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公寓和住宅的区别 买住宅还是买公寓好

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2019-01-11 09:11 老王观楼市
导读
鉴于房价,对想安家的童鞋们来说,会有一些疑惑,公寓和住宅有什么区别?买住宅还是买公寓好?

租房压力大,网友表示工资的一半都用来交房租,有一部分人选择买房,但是奈何限购、资金等因素,一部分人选择了公寓项目,对于一些想安家的童鞋们来说,会有一些疑惑,公寓和住宅的区别?买住宅还是买公寓?买公寓可以落户吗?

一、什么是公寓

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公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种:公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。所谓住宅是指专供居住的房屋,包括了别墅、公寓或是宿舍。在法律上住宅是说供一家人日常起居的,外人不得随意进入的封闭空间。住宅按层数分可以分为多层住宅、高层住宅与超高层住宅。

二、公寓和住宅区别

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公寓与住宅先天不同,影响着购房者的投资回报,尤其是投资学区与短期投资的购房者

其一,建筑面积百分比不受限制

在中央商务区内,公寓的建筑面积占项目总住宅面积的比例不受限制;而普通住宅的建筑面积与总住宅面积的比是有限制要求的。

其二,公寓的日照条件比住宅差

按照《住宅建筑设计规范》的有关规定,居住产品中的住宅,必须满足日照、采光等相关条件。而公寓则不一定,因此同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差。

其三,土地性质不同?

住宅只能建在住宅用地上或商住用地上,而公寓可以建在住宅用地上也可以建在综合性用地(商住)、商业用地或教育用地等其它性质用地上。

其四,产权年限不同

住宅的产权年限多为70年,而商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年,

其五,水电费计算不同

公寓楼水电费按商用计算,而普通住宅的水电费按民用算。

其六,公寓不能落户

公寓如果实在商业用地上建起的项目,是商业性质,就不能落户。如果是在住宅用地上建起的满足一定条件,比如60平以上,根据不同地区的要求不同,有些地方也是可以落户的。

其七,价格定价不同

一般来说,公寓的单价是比住宅高的,且以小面积户型为主。 ?

其八,产权证的用途栏登记不同

监管部门对公寓进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”,并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”。

其九,公寓不享受就近入学

在很多地区,公寓性质的住宅是不能成为学区房的,也就是说不能让孩子就近入学。

其十,贷款利率和首付不同

如果公寓性质属于商业地产的话,银行对于商业地产的贷款首付以及利率都较高。

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三、公寓升值,与学位无缘

公寓是不带有学位的,就算有名校相傍,业主的子女也无法享受名校就读资格。

名校学位优势备受市场宠爱,升值潜力大,但公寓无法却“无福消受”,因此,名校路段内的公寓与住宅,在价格以及升值空间上的差别会很大。

四、短期转手,税费高

相比住宅而言,公寓的转让税费更高。

住宅在营业税、个税、契税等方面,会根据政策有不同程度的减免,普通住宅符合政策要求的情况下,最低甚至仅需缴纳2%-3%的主要税费。

而公寓(商业)目前极少有减免政策,较住宅还增加了土地增值税,各项税费加起来,通常税费最低达到物业交易总价的10%。

这一笔“酱油贵过鸡”的惊人税费,令商用公寓换手率通常都较低,转手相对不容易,通常需通过长线放租获利,在收租10-20年后才会选择卖出。

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五、公寓优缺点

缺点

1、大部分是用于投资性质的,所以一梯N户,居住密度比较大,安全性、私密性差;

2、产权是属于商业性质,一般40年;

3、价格高。首先,公寓通常为商业用地建筑的,虽然用于居住,但实际上通常价格会高于普通住宅的价格。

4、采光可能会差一些。因为对于公寓的采光相关法规没有明确规定,所以很多工具在设计上并不是很注意这一点,因此很多公寓的采光比较差。

水电费等比普通住宅要高。之前提到过,通常公寓是属于商业用途,虽然有不同的分类,但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。

5、落户。仍然是商业用途的问题,和普通住宅相比,这也是公寓的一大弊端。普通住宅可以落户,孩子上学可以按照区片划分,从而就近读书,而公寓却不能落户。

6、产权。我们都知道,住宅的产权一般为70年,而公寓的产权相对就短很多,和普通商铺一样,大多数都只有40年。

7、贷款。普通的住宅贷款比较低,而且可以用公积金贷款,这样贷款利率就会更低,而公寓不能用公积金贷款,而且还款年限也比较少,一般情况下是最多10年,最主要的是首付一般需要百分之五十。

优点

1.不限购,政策上有助力。

2.公寓类产品多处于繁华地段,配套齐全。

3.公寓类产品面积小,总价低,更多人可以买得起。

4.可作为短暂性过渡产品自住,也可以出租,还可以用来创业办公。

5.大多数是精装修,适合年轻人居住。

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