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中国进入准现房时代

"多家房企频繁暴雷,从侧面推进了国内预售监管制度的加强,楼市即将进入准现房时代!"

预售制度,我们师从香港。

1953年霍英东带着香港第一份售楼说明书,给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。

“第一期先交订金百分之五十,第二期落妥二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。”

这就是最早期的分期付款和期房预售制度。

改革开放以后,为了解决房地产开发资金短缺问题,预售制度由香港传入深圳。

1983年,深圳经济特区首先推出商品房预售概念。

1994年,新出台的《城市房地产管理法》标志着商品房预售制度在我国正式建立。

2001年6月,实施《商品房预售管理办法》等一批法律法规,进一步完善了预售制度的法律体系。

“拿地—施工—取得预售证—预售回款—再融资—拍下一块—施工……”形成完整的资金循环体系。

先收钱,再盖房,资金杠杆的灵活运用,期房预售制度,极大的缓解了开发商的融资难题,房地产行业也迎来了蓬勃发展的好日子。

直至今日,商品房期房销售比例已经占到到主要城市的90%以上,成为绝大多数开发商首选的销售模式。

随着房地产市场的发展,高杠杆,快周转成为开发商快速扩张的不二法门。

对资金的需求不断放大,业主缴纳的预售资金成为了房企眼中的唐僧肉。

“预售资金监管”原本是期房制度下保护业主的最主要手段。

简单说,买房人的房款,不能直接给房企,要先放到银行第三方监管账户里。

根据施工进度,房企可以按比例提取,有效的防止烂尾情况的发生。

打个比方,在淘宝买东西,钱先放支付宝,等确认收货,再打给卖家。

这样一来,即便房企出事,政府也能用监管账户里的钱,把房子盖完。

但是,房企对资金的渴望是无止境的。

融资压力大,借不到钱,房子又不好卖,等钱周转。

怎么办?

不少房企与施工单位串通,虚报工程进度,提前预支监管资金来抵债。

政府方面,在监管方面通常都会睁一只眼闭一只眼。

毕竟地方GDP、财政收入、投资、无数上下游企业和就业,都离不开房地产,你说能怎么办!

2020年全国社会固定资产投资完成额为52.73万亿,房地产开发投资完成额为14.14万亿,咱当年全社会固定资产投资完成额的26.82%。

都知道这是饮鸩止渴,也明白经济发展需要多几个引擎,不要太依赖房地产,但很长时间里,房地产行业在为地方经济的发展,提供了源源不断的资金支持。

2020年统计数据,仅供参考!

值得庆幸的是,持续上涨的房价,掩盖了一切的风险,七个锅盖十口锅的游戏得以被延续下去。

潘多拉的魔盒终究会被打开,原本相安无事的默契在2020年7月被迫终止!

“三道红线、两道红线”政策之下,楼市风声鹤唳。

某大的债务危机率先揭开了皇帝身上的新装,事态发生了180度的转变。

2021年7月19日邵阳市住建局公布了暂停恒大两个楼盘网签的的红头文件。

文件认定,恒大在邵阳市两个房地产项目,共计4.05亿的预售资金未进入监管账户。存在账外收存和使用挪用预售资金,蓄意逃避监管的行为。

一天之后,邵阳住建局又再次发布了新文件,宣布恢复网签。

原因是,恒大在一天的时间之内,进行了整改,缴纳了1.28亿元到监管账户。

当时大家的反应就是:恒大公关能力就是牛逼!

没有谁会预测到,这件表面看起来微不足道的突发事件,在三个月后,成为压倒恒大乃至众多房企的一根致命稻草!

恒大财富的暴雷,扼杀了恒大自救的最后希望,苦苦维持的恒大各项目,宛如多米诺骨牌一样纷纷倒塌!

当大而不能倒的神话破灭后,最为焦急难安的群体,就是那些已购买恒大房屋还未交房的准业主们。

他们往往倾尽全家之力凑够首付,加上银行按揭贷款,可以说被恒大深度绑定,如果房屋烂尾或拖延数年交付,将对家庭形成较大冲击。

不完全统计,截至去年末,恒大已售未交付房屋约有70万(5082亿/72万)套之多,背后直接影响的就是70万个家庭,如果再考虑父母家庭等间接影响,牵涉面甚广……

保交付应作为当下最重要的任务。

在恒大自身难以为继的情况下,地方政府成为唯一的希望!

千难万难,掏钱最难。

当地方政府发现,恒大的烂尾楼需要自己想尽办法擦屁股后,他们和开发商就不再是同一战壕的战友了,反而在某种意义上站到了对立面!

从9月份开始,越来越多的地方政府在实际执行层面,大幅加强了对预售资金的监管力度,甚至部分城市开始“因企施策”, 越是被认为资金风险比较大的房企,就越是加强对其的监管力度。

例如佳兆业深圳坪山的一个楼盘开盘,当天回款12亿。但监管部门要求,这些钱必须先进入银行监管账户,留够资金保交楼!

自作孽不可活,开发商最终自己亲手葬送了期房预售的辉煌时代!

期房预售制度的加强,推动了准现房时代进程的加速。

据澎湃新闻不完全统计,仅8月份以来,已有包括连云港、三明市、天津、秦皇岛、镇江、衡阳、漳州、兰州、许昌、上海、重庆、成都、北京等超10城陆续出台相关文件,重点加强对新建商品房预售行为的监管,维护市场交易平稳健康。

11月3日,成都发布《关于进一步明确商品房预售款监管有关事项的通知》,明确指出:根据风险防控需要,监管资金可直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

11月4日,北京监管政策升级,如开发企业挪用预售资金,住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户。

11月9日,石家庄调整预售监管政策:传统建筑预售许可有设计总层数的三分之一提高至主体封顶。

算上海南这个特殊的范例,石家庄成为第二个全面实施“准现房政策”的城市!

过去与开发商,银行、购房者、地方政府捆绑的时间已经太久,纠葛太深。

针对预售资金监管问题,各方龌龊不断。

到了今天,预售制度这个依附于房地产市场的毒瘤,已经到了不得不切除的地步了。

预售资金监管政策升级,打响了现房销售的第一枪,大破之后才能大立,房地产行业的才能迎来全新的发展!

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