这几天崔永元无意间拉开了娱乐圈的潜规则，成了当下最热门的话题，有网友让我写写这个，可我对娱乐圈真不熟。其实，楼市的潜规则一点不比娱乐圈少，而且更隐秘，更精彩，什么时候也能来个楼市崔永元，给我们扒一扒。
◆开发商：空手套白狼
以前觉得开发商都是大手笔，其实他们玩的是空手套白狼，难怪孙宏斌当年出狱后白手起家选择了房地产，用他的话说：因为干房地产不要钱。
怎么个不要钱呢？
对房地产商来说，关系比钱重要，因为建房子首先要拿地，能拿到地才是本事，只要拿到地，一切都好办。
拿到批文之后，买地的钱可以从银行贷款，建房子的钱可以让承建商先垫资，而且现在都是预售制度，房子还没开始建，都已经卖出去了，资金回笼了，可以继续拿地。
有的开发商只需要拿到地，都不需要开发，碰上房地产大牛市，只要捂一段时间直接翻倍卖给其他开发商，比如李嘉诚在大陆做的就是这种生意。
再后来，开发商都不需要向银行贷款，有利可图来钱的渠道也更多：上市融资、非标融资、海外融资、传统债券融资及资产证券化……但同时负债也越来越多，国内某大型房企负债已经超过了1万亿，本钱不是自己的，负债留在国内钱却转移到……所以，你回头再来看看那句“做生意是要有本钱的，借钱是要还的”，会理解的更深刻。
◆地王的秘密
2014年，在《华夏时报》的一篇报道中，有业内人士表示，“有些企业之所以能承受地王的高地价，是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造，地价返还金额更可高达80%以上”，揭开了地王频出的内幕。
其实国务院出台过规定，但是土地收入是归入地方国库的，所以执行下来难免要走样。
任何地方都会有执行走样的冲动，推高了地价，虽然高出的部分要返还给开发商，但是下次却可以拍的更高，而且还制造了楼市上涨预期，楼市库存也可以就势解套，相关项目开工，楼市交易税费增加，GDP增长，何乐不为？
总结一下，地王的潜规则主要有三个：
1、开发商去拿地，都会提前跟ZF协商签好协议，约定一个土地保底价，高价拍下来之后，政府再私下返回多余部分给开发商；
2、在一些新兴城市，或者是不成熟的新开发区，ZF会先请来几个大的开发商做托，合围拍出高价，抬高地价后，再公开拍卖其他的土地，真正想赚的是后面的地价；
3、些地方，政府会设置土地出让条件，为房企量身定做，或者是劝退有意参与竞拍的其它房企，而且，地价高了不要紧，还可以退。
民企拍完国企拍，地王一个接一个，地价就这样被越拍越高，面粉高过面包，面包还会降价吗？
◆炒房客：坐庄割韭菜
普通人炒一两套房不算什么，真正炒房客都是坐庄炒高一个小区甚至一个城市的房价，特别是三四五线城市，ZF也不干预，反而很欢迎。
炒房子就像炒股，只要你将局部的东西理解透彻，资金流不要出问题，剩下的就躺在家里赚钱了。
第一步：选中小区买断流通盘，一个小区的流通盘大概就50-60套，以前基本1000万就能拿下，如法炮制，一个市区扫500套房子大概只需要一亿元。
钱从哪里来，炒房客很多以前不是炒房就是做实业，都有一些家底，除此之外做高房价房抵贷、消费贷、P2P、甚至民间高利贷，能搞到钱的地方都搞。
一个人买得了那么多房吗？不怕，从老家亲朋好友那里借来身份证还可以通过中介公司找农民工买身份证，办法总比困难多。
第二步：刷新手中房产的挂牌价格。一定找到在当地有一定规模和垄断地位的房产中介机构合作，刷新手中房产的挂牌价格，让看房子的人看到房子确实在涨价；
第三步：制造概念为涨价造势。通过社交媒体等渠道，为房价上涨造势，什么学区、地铁、飞机场、特大型城市……不过现在基本都不用了，大家都知道房子会一直涨。
几个月时间狠赚一把就离场，继续寻找下一城。
◆内定销售和楼市关系户
其实，不是西安摇号造假才有的楼市关系户，关系户从来都在，不只是楼市。
楼盘开盘就抢空，好的位置、便宜的房源从来都是早被内定了，甚至都不出现在市面上，这一切都是因为一个神秘的群体：楼市关系户。
关系户都是谁，大家心知肚明，而且很长一段时期内无解。
棚改要不要了解下？
为什么要说棚改，难道棚改也是潜规则？棚改和涨价去库存、放水去杠杆一样，是我们独有的创新，它设计之精妙，不得不说。
一二线城市楼市很容易炒作，三线的省会城市也有些搞头，剩下的四五线也造了房子想发展，他们也有很多债务要转移啊！
但一没人口二没产业三没需求，房子怎么买呢？于是，没有需求创造需求也要买，整个路径是这样的：
国家拨钱给地方，地方直接撒钱给拆迁户买房，制造楼市上涨预期，炒房客一拥而入，地方ZF卖地收税，赚到的钱再还给银行，剩余的钱用来还债。
国家的钱在各方那里过了一遍手，最后又回到国家手里，可是这个过程中，政府的债务变少了，这个钱自然由楼市接盘侠来买单，这不是潜规则，这是套路。
◆阴阳合同什么的都不算事
和明星一样，买房签阴阳合同也是为了避税，这种方法在二手房交易中经常使用，真实价格的合同是我们所称的“阴合同”，作为登记备案的称之为“阳合同”，这就是所谓的阴阳合同。
之所以很多人都愿意铤而走险签订阴阳合同，关键就在于，双方都能够将房屋备案价格降低，达到降低总价逃避税费的目的，虽然这样做要冒一些风险。
但是，阴阳合同不算什么事，听说过“茶水费”、“号子费”和“诚意金”吗？
限价之后，很多城市买房都要交一笔“茶水费”或者“号子费”，少则十几万，多则几十万，甚至现在杭州和深圳摇号还需要交500万“诚意金”才能有摇号的资格，这些潜规则在现在看来倒是有点稀松平常。
◆结语
简单来说，任何一个市场都渴望公正透明，特别还是打着民生旗号的住房市场。人民不希望楼市里除了庄家就是韭菜，当然更不希望当韭菜，也不希望楼市除了套路就是潜规则。
人民是真的呼唤楼市有个崔永元来撕开潜规则的外衣吗？不，人民是想要一个正常的房地产市场，仅此而已。
