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房贷新信号!房企和刚需者又有救了?

对应监管层的频频发声,房贷政策在执行中是否已放松?

近期多城释放出了新的积极信号。

成都发文要求加快房贷发放速度
传达强烈信号

11月23日晚间,成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》。

《通知》明确,将协调金融机构增加房地产信贷投放额度,加快发放速度,保障房地产企业和刚需购房人群的合理资金需求,给予重点企业开发贷款展期、降息。

与此同时,针对不同信用评定的房企,《通知》提出差异化预售资金监管。企业信用等级为A级及以上的,可使用外地银行保函替代相应下浮的监管额度。在项目主体结构工程完成四分之三以及主体结构封顶两个节点,监管额度内预售资金支取比例上限分别提高5%;项目并联竣工验收备案后,监管额度内预售资金支取比例可达到95%。

多名行业分析人士表示,成都是首座明确加大房贷投放的城市,具有非常强的信号意义,后续或将有更多明确政策文件出台。

但也有专业人士认为,成都政策的影响力或许不会太大。“当前各地房贷依旧紧张,排队是普遍现象。整体看,市场政策底部出现了,但依然在底部,没有明显回暖。”中原地产首席分析师张大伟表示。

据《财经》调查报道,相较此前“房贷收紧”时期银行普遍给出的3个月-6个月时间预期,目前大部分银行给出的放贷周期缩短至2个月-4个月,速度虽有所加快却仍较为审慎。

而在多位业内人士看来,此次成都更多是对央行此前多次释放维稳房地产市场信号的协同。

在《通知》发布受到市场关注后,记者致电成都某国有大行支行网点的电话询问近期房贷情况,对方表示,目前该行的房贷额度确有提升,等待时间在2个月-4个月左右,仍需要排队,但速度相较之前有所加快。“上面有通知,之前二手房这块没怎么接,现在逐步又放开了。”

与此同时,有成都地区购房者表示,近期当地房贷利率有所下降,其所购买的住房贷款由此前的6.125%降到5.635%。

“房贷放松”的情况也出现在了上海部分银行。

上海楼市回暖进行中
房贷审批周期缩短

据央视财经11月24日报道,此前,随着上海楼市政策收紧,房贷利率上调、审核趋严、周期拉长,审批周期一度长达五六个月,而近期,上海地区的银行放贷周期明显缩短。一位房贷专员表示,近期房贷审核依然很严格,但放款速度在10月份之后确实有所加快。

上海一家房产中介公司贷款部员工也表示,目前房贷利率依旧是首套5%,二套5.7%。但在放款时间来看,包括国有大行、股份行以及城商行在内的几家银行均反馈政策有些许放松,部分银行排队甚至缩短至1个月-2个月。

从7月末开始,上海房贷利率整体上调,首套房贷利率由4.65%上浮至5%;二套利率从5.25%上浮至5.7%。

8月初,上海市房管局又出新政,明确落实“三价就低”原则,也就是说,除过往的合同网签价和银行评估价外,新增“涉税评估价”,以三者最低价作为贷款审批依据。

“涉税评估价”,又被称为“核验价”,由上海房产交易中心定价,对二手房实施“一房一价”,所以每个房子的核验价占网签价的比例都不一样,但一般都在60%左右。以核验价贷款使可贷款的金额大大降低。比如,原来买500万的房子,按照65%的比例可以贷款325万,但是以核验价来计算,就要在六成的基础上贷款65%,也就是只能贷195万。

“核验价”政策的出台大大提升了首付比例,不少房地产中介表示,购房者只能降低预期,或者暂时搁置购房计划。

受此影响,上海二手房10月成交量和成交价格均回落。根据国家统计局发布的10月份商品住宅销售价格变动情况统计数据,上海10月二手房成交量达到1.3万套,达到正常月成交量的60%左右。从房价指数来看,10月跌幅为0.4%,连续2个月出现明显下跌。总价400万元以上二手房成交量持续滑落,而200万元至400万元的刚需型房源成交活跃。

但近日,核验价出现了些抬升的迹象。一位房地产中介告诉记者,现在核验价格有所上涨。比如,一套500万的房子,10万一平,以前核验价是300万,也就是6折,在这个基础上乘65%,是可以贷款的额度。现在一平米核验价涨到6.3万到6.4万,可贷款的比例就稍微上升了。最近,改善性住房销售量开始恢复,价格在700到1000万的房子成交量有所上升,小户型成交量相对还是较少。

另一家房地产中介公司也表示,观察到近期上海某些区的核验价格有大幅提升。核验价格的提升意味着购房者可能可以贷到更多的资金。

但克而瑞证券资产管理部固定收益副总经理孙杨告诉记者:“据我了解,现在核验价格本质上没有明显的上升,还是按照周边的过往的价格,还有土地的价格来去进行核验,并且短期内还是稳定为主,也不太可能通过核验价格调控贷款。”

记者向多家银行求证时,银行方也表示,由于是一房一价,银行方也很难确定核定价格的变化趋势,但暂未发现明显的提升迹象。

30%城市房贷利率下调
60%城市放宽周期缩短

除了成都和上海等城市出现了明显的房贷放松信号外,其他城市在房贷利率上也呈现一定程度松绑迹象。

11月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布1年期LPR为3.85%,5年期以上LPR为4.65%。这表明LPR已连续19个月维持不变。

尽管LPR持续保持稳定,但是据多地数据显示,11月份全国多城房贷利率均有所下降。

贝壳研究院监测的数据显示,11月100城主流首套房贷利率为5.69%,较10月回落4个基点;二套房贷利率为5.96%,较10月回落3个基点。本月平均放款周期为68天,较上月缩短5天。

“自10月房贷利率出现年内首次环比回调后,本月利率再次下降,信贷环境继续改善;放款周期自4月以来首次缩短,银行放款力度加强,房地产市场的合理资金需求正得到满足,这有利于改善市场预期,促进市场成交筑底回升。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示。

从比例来看,11月100城中有约30%的城市下调房贷利率,下调范围较上月有所扩大。主要覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区,如长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴,粤港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等。

此外,在贝壳研究院监测的100城中,11月有超过60%的城市放款周期缩短。其中柳州、南通、北海等城市放款周期较上月缩短20天以上。盐城、绍兴、东莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步缩短。

今年整体房贷利率偏紧,10月份以前全国房贷利率就呈现上升态势,其中很大一部分原因是受金融管理部门出台的银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度(即“两条红线”),以及央行和住建部发布加强对房企资金“三道红线”管控制度。一时间,贷款额度少、审核门槛高、放款时间长等声音成为房贷金融市场的主流声音,甚至在多个二线城市诸如合肥、武汉、南京、杭州等地均曾爆出二手房停贷传闻。

近期,相关部门多次发声,强调保障好刚需群体信贷需求,在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。

这被业界解读为房贷政策即将放松的信号。近期金融机构房地产贷款投放明显提速。央行发布的数据显示,10月末,银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元,当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元。

房贷真的回暖了吗?购房还需谨慎

房贷利率下调,对于购房者来说无疑是一个利好,对于楼市而言,房贷下降、额度增加,将会刺激楼市需求,进一步促进楼市的回暖。

但对于这一现象,不能单纯理解为房地产市场的回暖,只是在支持刚需购房上有一定倾斜,投资买房还需谨慎。在某银行资深从业人士看来,当前放闸只是适度放闸,是双向作用的结果,“一是房贷市场积压严重,造成各银行房贷资产规模大幅下降,为保障年底结算数据,各行做了可行的业绩冲刺,尽量做到应放尽放;二是经营机构正视额度管控问题,从自身找出路,很多机构经历大半年的资产调整,将部分坏账或者债券转让出表,从而创造了新的额度来放款满足营收考核。”其表示。

而在房企融资方面,上述人士则持保守态度:“各银行不会向房产企业偏向,资金与用途监管依然严厉。10月初甚至进一步规范了涉房企业融资的禁入准则,进一步规避信贷资金入方式,与房住不炒的政府导向。”

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