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任志强火炮再开:现在是房价抄底机会

4月22日下午3点30分,任志强作为演讲嘉宾出现在"2018诺亚财富房地产金融高峰论坛"上。这次任志强以北京华远地产股份有限公司原董事长身份发表演讲,时长达60分钟,不乏批判与反思。

未来机会点在哪?调控是松还是紧?房子还能买吗?任志强又"爆”出何种观点?演讲文章太长,以下是小编为大家整理的任志强演讲大意:

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1、现在是抄底机会:开发商资金链紧张,一季度房价暴涨

开发商资金链紧张,投资会持续下降:

2015年开发商境外融资140亿美元,2017年境外融资388亿美元,2018年境外融资一季度已达到193亿美元。2018年境外融资仅一季度就已达到了去年的50%。而这个数字比2016年全年在境外融资的钱还多。在此情况下,一月份开发商施工面积增速为负。投资增速成为2008年以来增速最低的一年。说明开发商资金链极度紧张。

而房价一季度涨幅为7.9%,创全国平均房价历史上涨幅最高。

一季度融资少1万亿,70家上市公司拍卖股票:

今年一季度上市公司融资下降1.33万亿,下降20%;企业贷款下降15.8%,委托贷款下降50%,信托贷款下降9%,融资下降80%。截止到3月份,企业存款下降1.21万亿。开发商资金紧张,还银行债需求紧迫,上市公司2000家中开始有70家上市公司的股票抵押贷款进行司法拍卖。而4月25日开始降息,银行准备降准,对社会发放的4000亿贷款主要用于中小企业贷款,禁止流向房地产。

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2、调控不合理:调控造成劣币驱逐良币,只租不售诞生”灰色空间

政府调控,开发商不能卖高价,囿于成本考虑,最后只能缩减配置。造成越往后房屋配置越低,房子越破。因为同样的原因,企业扩大规模和利润之间产生矛盾。只能盖破房子,卖低价,扩大规模,利润也达不到那么高。

土地招标加入固定性住房,只能租不能卖,且租金高,后续回款困难,投标与否造成开发商的两难。固定性住房的不计名租赁属性,诞生了灰色空间,为权力寻租和腐败开了个头。

3、跟着限购去买房:供给面在扭曲,越出政策的地方越涨

任志强认为价格来自需求,没有需求就没有价格。地价是房价的地板价,就是最低价格。地价加上建安,税费,各种成本加进去以后,卖得不赔钱的价,叫地板价。而天花板价就是顾客能接受的价格,购买的人越多天花板价越高。限价导致市场调节机能混乱,供给面扭曲。因此多次调控都成为“空调”,每次调控的放松都导致房价上涨。

各种政策加码,导致限购限价区域市场一二手房价倒挂,新房比二手房还便宜,买了就能赚钱。

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4、统计数据失真:地方政府与中央博弈

地方政府对土地财政的依赖性很大,2017年土地财政是5万亿,土地出让金是5万亿,房地产相关税收18000多亿,与建筑业相关的费用有6000多亿。地方财政一共8万亿,失去土地财政的5万亿,很难支撑债务转化问题。

很多地方的财政收入出现了困难,需要靠卖地增加收入,中央出台政策限购限价限售,地方政府地卖不出去。统计数据从核心城市,扩展到远郊区和周边市管县,造成统计数据失实。

5、人口老龄化与独居需求,改善需求强劲

中国老龄化问题凸显,改善型需求占主导地位。全国90%以上的楼没有热水,70%以上的没有卫生间。北京、上海大概有70%的房子没有电梯,老龄化问题导致改善需求旺盛。

社会发展,独居需求旺盛。中国目前独居数量为750万户,占全部户数比例为5.8%。预计五年后,独居需求将每年增长30%-40%。若发展到欧洲25%的水平,会增加两亿五千万户独居户。

6、20年完成70%城镇化,城镇化红利期还很长

从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速。因为第一产业的产值太低,中国近30%的农村劳动力,只生产7%的GDP,剩余70%多的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。

去年中国服务业已经超过了GDP的50%,服务业越来越多要靠城市化解决问题。

目前城市有22亿到240亿平方米的住宅,包括破房子,包括非成套住宅。按70%的城镇化率计算,中国最少需要住宅面积400多亿平方米。根据现有住宅增长情况,需要1倍的住房增长量,20年时间。而2017年住宅仅增加大概7.8亿平方米,2018年大概也仅有10亿平方米。

7、并非每个城市都需要租赁住房,租赁住房必须市场化

任志强认为,大城市和特大城市,因为流动人口和临时居住的创业人员等人数众多,需要50%左右的租赁性住房才能满足需求。而一般的城市,或者三四线城市,可能5%、2%就可以了,中等城市大概也有10%左右就够了,并不是所有的城市都需要大量的租赁性住房。

任志强认为,用官方的办法解决租赁性住房很难。发达国家的资本市场这么好,都是靠私有产权拥有。比如,香港的租赁性住房,私有持有的只有50%,另外40%和其他部分都是靠政府提供的,政府提供多少?免租的只有2%,廉租的这部分也很少,户主提供的也有2%,单位提供的也占到一定比例。日本的租赁市场巨大,70%来自于私人。

以北京为例,按需求来说,北京应该需要40%-50%的房子需要拿来租赁。然而,目前北京大概700多万套私人住房,只有20%用于租赁,大概140万-150万套左右。租赁者众多,房源不足,导致房租持续上涨。

8、房地产税,路还很远。而且房地产税与租售并举矛盾。

任志强认为房产税不能解决解决任何问题。现在收房产税,税负极不公平。一是现有的房产税已经很重了,所以你要先取消再收才合理。二是,原有房屋的价格构成不同,有的交了土地出让金,有的没交土地出让金。交过土地出让金的商品房只占总房量的30%,近70%通过其他方式取得,收税不合理。第三是,取得房屋产权的方式不一样,如有人购买获得,有人通过分配、自建获得……很难收税。

同时,税收大大提高了租赁标准,百姓更租不起房子。

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