前言：
中国社会科学院城市发展与环境研究所及社会科学文献出版社共同发布了《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.16（2019）》。
报告中预测，2019年房地产市场平稳调整态势不会发生实质性的转变。2019年预测住宅销售平均价格约9206元/平方米，预期价格增长7.6%。
蓝皮书认为，在经历了2017年“最严调控年”之后，2018年房地产市场表现出政府调控与市场供需多方的博弈。就全国而言，今年商品住房销售增速可能会延续放缓趋势，房价涨幅整体回落，土地交易市场将回归理性，房地产投资增速将进一步回调。
蓝皮书预测，2019年行业平稳调整的趋势不变
根据蓝皮书披露的数据，40个大中城市以外的商品房销售面积增幅由2017的13.7%大幅回落到2018年的1.8%，随着政策的收紧，中小城市市场的饱和度有所增加，对于缺乏人口和产业支撑的中小城市房地产市场风险将有所提升。
从销售量来看，由于去库存、棚户区改造这些政策的叠加影响，全国商品房待售面积继续大幅减少，相比大中城市而言中小城市对房地产市场销售增幅的贡献更大。
分析认为，今年货币政策继续放松的空间逐渐缩小，对楼市的刺激作用比较有限，加之“房住不炒、因城施策”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。
蓝皮书指出，预计政策调整以结构化方式进行，各地将充分发挥城市政府的主体责任，自下而上，进行局部试探性微调。
当然，就不同城市而言，“一城一策”的调控重点有所不同，甚至是出现分化：
一二线城市以保障刚需和改善性需求为重点，适当松动过紧的行政管制措施，在政策边际改善之下，市场成交活跃度将有所提升，销售面积同比可能实现小幅增长；
三四线城市区别对待棚改安置，已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置。由于失去强政策托底，加之市场需求透支，市场销售有可能进一步回落。
值得注意的是，蓝皮书认为，2018年住宅投资和住宅新开工面积实现较快增长，而竣工面积增速大幅下降，结果施工面积持续增长。从销售看，现房销售持续大幅下降，这就形成一个剪刀差，即竣工增长放缓，2019年预测销售面积明显大于竣工面积。
而销售面积大于竣工面积，可能会对房价上涨带来更大的推动作用。特别是在一些“户口新政”的城市，随着大量潜在市场需求落户，应相应地增加和加快住宅供给。
值得注意的是，仅2018年，各地出台450余项调控政策，说明因城施策和分类调控已经深入推进。而随着“一城一策”的不断推进，这一问题有望得到解决。
蓝皮书称，中央提出的构建房地产长效机制虽然是有一个过程，但其紧迫性也是显而易见的。“一城一策”、因城施策，使住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构发生明显变化，而这其中有很多新的态势需要进一步调研和跟踪研究。
分析2019年1-4月份房地产行业数据，依然火热
早在5月15日，在国家统计局公布的“2019年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况”相关数据中，为社科院的预测提供数据支撑。
根据国家统计局披露的数据，2019年1-4月份，全国房地产开发投资34217亿元，同比增长11.9%，增速比1—3月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资24925亿元，增长16.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.8%。
其中，1-4月份，全国商品房销售面积42085万平方米，同比下降0.3%，降幅较1-3月份收窄0.6个百分点。数据统计，住宅销售面积增长0.4%，办公楼销售面积下降12.4%，商业营业用房销售面积下降8.8%。
尽管销售面积有所下降，但1-4月份，商品房销售额39141亿元，增长8.1%，增速提高2.5个百分点。其中，住宅销售额增长10.6%，办公楼销售额下降11.7%，商业营业用房销售额下降5.4%。
资金方面，1-4月份，房地产开发企业到位资金52466亿元，同比增长8.9%，增速比1-3月份提高3个百分点。其中，国内贷款8955亿元，增长3.7%；利用外资34亿元，增长1.0倍；自筹资金15687亿元，增长5.3%；定金及预收款17249亿元，增长15.1%；个人按揭贷款8031亿元，增长12.4%。
而需要指出的是，4月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.92，比3月份提高0.14点，已经连续三个月呈上升趋势。
2019年1-4月，全国新开工面积累计同比增速为13.1%，全国房地产开发投资完成额同比名义增长 11.9%。施工面积的持续扩张意味着在房企资金面宽松的条件下投资意愿增强。
当然，在 “房住不炒” 的主基调下，楼市仍以调控为主，开发投资上升趋势的可持续性存疑。不过，随着城市化的逐渐推进，未来重点城市的住房需求依旧很大。
城市化依然在推进，可预见期内房价难下降
根据国家统计局公布的数字，2018年我国大陆总人口为139538万人，从城乡结构方面来看看，城镇常住人口为83137万人，比上年末增加1790万人。2018年城镇人口占总人口比重（城镇化率）为59.58%，比上年末提高1.06个百分点。
短期可以预见，2019年城镇化率仍将比2018年提高1个百分点以上，房地产市场仍存在较大发展空间。
而早在2014年，《国家新型城镇化规划（2014至2020年）》中明确提出，到2020年城镇化水平和质量稳步提升，常住人口城镇化率达到60%左右，努力实现一亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。
可以预见的是，未来几年仍有大量人口将涌入城市，潜在市场需求持续扩大，城市住房价格仍将保持上涨趋势，而城市化是推动房地产市场持续发展的一个重要因素。
而从2018年年底到今年年初，在房地产调控问题上，“一城一策”逐渐成为2019年各地楼市调控的主要方向。
目前，内地多个房地产市场热点城市对楼市调控进行“一城一策”试点。相较于2018年“史上最严的房地长调控”，一些城市在限价、限贷调控上有所放松，房地产市场出现了一定的复苏趋势，进而影响国内整体的楼市预期。
此外，随着一些城市在“抢人大战”中降低入户门槛，吸引人才买房落户，在一定程度上刺激了当地楼市的价格上涨，如西安等城市。
在国家统计局公布的“2019年4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据”中，4月份，西安新建商品住宅销售价格同比上涨23.8%，居全国首位。而从2018年9月至今，西安这一数字始终保持在20%以上，且连续5个月成为房价同比涨幅最大的城市。
结语：
蓝皮书表示，住宅价格上涨趋势未变，防止价格刺激市场大幅波动应成为调控重点目标。特别是一些重点城市，价格上涨幅度恐还要超过7.6%的平均水平。加强对部分重点城市的多层面检测、预警，以避免价格刺激市场引发大幅波动。
总体而言，我国的城市化水平和我国的社会经济发展水平是相适应的。而维持房地产市场的整体平稳，对于推动内地城市化进程，促进社会经济的继续发展有着重要意义。
