昨天爆出湖南省住房和城乡建设厅联合6部门发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，全文不长，但条条都足以让长沙的公寓商办市场虎躯一震。
1、暂停去化超过36个月的区域非住宅商品房用地挂牌出让 ，对已出让尚未建设的，可按“商改住”进行规划修改,可适当降低商住配比。
2、促进非住宅商品房租售；
3、降低非住宅商品房交易成本；
4、降低公寓居民用户使用成本；
5、加大金融支持力度；
把这五条用大白话总结一下就是，从多个方面推进公寓等非住宅去库存。
至此，长沙打响了去库存的第一枪。
作为上轮反炒房歼击战的发起城市，作为央视点名、全国学习的地产调控“模范生”，作为一个让全国炒房客有来无回的城市，长沙为何在此时反向操作？
尽管此次新政针对的只是公寓商办类物业，和商品住宅无关。但楼市作为政策敏感度极高的市场，在玻璃渣里都能找糖吃，更何况这确实是对长沙公寓类非住宅物业的直接利好，后续政策发酵难免波及到住宅市场，从来存在引发整个楼市一起旋转跳跃的风险。
那么，究竟是什么原因让长沙敢冒这个风险呢？
真的是因为库存太大，到了不得不去库存的地步？
从数据上看，长沙公寓库存确实很大。
有数据显示，截止到9月整个长沙核心五区的公寓去化周期高达36.4个月。
也就是说，即便从现在开始长沙不再增加新建公寓，长沙核心五区的存量公寓，也需要卖3年才能卖完。
还有更夸张的，如果分区看，其中芙蓉区去化周期高达93.1个月，即7.8年。
7.8年呀！时间计划好的话，三胎都生完了。
但其实除了长沙，有些城市的库存也很惊人。比如
截至到2020年底，郑州公寓库存去化周期7.6个年；
昆明公寓库存去化周期4.4年；
沈阳公寓库存去化周期7.9年；
注意，仅仅是公寓！
要论压力，郑州7.6年、沈阳7.9年、昆明4.4年，不比长沙2.8年压力大吗？
可为什么郑州、昆明没着急去库存，反而长沙急了？
这是因为郑州、昆明库存压力大，单纯就是商业配比过高、供应量太大造成的。
而长沙的库存是调控出来的。
长沙是如何调控的呢？
任泽平在总结长沙调控的时候强调了三点，很到位！
1、供给端，大量供应土地。
2、开发端，执行严格限价，确保开发商利率润不超过8%。
3、需求端，针对人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。
不限购，随便买！
不限售，随便卖！
不限贷，带学区，可上学！
所以，长久以来，长沙公寓不仅卖的好，且价格都在住宅价格之上。
但，长沙公寓市场转向是发生在今年上半年。
数据显示，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了近三年多以来首次“倒挂”：长沙公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。
从4月开始，开发商降价促销已经成为常态。
比如新力铂园，从9000元/㎡降到6700元/㎡；富力芙蓉新天地 ，从13000元/㎡大幅降至7999元/㎡起。
这个时候，想要在长沙拿地的开发商们就面临一个选择：
住宅利润已被严格限制，唯一能创收的公寓又如此低迷，所以接下来还拿不拿地就是个问题了。
而19日长沙的二次土拍已经给出了答案。
长沙第二批集中供地29宗，其中19宗地中止/终止/流拍，剩下10宗均以底价成交。
二批集中供地20城整体流拍率达33.9%，长沙以 流拍率达65.5%，是目前为止流拍率最高的城市；
相比其他城市二次土拍的平静，长沙的二次土拍可以用“冰冷”形容。
作为全国学习的地产调控“模范生”，长沙调控的三条黄金成果不能丢。
1、供给端，大量供应土地。
2、开发端，执行严格限价，确保开发商利率润不超过8%。
3、需求端，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。
特别是第一点，大量供应土地现在面临挑战。
于是，在央行三次发声维稳楼市之后，长沙终于在10月22日印发了“非住宅去库存意见”。
而就在10天前，10月12日，海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅、海南省市场监督管理局才联合发布了《关于加强商业、 办公类建设项目全过程管理的意见》。
对照二者内容，海南的用“双暂停”几乎判了商办公寓的死刑，而湖南却用“去库存”去盘活它。
他们虽然是相反的。但都是为了房地产市场的稳定发展。
以后类似这样的相反政策还会不断的在不同城市间上演，有的打击，有的救市。
