我的邻居王大爷，手握十几套核心区的次新房，每天就是遛鸟、下棋、收租。
日子是真得儿。
上周，又通知租客下个月开始租金涨100元。
这已经是他今年第三次涨租了。
今年6、7月份，热点城市迎来了一波租金牛市，同比去年，成都上涨40.68%，杭州上涨34.87%，武汉上涨26.25%，北京上涨24.49%，上海上涨22.49%……
今年的房租，涨的究竟有多放肆？
来来来，仔细看下面这张图，直观反应了22个热点城市近三年的租金走势——
从图上的走势可以看出，从2020年底开始，各大热点城市的房租租金就已经开始昂扬向上了，并非是6、7月份毕业季的突然暴涨。
春节爆发的疫情导致2020年长时间的“部分行业停摆”和“人口流动停滞”。很多人经济受困，或者没法返回工作岗位，在这种背景下，很多城市开启了租金优惠活动，有的直接减免，有的则给予打折优惠，也就导致热点城市租金下跌。
去年很多房租打折，今年取消折扣，租金自然上涨了一部分。
所以今年所谓的暴涨，有一部分属于“补涨”。
还有一个原因，是人口流入加大。
不知道大家有没有感觉今年从小地方去大城市打拼的人变多了。也是因为疫情的影响，小城市、乡镇地区经济很困难，为了生存，大家都往大城市跑。
而那些海外人才，同样被疫情留在了国内。
这两类人口涌入大城市带来租房需求增加，也是原因之一。
第三个原因就是周期性的毕业季
今年7月全国有910万高校毕业生，其中有30%也就是270万毕业生涌入四个一线城市，每个城市至少增加六七十万的租房人群。
以上海为例，在这波毕业生流入推动的需求影响下，7月份上海部分板块的房租同比上涨了20%。比如徐汇、虹口，同比涨幅都在20%以上，静安、青浦、黄浦长宁同比涨幅都在15%以上。
疫情补涨、中小城市人口流入、海外人才回流以及毕业季的多重因素，共同助推了热点城市租房市场的大牛市。
不过很快，跟房价调控味道相同的租金调控就来了。
7月深圳提出租金参考价；8月北京住建委出台相关条例，要求租金年涨幅不超过5%，必要时实行租金指导价；9月，上海针对租赁企业举行了一场会议，会上8家企业承诺今年年底前挂牌出租的房源不涨租金。
但是截止目前，全国大中城市租金环比仅下跌0.08%。
按理说现在已经是传统的租房淡季，再加上史上最严的租金调控政策，理应是租金暴跌，但是现实确是租金不仅没有明显地下降，甚至一些城市和区域，还在悄悄上涨。
比如杭州。
最近一周杭州房租租金平均上涨了0.16%。走出了淡季不淡的架势。
但是我在实地调研中却发现，杭州的租金上涨并不是普涨，而是结构性行情。
杭州版块租金走势热力图—
租金最高的就是红色颜色最深的未来科技城、西溪、黄龙、钱江新城、南星桥、彩虹城、滨江区政府、奥体以及金沙湖9个板块。
这些区域上半年的租金涨幅至少在10%以上，目前也在横盘甚至持续上涨。
这些区域基本分为两类，一类是已经成熟的产业中心，一类是豪宅板块。
而且所谓的豪宅板块也是与产业中心自然地连接在了一起。比如未来科技城，是以阿里为核心的产业中心，旁边的西溪板块就是依托产业、高端收入人群以及西溪湿地发展起来的改善豪宅板块。
同样的钱江新城与南星桥，滨江区政府、长河与彩虹城、奥体也是同样的产业与豪宅连片的现象。
而租金最低的大江东、南部卧城等板块，上半年租金不仅没涨，进入淡季之后甚至开始下跌。
涨的和跌的区域，它们之间的房租租金呈现出了断层式地差距。
租金最高的第一梯队的平均租金是第二梯队的2倍多，是第三梯队，也就是租金最低的板块的3倍多。
今年上半年涨幅最高的是租金最高的第一梯队，最抗跌也是第一梯队。
比如未来科技城的关瑞大厦、滨江的银杏汇、金沙湖的龙湖滟澜星座，涨的时候都是三百、五百，甚至上千地跳涨，但是现在却根本跌不动。
反倒是大江东、良渚这些远离核心区，租金低的板块，暴涨基本与他们无关，年尾淡季却要经历周期性下跌，不仅租金降了两三百，就连物业费业主也得包了。
除了板块之间的差异持续扩大之外，还有一些有趣的现象，
比如凤尾比不过鸡头；
主城区好地段的老旧社区、回迁房的租金和涨幅竟然输给了近远郊板块的优质社区，俗称“凤尾比不过鸡头”。
最典型的就是杭州老城区的翠苑和文教两个板块，因为是老城区，板块内最年轻的小区都是十年前交付的，80平米两房可以租到6000元，130平米三房租到9000元。
而板块内一套两房的老破小，租金最低能到2000元，装修好一些的也就3000多，租金甚至比不过近郊的临平、闲林这些区域。
第二个现象是区域之内租金断层越来越明显
同一区域内品质次新和老破小的差距在不断扩大，而同区域的豪宅，差距也在扩大，
举个例子，
位于滨江区，沿钱塘江的一线江景豪宅银杏汇和寰宇天下，他们的租金可以差出好几倍。
银杏汇10层以上300-400平米的大平层月租金在6-8万，200平米以下也要3-4万，而寰宇天下180平米的租金只要一万五，两个一线江景豪宅的租金差出了2、3倍。
走访了多个板块和小区之后发现，同区域、同地段的项目，不管是普宅还是豪宅，租金差距的根本原因在于品质的差异。
因为租客只考虑居住感，不考虑保值升值，所以同地段小区的租金差异主要取决于品质，包含社区品质、物业品质、装修品质等。
第三个现象是老中心的凹陷
新王换旧王，换的不仅仅是房价，还有租金。
曾经沿着西湖的核心地段，已经被新中心钱江新城、钱江世纪城以及兴起的产业中心未来科技城、滨江所代替。
不仅仅是杭州，所有的热点城市，租金最高的板块不外乎拥有产业和高品质住区的板块。这些区域，同时也拥有便捷的交通路网和配套，自然也是人才、毕业生最青睐的区域。
下面的三张图分别是北京、上海、杭州毕业生租房热力图—
在北京，汇聚众多CBD商圈及互联网大厂的朝阳区和海淀区拥有最高租房热度；
在上海，汇聚了从陆家嘴到自贸区的浦东区和90多家500强企业汇聚的闵行区，成功登顶毕业青年最青睐的租房区域；
在杭州，产业扎堆的余杭区、滨江区、萧山区吸引力均超过10%。
通过对杭州租房市场的调研和梳理，不难发现，租房市场和房价走势近乎趋同。
区域与区域之间，区域内部都在经历严重的断层式分化。
但是租房市场，会更残忍。
因为租房只考虑居住功能，不考虑保证升值。
所以衡量租金高低最重要的三个要素是地段、便捷性和品质感。
这一年，租房市场也已经走出了强者恒强的架势。
未来，随着产业的聚集，高端人才的聚集，以及00后一代对于品质和便捷性的高追求，
市中心的老旧小区，近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋，很可能被他们抛弃。
未来，随着热点城市每年30-40%的保障性租赁住房的建成使用，低收入家庭将有房可租，
市中心的老旧小区，近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋，很可能被他们抛弃。
所以未来，市中心的老旧小区，近远郊便捷性不够或者品质不足的房屋的租金，大概率涨不过平均值。
如果你手里握着这类资产，想租出去，甚至租的贵一点，有什么好办法呢？
第一，不要拒绝安装电梯，装饰立面等老旧小区的改造行为，同时积极地做房屋内部的重装，在出租的时候保持干净漂亮。
实地走访了杭州老城区马路两侧的两个老旧小区，一个安装了电梯做了外装，一个没捯饬，同样是两房月租金竟然差出1000块。
第二，如果同小区出租情况竞争激烈，除了自己想办法收拾装修屋子外，还要酌情贿赂中介小哥，让他多推推你的房子，额外给点小费。
当然，如果你手里握着的是地段好、交通便利、配套完善、品质不错的次新房，那你的房子就是租金牛市里的小野牛了，嗷嗷涨那种。
