吹的。每次我们的文章里明里暗里告诉你们房价可能会涨了，有时候甚至连时间点都告诉大家了，可是从回复里面看，很少有明智的人被我们的真诚打动，反而很多朋友在留言里面指责编辑鼓吹房价。但这次它就是涨了，一点面子都没有给这些朋友,这点相信大家都已经知道了。
“苦口婆心劝你买房的才是值得交心的真朋友”，这句话透着令人厌恶的心酸，但貌似确实是这样。这十年来，你到底错过了几次房价抄底的机会？下次我们就来捋一捋。
你关心的问题，也欢迎在留言区提出来，或许下一次就可以看到我们的观点。
