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意外!10城楼市尚能坚挺,7个强二线已透支5-8年!

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房子真的已经过剩了吗?未来房价还要降吗?

刚刚过去的2021年,很多城市房价都在降,也有不少房企正在崩。

很多人在楼市里,买了十几年,赚了十几年,但这种信念式买房,却第一次出现了动摇。

一时间,各种传言和猜想散布开来。

有人说国家要整顿,房地产要彻底倒了!

有人说是出生率太低,需求太少,哪有那么多人买房?!

有人说这几年房子建的太多太多了,已经明显过剩,现有房子都够住了,谁还买?!

的确是有这么一组数据:

2019年我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%;

有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%;户均拥有住房1.5套。

真的是这样吗?

中国的楼市,南北差异、东西差异、城市差异,甚至是同一个城市内部不同区域之间的差异,都是很大的。

这个问题,很难单纯用一串数据或者一两句话,就能说清楚。


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关于我国房地产市场发展走向,有一个系统性研究,大家或许会有启发。

这个研究来自中国当代著名证券分析师高善文先生,高先生通过一系列的数学模型,对于我国房地产的关键端口,做了科学测算。

给大家梳理几个关键点。

1、2021年全国商品房销售面积17.6亿㎡,这将是历史峰值,无法超越的历史峰值;

按照房地产的正常发展趋势,2021年全国房地产销售面积应该在15.3亿㎡。

但实际上,2021年卖了多少房呢?接近17.6亿㎡。

图片

而且,在未来很长一段时间内,房地产的销售增量,极有可能都是零增长甚至负增长。

也就是说,今后房子销量都很难超过17.6亿㎡,极有可能会越来越低。

因此,虽然2020年之前房地产作为经济支柱的地位,一直都是很稳的;但今后确实增长乏力,要走下坡路,那它未来对经济增长的贡献,一定是越来越弱的。

2、总体上,我国商品房销售已经透支了5年。

按照正常发展,我国商品房销量本该在2015年就已经触顶。

但2016年-2021年,因为全国棚改的刺激,这5年时间,房子销量非但没有触顶,而且一年比一年卖的多,到了2021年实际销量比合理销量多了13%。

换句话说,非正常增长的这5年,多卖掉的房都是在提前透支需求,多卖了多少就透支了多少,哪些城市卖的多就透支的多。

3、城镇化接近饱和,城市常住人口增长结束,对应商品房的增量需求也随之结束。

如图,这是过去二十年,我国商品房销售和新增城镇常住人口的变化走势图。

图片

很明显,2015年到2019年,城市常住人口的增长已经是负增长,新增的城市就业人口的增长基本上也处在0的水平。

按照高先生团队测算,2021年到2030年,这两个增速,极有可能掉到零以下的水平,在最乐观的条件下不超过1%。

城镇化率是房地产需求的主要推动力。

城市常住人口负增长,就足够说明早在2019年我国城镇化就已经达到饱和,那么相应的,这些人的住房需求也很快会达到饱和。

好了,从以上研究结果来看,基本可以说明一个问题——

我们国家的房子,确实已经够住了!


3


但其实,具体到每个城市,又有天差地别。

的确,我国城镇化进程确实已经尾声,城市常住人口增量也确实掉了0甚至为负,这是事实。

但这两年,一场空前激烈的抢人大战,明显打破了过去长期基本稳定的人口局面;也让不同城市之间的分化走向两极。

看数据图。

图片

虽然在2015-2019年,我国总体城市常住人口已经是负增长,逐步减少。

但2017年底开始,全国核心城市都在想方设法抢人。武汉、深圳、杭州、
西安、南京、苏州、成都……基本除了北京上海以外,都在拼命抢人。

从最基础的落户,到真金白银送,买房租房打8折、直接送人才补贴;从本硕博,到大专、中专等等,零门槛准入,来就欢迎;

抢人最卖力的西安,直接从火车站拉人落户。

所以,你看西安、郑州、武汉、长沙、杭州等,人口蹭蹭涨。

西安,2018年底新政一年落户64.5万人;不到两年常住人口新增128万人;

杭州,2017-2019年之间,新增常住人口117.2万人;

武汉,2019年单新增留汉大学生就有109万人,本科及以上占比高达65%;

重庆,新增常住人口75.89万人;

长沙,新增常住人口74.93万人;

佛山,新增常住人口69.59万人;

成都,新增常住人口66.33万人;

看吧,有些城市,短短两年,抢来一座城的人。

也有些地方,竞争乏力,人口哗哗掉,两年丢了半个城。

黑龙江,过去十年常住人口流失646.2万人;

吉林,人口流失338.88万人;

辽宁,人口流失115.49万人;

山西,人口流失79.6万人;

这些城市,这些年都卖了多少房呢?

以郑州为例。

2014年之前,郑州商品房销售面积一直排在10名左右,但2014年之后,郑州商品房销售一路直冲,先后赶超广州、合肥、长沙、天津、西安、上海、武汉、成都,仅次于重庆。

也就是说,刨除重庆的统计口径问题,2018年、2019年、2020年,连续三年,郑州商品房销售面积稳居全国第一。

但郑州的常住人口增量,却远不及西安、长沙、杭州、成都。

这说明,这几年,郑州的商品房销售透支的要比实际数据表征的严重的多。

当然,其他更多城市,这套逻辑,你都可以套进去对比。

哪些城市还能挺一挺?

近几年,赢了抢人大战的城市,同时房子卖的又不多的城市,未来仍然有大量新增人口有住房需求,楼市和房价依然有潜力。

比如一线城市,北京、上海、广州、深圳;

强二线城市,杭州、西安、武汉、成都、长沙、佛山等;

哪些城市危机四伏?

相反,那些卖房大户,人口增量却不多、甚至人口严重流失的城市,楼市和房价都难抬升。

比如郑州、天津、贵阳、沈阳、济南、太原、哈尔滨;

以及人口严重流失的,整个东北系……

当然以上,也给大家未来买房选筹,提供了方向标。
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