市值跌去4000亿，贝壳的危机远不止被做空_观点

这段时间，各大地产群里的核心话题之一是“贝壳遭浑水做空”。

上一次浑水引起中国网友关注是做空瑞幸咖啡，结果是瑞幸公告承认虚假交易，随后从美股退市。

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浑水这次的做空报告，可谓刀刀直指贝壳要害，归纳一下大致包括以下几点：

▎其一是交易量(GTV)和收入。浑水在贝壳平台上收集交易数据，然后通过实地访谈、实地走访抽查结果。认为2021年贝壳Q2-Q3收入虚增约77%-96%，新房和存量房GTV分别虚增126%和33%。

▎其二是虚报门店和中介机构数量。浑水通过实地考察和实地走访，预测贝壳的店铺和中介数量被严重低估。与此同时，浑水还质疑贝壳也在虚报中介人数，出现了幽灵商店的情况。

▎其三是虚假收购。 浑水还质疑贝壳虚假收购中环地产、圣都装饰等标的，并利用虚假交易向股东转移资金，平抑了本不该存在的现金余额。

按照浑水的报告，贝壳就是一个巨大的骗局。其实不用谁去做空，贝壳的交易量、门店数、经纪人数量有没有虚报虚增，业内人士都心知肚明。

面对指控，贝壳并未拿出有说服力的证据进行回击，只是从调查方式上对浑水的做空进行了弱弱的质疑。

然而，浑水却丝毫不买账，拿出了实打实的证据对贝壳进行了补刀。

浑水举例称，贝壳南昌市青山湖区一处营业点废弃后，依然在被统计；廊坊市天洋城一个门店，却被加倍统计；在廊坊找到的51家链家店中，有19家是“鬼店”。

除此之外，关于虚报中介人数、虚假交易等，浑水也打出了实打实的证据进行了佐证，贝壳几乎无从分辩。

对此，有学者认为，如果浑水继续攻击，而贝壳无法回击，那有可能三个月内股价大跌，走到退市边缘。

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事实上，贝壳面对的危机还不止被资本做空。自从今年5月创始人去世后，贝壳便开始不可阻挡地滑向深渊。今年下半年以来，贝壳更是先后遭遇了资本出走、大幅裁员、业绩暴跌等一系列事件，市场对贝壳的信心也逐渐降至冰点，曾经一度超过6000亿元的市值，如今已跌去七成。

贝壳刚刚公布的第三季度财报十分不好看：营收181亿元，同比下降11.9%，净亏损17.66亿元；二手房收入，暴跌30%有余。而就目前国内的房地产市场大环境而言，贝壳第四季度的营收估计还将继续下行。

持续下滑的背后，越来越多的人开始质疑贝壳引以为傲的“ACN模式”。

其一，随着房地产行业步入下行期，经纪人为了保障收入，不再共享房源信息。在这种情况下，一个经纪人往往要同时面对N个客户，根本无法提供细致化的服务。加之成交周期的增长，经纪人的收入也受到了严重的影响。于是，“ACN模式”的弊端逐渐开始凸显，贝壳自身也不可避免地陷入了“失速”泥潭。

其二，市场寒冬期，贝壳既做裁判、又做运动员的模式正在引发越来越强的内外部矛盾。就在浑水发布做空报告的前一天，一位加盟贝壳体系的山西中介品牌发出了一封举报信，声称贝壳太原站不管其死活，与其他加盟品牌勾结，倒戈其旗下店东，恶意解读贝壳ACN规则，蚕食其正常利益。而这样的指责并非首次出现。

其三，贝壳佣金费率高于市场正常水平，给开发商造成成本负担，而这部分成本最终会转嫁给消费者，增加购房者负担。在当前的市场环境下，贝壳的利用高佣金撷取生产链利润，间接增加了项目降档降质的风险。

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除此之外，“反垄断”也是悬在贝壳头上的一柄利刃。

2020年12月召开的中央经济工作会议明确将“强化反垄断和防止资本无序扩张”列为 2021年八项重点任务之一，

在今年召开的中央经济工作会议上，反垄断和反不正当竞争再次被着重提及。

2021年11月18日，国家反垄断局正式挂牌，将前身为国家市场监管总局直属局升级为副部级国家局。这体现了反垄断体制机制的进一步完善。

在顶层设计完善的同时，监管层对互联网行业的反垄断监管措施不断加强，阿里巴巴、美团、腾讯等知名互联网企业接连遭到反垄断处罚。

阿里巴巴滥用市场支配地位行为，被处182.28亿元巨额罚款；美团实施“二选一”涉嫌垄断行为被罚34.42亿元；腾讯、京东等未依法申报经营者集中案的行政处罚，单一案件顶格处罚50万元。

早在今年4月，国家对阿里巴巴处罚之时，58同城CEO姚劲波便曾公开炮轰贝壳在房产交易中同样在搞垄断，得到了不少人支持。

而根据相关媒体报道，贝壳在二手房交易中力推的独家协议，VIP服务协议即是变相要求客户“二选一”。同意签订独家协议的卖房人，可以获得各种权益，不愿签独家协议，房子信息会被限流，甚至被截胡。

除了C端卖方，贝壳还与合作的中介签订排他性分销协议。一份贝壳与小中介的合同显示，在新房销售中，如果“自愿”选择仅为贝壳方提供新房渠道销售服务”，那么共场项目分佣比例达到85%、独家项目分佣比例达到80%，垫佣比例为100%，否则各项分成相应减少。

看上去是“自愿”，但这样的协议无论如何包装，都明明是在利用市场支配地位，要求用户签订独家、排他性协议，和阿里的“二选一”何其相似。

随着反垄断政策的收紧，贝壳形成的平台效应越强，区域垄断行为越重，其业务受到反垄断影响的可能性也将越大。

▎结语：大幅裁员、股价暴跌、资本做空、市场质疑……内外交困的贝壳想要复制过往的高增长似乎已无可能，而一旦这次被浑水指控的各种造假坐实，贝壳的局面无疑将更加雪上加霜。在宏观调控的新常态下，如何顺应当前的数字经济变革，调整业务和服务，或许已是摆在贝壳面前的最大难题。

部分资料整理自网络

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