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项目全解读
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多家国企甩卖资产,明白人都明白

2021年11月16日,万科集团总部下发了一份《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》。

万科主要倡议总部集团,在工作态度上“转变黄金时代的思想”,不给一线添乱,不做二传手、甩手掌柜,要有当家人意识等;在具体行动上,提倡减少不必要的费用和成本支出,拒绝浪费等。

万科进入“战备状态”,很多国企背景的房企也在“变现存粮”。

据风财讯初步统计,今年仅仅三季度至今,已经有十余家国营房企出售资产。

光明地产、中交地产、华润置地、中国金茂、华侨城、上海城开、上海地产、保利地产等,均在近期有转让旗下项目公司股权。

曾被段子手称为“最后的地产信仰”,地产国企的举动,有何深意?

国字房企出售资产更频繁

国企虽然属于产权交易所的“常客”,但近期国营房企的动作,有点过于频繁了。

11月16日,金茂出售了青岛中欧国际城项目的90%股权予青特集团。

交易作价看似24.28亿元,但实得远不止此。

根据交易细则,完成出售15天后,青特还将向金茂的指定实体提供一项无息借款,为期一年,金额为1.53亿元。

换句话说,金茂通过这笔资产出售,实际能得到25.81亿元资金。

中交地产,也是产权交易所的“常客”。

11月15日,中交地产全资子公司中交美庐(杭州)置业,挂牌出售金华雅郡置业的51%股权。

代价则是,中交美庐不能再并表金华雅郡这个项目,因为股权已不足50%。

中交地产还在9月27日挂牌转让了中交美庐(杭州)、厦门中泓地产的部分股权。

华侨城更是从9月,就挂牌了9个旗下公司股权,单披露的转让底价超过30亿元。

仅11月11-12日两天,华侨城就转让了两家项目公司股权(广州华侨城置业、上海鹏鲲置业),合计挂牌底价20.25亿元。

除此之外,光明地产、华润置地、上海城开、上海地产、招商蛇口、保利置业等国企也多有挂牌转让旗下公司股权的行为。

密集挂牌转让资产的三种可能

可能性一:优化土储结构

11月15日,上海联合产权交易所消息,保利置业拟转让上海盛茂置业有限公司100%股权及标的公司4.74亿元债权,转让底价5亿元。

然而,第二天,保利置业便公告,将收购保利贵州33.5%股权,获得贵阳保利国际广场等项目。

一买一卖之间,调仓意图明显。

IPG中国区首席经济学家柏文喜表示,现在国央企在陆陆续续转让一些项目,但仔细分析一下会发现,各家还是有所不同的。

“像招商蛇口、保利这些基本都是在甩一些不挣钱或者亏损的项目,也在入手一些优质的项目。这么做,仅仅是为了优化土地储备而进行的土储调仓。”

可能性二:优化现金流

柏文喜告诉风财讯,像中交、金茂则是在出让一些项目,更多是出于优化现金流。

房企的现金流主要有两个来源,其一是销售回款,其二是项目融资。

日前,中金公司发表研究报告指,今年房屋销售大幅反弹的可能性很小,主要是由于对价格上涨的预期减弱以及潜在买家的观望情绪增强,房地产销售下跌情况可能会持续到明年第一季度。

包括万科等头部房企在内,三季度销售额大都呈现大幅下滑态势,整个销售行情普遍不好,加之多地的预售监管资金政策趋严,房企的现金流可谓是时刻都在面临着考验。

YY评级研究结果也显示,今年房地产销售周期延长了,企业可能一次性消失了近一年的现金流入。

而且这个是不可逆的,未来周转速度,将长期如此。

一位从事房地产研究多年的业内人士告诉风财讯,及时出售一些时间长、毛利低、地段不好,对资金要求又比较高的项目,可以有效地充实现金流,是当下行情中的明智之举,也是大多数房企正在做的。

“不过,国央企其实并不怎么缺钱,而且在新一轮融资放松中,国央企是第一批‘受益人’,资金压力虽然也有,但并不大。”

可能性三:战略收缩

在IPG中国区首席经济学家柏文喜看来,华侨城与保利、招商蛇口等转让项目不同的是,其甩卖大量项目是因为在现金流压力之下的战略性收缩,以及对前期过度扩张项目的退出。

不过,亿翰智库研究总监于小雨认为,华润置地等国央企挂牌出让股权是正常现象。

“转让本身其实没有什么特别的,只是可能因为国央企的身份,必要的股权转让都会有公告披露,所以显得这些企业经常转让股权。”

无论是出于何种目的挂牌转让,正常或异常。毋庸置疑的是,国央企整体资金面仍然比较好。

而按照中金分析,今年四季度房地产政策或有微调,特别是信贷方面。“吃到第一口肉”的国央企,或将为今年第四季度和明年年初业绩的“开门红”奠定基础。

只是,民企的春天,仍需等待。

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