“定金”、“订金”要分清
签认购书时要明确所交款项是“定金”还是“订金”，因为二者的法律后果是不同的。
“订金”只是预付款的一部分，起不到担保债权的作用，在开发商违约不签订合同的情况下，无法得到双倍的返还。而“定金”则不同，在商品房销售中，定金罚则同样适用，即“因买受人的原因导致无法签订合同定金不退，因出卖人的原因导致无法签订合同的出卖人应双倍返还定金”。
不过，定金罚则还有一个前提，那就是开发企业必须在取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。所谓房产取得合法的销售证件，也就是说该项目符合预售条件，简言之，对于期房，开发商只有取得预售许可证，才能对外公开发售，才能收取买受人的定金。
因此，作为消费者，还应先搞清楚开发商是否有合法的销售证件，是否有权收取定金。在不具备合法销售证件的条件下，开发商如果提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，购房者随时可以选择退房，保留金如数退还，对购房者的约束力较小。
认购书签订后的定金处理
1.如果买方没有按照认购书规定的时间、地点去签约，属买方违约，定金不予返还；卖方在认购书规定的期限内将认购房屋转售他人而导致未能正式签约，属卖方违约，应双倍返还定金。
2.如果双方在规定的期限内，正式签订合同，则定金在买方履约后，可抵作楼款或收回；双方履行正式合同过程中，一方违约的，适用“不予返还”或者“双倍返还”。
3.如果双方都不存在上述第一项的违约行为，仅对预售（销售）契约及补充协议内容难以达成一致，而未能签约的，卖方应把定金全数返还买方。
4.如果一方在正式签约时对认购书中确认的条件，如价格、房号、面积等进行修改而导致签约未成，视为违约，买方违约的，定金不予返还；卖方违约的，应双倍返还定金。
