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新年第一炸,炸碎了多少人的美梦?

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2021年的最后一天,海南海花岛的39栋楼被公开处刑,因违法违规,被要求拆除。

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 39栋听起来很多,但对于海花岛这座庞然大物而言,很小,也就1/30左右。(如上图所指)

事实上,在这39栋之前,已经有多个人工岛被叫停,甚至被拆除。比如

葫芦岛全面拆除;

南海明珠人工岛项目控规调整;

万宁日月湾的“月岛”填海项目拆除;

三亚凤凰岛二岛项目部分拆除;


仅剩日岛的日月岛▼
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人工岛的停工拆也仅仅是海南房地产市场众多历史遗留乱象问题的一点而已。

2


翻开海南30年的发展史,可以说是被房地产绑架的30年。

他几乎满足了房企们所有为所欲为的要求。

在海南,至少8成房产公司拿地不为开发只为倒卖,这是人尽皆知的。

不仅如此,这些炒地公司还有很多黑科技操作,比如通过出售境外股权、股权变更性等形式炒卖,不仅获取暴利,还规避税收。

从最初的炒地皮,到后来的囤地,再到后来的跑马圈地,违法填海造地、违规调整和侵蚀海岸线,把公海填成了私家海湾等等,可以说房地产开发在海南把能干的疯狂事都干了。

中国最大的几家地产公司,恒大、万科、融创、雅居乐、中海、保利、碧桂园等房企均在海南进行了战略布局。

许家印的恒大在海南区域共有16个项目,是海南岛的“大地主”之一。

他们留下了什么呢?

作为中国最大的经济特区,海南的房地产业是极其疯狂的。

他可以快速经历了辉煌,转而就是一地鸡毛,而后又能在一地鸡毛中,开始下一个轮回。

我们简单的梳理这疯狂的30年。

1992年,国务院批准设立了海口保税区,随后海南炒卖地皮之风兴起。

第二年,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,经济整顿一开始,海南市场瞬间崩盘,遗留下大量荒芜的土地和遍地的烂尾楼。

其烂尾数量触目惊心,高达600多栋 ,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

为了处理这一堆烂账,从1999年开始到2006年,用了整整7年的时间,海南省处置积压房地产的工作才基本结束。

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此后没过几年,2010年-2013年,同样的戏码再次上演。

2010年,海南国际旅游岛建设规划获国务院批准。马上投机潮出现,不少项目的房价几个月涨了五六倍,之后价格腰斩,再次遗留大量烂尾楼。

接下来的事,大家都知道了,同样的戏码在2018年又一次上演,《海南自由贸易港建设总体方案》出台。这一次会有怎样的不同?

从海南最新的楼市调控看,策略是彻底的锁盘,锁死流动性。将资金牢牢得锁在房地产蓄水池里,然后慢慢消化风险。

这就是海南的房地产市场,炒作之风蠢蠢欲动,大起大落。

开发乱象横生,历史遗留问题盘根错节。

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比如海口有个项目叫椰风海韵,从1993年初建,再从2003年改建、2004年开盘后,一直卖到2021年,足足29年,这些年项目还办理过多次预售许可证延期手续。

到目前为止,还是只有外墙框架的状态,也就是说,烂尾接近10年。

这个项目其实就是海南房地产生态的一个缩影。

3


对海南的未来,价值,是肯定的。

为什么海南房地产市场在经历崩盘到一地鸡毛能重新迎来下一轮高光时刻?

一是海南确实自带爆炒的条件和基因。在国家战略层面,海南岛始终扮演着改革开发排头兵的角色,是对外的重要口岸。

更重要的是他的稀缺。

作为中国唯一的一个热带滨海旅游城市,承载了中国人旅居、养老终极念想的。

这就是他的价值,无以复加,不可替代。

但海南房地产市场是不健康的,是真的挺乱的。

以当下的海口新房市场为例,一方面垃圾盘横行,出来害人;另一方面捆绑、全款、抢房。

之所以会有这样的局面,要从2018年4·22新政说起。

全岛限购升级,要求5 年社保,5 年限售。(海南限售的真实情况是,签合同5年,拿证2年,期房2年,基本上限售7-9年。)

这里面的任何一条都足够严苛,俨然有一种要与房地产市场诀别的态势。

这是因为2018年的海南省的房价泡沫已经达到了历史重演的水平,另一方面海南房地产开发过度,惹怒了中央。

接着2020年海南全域限购

非海南户籍人员。不再区分限购区域与非限购区域,实行全区域限购。

2021年限购加码——

落户还要再交两年社保

同时,在供应端还继续降低了土地供给和房地产开发固投。

2012年全年,海口一共出让668亩地。除了17亩的商品住宅用地之外,其余的全部是人才安居房、租赁住房。

就是在这样的情况下,海口依然严格执行17300的限价。

于是,几乎零供应+限价,导致整个海口,新增房源很少,在售楼盘奇货可居。

因此,捆绑、全款、内购是这些项目开盘的关键词。

比如海口的西海岸华侨城——

只剩一栋楼,限价就是17300元。

但想买住宅,必须先买一套40年产权的商办公寓,再加一个24万的车位。
其中商办最小面积65,均价18500,起价120万。

再加上24万的车位,合计144万。

这就是海口楼市最基本的状态。目前在海口能买的住宅项目,不超过十个。且基本都进入到尾盘,要么只剩两栋楼,要么就是最后一期等清盘。

比如大热江东新区目前也仅有两个住宅项目在售:

除了在这些之外,就是更偏远的,连17300的限价都卖不到的楼盘。

比如说西海岸南边的比较偏远的宝龙城,均价15500的;西边的雅居乐金湾13500左右。

或者更远更垃圾的项目,比如江东新区南部,已经不属于江东新区的保利六千树洋房均价16500元/㎡。

这些连限价都卖不到的楼盘,因为能买到,坑了不少人。

除了这些,还有很多公寓项目也趁机出来浑水摸鱼。

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从价格到装修到车位,每个字都精准踩在当前海南购房人痛点上。

但无论怎样,其本质不过就是公寓项目,通过高额佣金+规划混乱+垃圾装修+没性价比,能骗一个是一个。

也有很多之前的问题项目现在也都出来蹦跶,比较突出的就是产证纠纷、产权纠纷等等。

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为什么海南会是”交房即交证”政策,就是因为有太多的项目,十几年了都办不出房产证。

因为有价值买不到,很多人稀里糊涂的就会买这样的房子。

其实海口市场一定程度上也是海南市场的缩影,一方面,供地极少、新增楼盘极少,老盘都接近尾声了,另一方面垃圾盘和垃圾房源横飞。

所以,任何一个只要不傻的人去看海南的房地产市场,都能看明白,海南的房子有价值的是真有价值,没价值的就真的是垃圾

更关键的是,有价值的少,垃圾资产遍地都是。
 

4


更可怕的是房地产税的威胁,海南很有可能争先第一批成为房产税试点的省份。

在这种情况下,如何在海南买房置业呢?

1、自住、自用,一定是第一位的。

如果你有度假、养老的需求,以长持的心态,一定是非常值得买的。

他的价值是经过崩盘洗礼的,毋庸置疑。

他的稀缺性,在未来是越来越突出的。

因此,不管是海口还是三亚,自住是第一位的,要放弃暴击、短炒的心态。

三亚已经出了二手房指导价了,最高的直接斩了45%,堪比广州。

更何况还有五年限售。

这最终会导致整个三亚楼市的有价无市。海口大概率也会跟。

2、安家、上学,只买海口。

3、养老要么买湾区、要么买三亚。

4、度假,只买湾区。

5、买湾区,首选清水湾,其次石梅湾。

买清水湾主要买稀缺海景价值,或买品质。

绿城蓝湾小镇的品质和物业值得买。

钻石海岸的海景是稀缺的,除了贵,值得买。

别的不用看,没必要。

看了你也不心动。买了,你就后悔了。所以干脆就别看。

石梅湾是价格优势,一万多就能买。

3、至于未来,长期看多。

毕竟优质文旅基本都是存量房了,三五年后,稀缺的总是有价值。

但十年太长了,还是不要想那么多。

有闲钱了,资金实力尚可的,配置一两套,能等得起的将来大概率会有意外收获。
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