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告别2020,展望2021:楼市迎来4大“好消息”,刚需可以有信心了

如果让您用一个词来形容2020年的楼市,您脑海里在一瞬间会蹦出哪些词呢?针对这个问题,笔者咨询了好几个地产圈的朋友,有人说是“分化”:房价不再普涨了,一些城市“万人抢房”,但一些城市则处于下行通道。有人说是“保守”:市场不再盲目,开发商拿地更谨慎,购房者也纷纷陷入观望之中。有人说是“破灭”:楼市进入到了买方市场,房价持续阴跌,投资炒房的幻想基本破灭。有人说是“转折”:长效机制逐渐落地,楼市调控趋于常态化,房地产与以往明显不一样了。

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的确,与前几年高歌猛进的房地产市场相比,在过去的2020年里,我们经历了很多新的变化。从年初的工地停工、售楼处歇业、中介门店关闭,到下半年全国各地房地产调控大幕再次拉开,以及“三道红线”融资新规横空出世,所有这些影响因素都让房地产市场冷静了很多,也让购房者清醒了很多。那么,展望2021年,房地产市场又会呈现怎样的行情呢?其实,根据近期国家对楼市的态度,房地产已经释放了4个信号,预示2021年的房价走势已定,还没买房的恭喜了!

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第一、国家对房地产的态度发生转变,房地产不再只是稳增长的工具,更与民生福祉息息相关。

对于2021年的房地产走向,在前不久召开的国家经济工作会议上,国家已经进行了明确的表态和定调。除了再次提及坚持“房住不炒”以外,这一次还明确表示“住房问题关系民生福祉”,要“解决好大城市住房突出问题”。由此不难看出,国家对房地产的态度已经发生了转变,房地产不再只是经济稳增长的工具了,更关系到了民生问题。在这样的定调下,可以肯定,一旦楼市出现升温迹象,调控政策的大棒必将尾随而至,所以预计接下来会进一步弱化房子的金融属性,加强房子的居住功能,促使房价逐步回归平稳,这显然是无房者喜闻乐见的结果。

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第二、房住不炒成为长期定位,楼市调控不会放松,炒房客慢慢被挤出楼市,买房和选房的机会将明显增加。

公开数据显示,2020年1-11月份,全国出台房地产调控政策高达458次,预计全年将会接近500次。在持续不断的调控政策之下,房地产整体已经回归了平稳。但即便如此,对“房住不炒”的定位,国家也已三令五申,2021年的楼市同样也不会例外,所以楼市调控仍没有放松的可能。在这样的趋势下,即便房价不会大跌,但只要保持平稳,考虑到折旧、利息等成本,也很难有盈利空间,所以投资炒房的空间只会越来越小,投资炒房群体将会被慢慢挤出楼市。对于刚需等自住群体来说,随着投资炒房客不断离场,买房和选房的机会将会明显增加。

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第三、继“三道红线”之后,央行再发“限贷令”,随着房地产信贷的收紧,高房价逐渐失去了再次大涨的基础。

众所周知,2020年8月,央行公布了房企融资的“三道红线”,如果房企负债过高,接下来将限制新增的融资规模。继“三道红线”后,2021开年,央行又发布了“限贷令”,针对房地产贷款和个人住房贷款设置上限。其实,从“三道红线”到“限贷令”,两者都指向了一个共同主题:限制资金过多流入房地产。业内普遍认为,信贷是房地产的“七寸”,一旦被控制住,高房价就失去了再次大涨的基础。与此同时,对开发商来说,面对现金流吃紧的状况,接下来就不得不依靠销售回款来保持充裕的现金流,而在目前较为低迷的楼市行情下,或许就剩下以价换量一条路可以走了,所以接下来购房者遇到高性价比房源的机会大大增加。

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第四、“二次房改”来临,利好无房者的住房氛围逐步形成,刚需在住房方面有了更多的灵活性和自主性。

从1998年房改开始,商品房市场逐步“一统天下”,成为了住房市场的主要供给力量,购房者的选择面很单一。不过,随着“二次房改”的来临,商品房“一家独大”的局面正在迎来转折。住建部政策研究中心主任秦虹表示,目前新的住房供应体系已经明确了,共包括四类住房,除商品房以外,还有公共租赁房、共有产权房,以及市场体系下的租赁住房。在前不久的国家经济工作会议上,国家还进一步提出了“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”,其实就是租购同权。显然,一旦在落户、入学、医疗等方面实现同权,那么租房和买房之间的差距就会越来越小,这对于无房者来说,接下来在住房选择方面有了更多的灵活性和自主性。

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最后总结:在房地产快速发展的这20多年时间里,楼市经历了很多次大大小小的调控,但基本持续两三年就结束了。但是,这一次明显不同。从2016年9月份开始算起,楼市调控已经持续了4年多,而且根据国家的最新表态,2021年还将继续,所以是时候换一种态度和眼光来看待楼市了。相信在政策的呵护下,房地产的金融属性将会进一步减弱,房子的居住属性将会不断强化,再加上租购并举的不断推进,利好刚需自住的居住环境会逐步形成,无房者可以有信心了。

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