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降准后利好楼市?专家们都坐不住了

12月6日下午,我国货币市场迎来重大利好。
央行对外公布,下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,此次降准为全面降准,共计释放长期资金约1.2万亿元。
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是的,熟悉的漫漫大水,又来了!
很多读者跑来问我,对房价会将会产生怎样的影响?
这次子木站在全球视角,为大家解释推理。
全球楼市暴涨背后
今年一大早,CCTV2就在播放全球楼市专题报道。
镜头面前,韩国一对夫妇双目无神,妻子叹了一口气:
“首尔的老百姓越来越苦,买不了房子,太贵了。”
六年时间,因为房价涨势太猛,首尔大约逃离了340多万人。
今年,首尔房价更是处于癫狂状态,创下了14年来最大平均涨幅,19.08%。为此韩国总统文在寅,在一档电视节目中,向公众再三道歉。
除了韩国,美国、新西兰、澳大利亚、斯洛伐克、土耳其、埃及……
全球各国核心城市的房价无差别上涨,截止今年第二季度,全球房价同比上涨近9.2%。
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其中欧洲、北美、日韩等发达国家更过分,创造了近十年来最大涨幅,土耳其涨幅29.2%,直接涨破天际线。
过去,媒体们给我们灌输的思想是,发达国家居民都是消费主义,人人有肉吃有大房子住,再不济,租房住也很享受。
而现在,各国居民都在恐慌性抢房,在疯狂的叫喊声中,难以入眠。
大多数国家被“强制性通胀”
这轮涨幅的原因就是两个字:
放水。
疫情过后,全球为了刺激经济,全球各大央行疯狂印钞,下调利率。
最恐怖的是美国,过去十八个月内的总拨款数高达7.1万亿美元,已占一年GDP的30.6%。
据国际专业机构报告,当下美国的货币滥发程度,已经完全超越2008年金融危机。
之所以,敢如此野蛮放水,就是想通过美元霸权,硬把危机转移到国外,让全球20多个国家为其买单。
事实证明,美国计划得逞了,现在大多数国家被“强制性通胀”,物价飙涨,老百姓苦不堪言。
为了让手里的钱尽可能的保值,所有居民都跑进楼市抢房,造成房价暴涨的局面。
面对全球放水,我国也面临着同样的压力。
回看“放水”最真实的过往
去年年底,我们跟着放过一轮水,叠加出口订单暴增,对楼市产生巨大的刺激效应。
所以2021年年初,房价异动。
一二线城市房价大热,豪宅盘被哄抢,这些都是“放水”最真实的表现。
因为水是从高到低流的,一线城市吃肉,二线城市喝汤,三四线城市舔碗边,同理社会财富阶层,也是如此。
如果房价继续涨下去,连续几年的调控成果必将烟消云淡。
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后来我们看到,央行马上拧紧闸门,改为小水滴灌。
与此同时,全国各地密集出台约450条严令,强压楼市,用“二手房指导价+银行停贷”的方式,冻结交易。
今年,这轮大调控是“空前绝后”的,甚至不惜以楼市“硬着陆”的风险,强制停下楼市列车。
那么为什么我们又选择放水?
经济解压。
前三季度的经济数据,大家都应该能查到,具体不表。
总的来说,压力非常大,叠加今年“双减”政策,各行各业很难找到新的增长点。
保民生,保民生,第一要素是保工作。
我们虽然在力抗全球放水,试图熨平经济周期,但始终还是“水中鱼”。
放水后的市场效应
好了,在我们知道这轮放水的来龙去脉之后,接下来重点敲黑板,楼市将怎样演变?
1、利好楼市是必然的。
这轮放水属于全面降准,给商业银行充足的贷款额度,通过企业贷款的渠道,逐渐向下散发。
如果把楼市比作刻度,-10,0,10。现在在放水的冲击下,会从-5加速冲向0。
房企融资通道再次恢复,买房贷款由紧到松,银行放贷会逐步趋于正常,这意味着年中由于信贷冻结,造成房价下跌的城市,房价很快会筑底,比如苏州、武汉、佛山、成都、杭州等。
2、放水主要利好一二线城市,豪宅会大卖,核心地段优质资产会被重点抢购。而三四线城市,除长三角城市群以外,基本不会有反应。这就是漏斗原理。
3、放水同时会刺激利率下行,目前全国利率正在从最高点回落,利好购房者。
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4、部分城市有房价涨幅,但不会造成房价大涨,这点是确定的。
首先,我们这两年用LPR利率制度,将房贷和小微企业贷款利率解绑了,跟国外不一样。
国外下调企业贷款利率,同时会连带房贷利率,比如澳大利亚,抵押贷款利率2%以下,买房贷款200万澳元,每年利率4万澳元,比房租都低。
在我们这,一般会通过加点,跟企业贷款割裂。
房企、购房者的双向利好
时至年底,房企“价格战”不断上演的背后,是楼市愈发明显的降温。下半年起,房地产市场的下行让部分房企出现了现金流紧张乃至违约现象。
“降准后,包括房地产在内的各市场参与主体和银行接触时,获得贷款的空间比较大,便利性更高。这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解,具有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
“房企融资环境有望继续边际改善,房企合理的融资需求得到满足,利于降低房企债务风险。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,对于购房者来说,贷款难的问题也或将得到缓解,“降准释放流动性的利好下,房贷利率下降、放款速度加快。”
“贷款能力增强的情况下,房企的推盘节奏也会加快,至少会使得后续房屋销售不会太悲观。”严跃进认为,或者说到明年一季度,部分项目结合宽松的房贷条件,销售节奏会加快,对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。
利于刚需、改善型购房需求释放
除了央行降准,“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”的表述更是被业内认为,接下来的贷款环境会更友好。
“‘支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求’标志着前期高压紧缩的调控政策拐点确定,结合本次降准释放流动性,将对房地产市场带来利好。”许小乐认为。
贝壳研究院研究显示,在限贷政策下,低总价刚需群体受到的影响最大。首先是需要更长的时间才能获得贷款,其次由于各地实行严格的认房认贷政策,卖一买一这样的置换需求被视为购买多套,也抑制了改善型换房需求的释放。
“如果这些需求长期被压制,会导致市场快速萎缩,后续可能会出现集中释放,不利于市场平稳发展。预计未来在首次购房和改善性换房方面会有更好的政策支持。”许小乐表示。
“‘支持’一词已经有非常强的信号了,比‘鼓励’更有价值,是房地产市场的重大利好。”严跃进也认为,既然提及了支持,那么预计后续包括土地、金融、购房、税费等政策都给予支持。
严跃进还指出,过去讲房地产政策,主要是“平稳健康发展”目标。“良性循环”的发展目标是首次提出,是对房地产产业链的一次重要表述,“说明房地产市场的良性循环很关键。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉同样认为,这一提法释放了两大重要信号:一是大起大落不是健康的,平稳运行也包括资金供给的平稳,而不是资金紧缩导致行业波动;二是良性循环,即供地、开发、销售的良性循环,这也需要资金的支持。
购房窗口期,到了?
实际上,从10月开始,流向房地产的“活水”正在多起来。
9月29日,央行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。
12月3日,银保监会新闻发言人表示,现阶段,要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款,加大保障性租赁住房支持力度,促进房地产行业和市场平稳健康发展。
随着楼市频迎重磅利好,尤其是关键的信贷政策放宽,许小乐认为,这将会巩固11月的底部复苏局面,对四季度以及明年一季度的房地产市场构成利好。
同时,降准过后,银行贷款环境相对宽松,可用于放贷的金额增加,有可能推动中短期房贷利率走低。
中指研究院预计,未来部分热点区域首套房房贷利率仍有下调预期,银行放款周期进一步缩短;同时,此前地方偏紧的政策有望迎来微调,以促进房地产业健康发展。
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