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租金牛市蒙眼狂奔,不少房东已经赚麻了

我的邻居王大爷,手握十几套核心区的次新房,每天就是遛鸟、下棋、收租。

日子是真得儿。

上周,又通知租客下个月开始租金涨100元。

这已经是他今年第三次涨租了。

今年6、7月份,热点城市迎来了一波租金牛市,同比去年,成都上涨40.68%,杭州上涨34.87%,武汉上涨26.25%,北京上涨24.49%,上海上涨22.49%……

今年的房租,涨的究竟有多放肆?

来来来,仔细看下面这张图,直观反应了22个热点城市近三年的租金走势——

从图上的走势可以看出,从2020年底开始,各大热点城市的房租租金就已经开始昂扬向上了,并非是6、7月份毕业季的突然暴涨。

春节爆发的疫情导致2020年长时间的“部分行业停摆”和“人口流动停滞”。很多人经济受困,或者没法返回工作岗位,在这种背景下,很多城市开启了租金优惠活动,有的直接减免,有的则给予打折优惠,也就导致热点城市租金下跌。

去年很多房租打折,今年取消折扣,租金自然上涨了一部分。

所以今年所谓的暴涨,有一部分属于“补涨”。

还有一个原因,是人口流入加大。

不知道大家有没有感觉今年从小地方去大城市打拼的人变多了。也是因为疫情的影响,小城市、乡镇地区经济很困难,为了生存,大家都往大城市跑。

而那些海外人才,同样被疫情留在了国内。

这两类人口涌入大城市带来租房需求增加,也是原因之一。

第三个原因就是周期性的毕业季

今年7月全国有910万高校毕业生,其中有30%也就是270万毕业生涌入四个一线城市,每个城市至少增加六七十万的租房人群。

以上海为例,在这波毕业生流入推动的需求影响下,7月份上海部分板块的房租同比上涨了20%。比如徐汇、虹口,同比涨幅都在20%以上,静安、青浦、黄浦长宁同比涨幅都在15%以上。

疫情补涨、中小城市人口流入、海外人才回流以及毕业季的多重因素,共同助推了热点城市租房市场的大牛市。

不过很快,跟房价调控味道相同的租金调控就来了。

7月深圳提出租金参考价;8月北京住建委出台相关条例,要求租金年涨幅不超过5%,必要时实行租金指导价;9月,上海针对租赁企业举行了一场会议,会上8家企业承诺今年年底前挂牌出租的房源不涨租金。

但是截止目前,全国大中城市租金环比仅下跌0.08%。

按理说现在已经是传统的租房淡季,再加上史上最严的租金调控政策,理应是租金暴跌,但是现实确是租金不仅没有明显地下降,甚至一些城市和区域,还在悄悄上涨。

比如杭州。

最近一周杭州房租租金平均上涨了0.16%。走出了淡季不淡的架势。

但是我在实地调研中却发现,杭州的租金上涨并不是普涨,而是结构性行情。

杭州版块租金走势热力图—

租金最高的就是红色颜色最深的未来科技城、西溪、黄龙、钱江新城、南星桥、彩虹城、滨江区政府、奥体以及金沙湖9个板块。

这些区域上半年的租金涨幅至少在10%以上,目前也在横盘甚至持续上涨。

这些区域基本分为两类,一类是已经成熟的产业中心,一类是豪宅板块。

而且所谓的豪宅板块也是与产业中心自然地连接在了一起。比如未来科技城,是以阿里为核心的产业中心,旁边的西溪板块就是依托产业、高端收入人群以及西溪湿地发展起来的改善豪宅板块。

同样的钱江新城与南星桥,滨江区政府、长河与彩虹城、奥体也是同样的产业与豪宅连片的现象。

而租金最低的大江东、南部卧城等板块,上半年租金不仅没涨,进入淡季之后甚至开始下跌。

涨的和跌的区域,它们之间的房租租金呈现出了断层式地差距。

租金最高的第一梯队的平均租金是第二梯队的2倍多,是第三梯队,也就是租金最低的板块的3倍多。

今年上半年涨幅最高的是租金最高的第一梯队,最抗跌也是第一梯队。

比如未来科技城的关瑞大厦、滨江的银杏汇、金沙湖的龙湖滟澜星座,涨的时候都是三百、五百,甚至上千地跳涨,但是现在却根本跌不动。

反倒是大江东、良渚这些远离核心区,租金低的板块,暴涨基本与他们无关,年尾淡季却要经历周期性下跌,不仅租金降了两三百,就连物业费业主也得包了。

除了板块之间的差异持续扩大之外,还有一些有趣的现象,

比如凤尾比不过鸡头;

主城区好地段的老旧社区、回迁房的租金和涨幅竟然输给了近远郊板块的优质社区,俗称“凤尾比不过鸡头”。

最典型的就是杭州老城区的翠苑和文教两个板块,因为是老城区,板块内最年轻的小区都是十年前交付的,80平米两房可以租到6000元,130平米三房租到9000元。

而板块内一套两房的老破小,租金最低能到2000元,装修好一些的也就3000多,租金甚至比不过近郊的临平、闲林这些区域。

第二个现象是区域之内租金断层越来越明显

同一区域内品质次新和老破小的差距在不断扩大,而同区域的豪宅,差距也在扩大,

举个例子,

位于滨江区,沿钱塘江的一线江景豪宅银杏汇和寰宇天下,他们的租金可以差出好几倍。

银杏汇10层以上300-400平米的大平层月租金在6-8万,200平米以下也要3-4万,而寰宇天下180平米的租金只要一万五,两个一线江景豪宅的租金差出了2、3倍。

走访了多个板块和小区之后发现,同区域、同地段的项目,不管是普宅还是豪宅,租金差距的根本原因在于品质的差异。

因为租客只考虑居住感,不考虑保值升值,所以同地段小区的租金差异主要取决于品质,包含社区品质、物业品质、装修品质等。

第三个现象是老中心的凹陷

新王换旧王,换的不仅仅是房价,还有租金。

曾经沿着西湖的核心地段,已经被新中心钱江新城、钱江世纪城以及兴起的产业中心未来科技城、滨江所代替。

不仅仅是杭州,所有的热点城市,租金最高的板块不外乎拥有产业和高品质住区的板块。这些区域,同时也拥有便捷的交通路网和配套,自然也是人才、毕业生最青睐的区域。

下面的三张图分别是北京、上海、杭州毕业生租房热力图—

在北京,汇聚众多CBD商圈及互联网大厂的朝阳区和海淀区拥有最高租房热度;

在上海,汇聚了从陆家嘴到自贸区的浦东区和90多家500强企业汇聚的闵行区,成功登顶毕业青年最青睐的租房区域;

在杭州,产业扎堆的余杭区、滨江区、萧山区吸引力均超过10%。

通过对杭州租房市场的调研和梳理,不难发现,租房市场和房价走势近乎趋同。

区域与区域之间,区域内部都在经历严重的断层式分化。

但是租房市场,会更残忍。

因为租房只考虑居住功能,不考虑保证升值。

所以衡量租金高低最重要的三个要素是地段、便捷性和品质感。

这一年,租房市场也已经走出了强者恒强的架势。

未来,随着产业的聚集,高端人才的聚集,以及00后一代对于品质和便捷性的高追求,

市中心的老旧小区,近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋,很可能被他们抛弃。

未来,随着热点城市每年30-40%的保障性租赁住房的建成使用,低收入家庭将有房可租,

市中心的老旧小区,近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋,很可能被他们抛弃。

所以未来,市中心的老旧小区,近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋的租金,大概率涨不过平均值。

如果你手里握着这类资产,想租出去,甚至租的贵一点,有什么好办法呢?

第一,不要拒绝安装电梯,装饰立面等老旧小区的改造行为,同时积极地做房屋内部的重装,在出租的时候保持干净漂亮。

实地走访了杭州老城区马路两侧的两个老旧小区,一个安装了电梯做了外装,一个没捯饬,同样是两房月租金竟然差出1000块。

第二,如果同小区出租情况竞争激烈,除了自己想办法收拾装修屋子外,还要酌情贿赂中介小哥,让他多推推你的房子,额外给点小费。

当然,如果你手里握着的是地段好、交通便利、配套完善、品质不错的次新房,那你的房子就是租金牛市里的小野牛了,嗷嗷涨那种。

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