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项目全解读
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没想到,外立面突然火了

有一种焦虑叫,房子太丑。


外立面之战

“所有的宣传图片、视频图片算不算是合同的组成部分?”
“是我们的企业行为,不是合同的组成部分!”
“宣传可以随便的天花乱坠,实际交付怎么样都可以,是吗?”
“不是这样,我们在没有审批之前就想象这个地方应该建什么,最早的设计根本与现在没有关系!”
谈判桌上,杭州尖岗山壹号花园的业主和开发商厮杀数十回合后,终于被最后一句回复“破防了”,一群人笑得前仰后翻。
这种笑,我体验过,是不可理喻和愤怒融合后,不自觉的条件反射。
尖岗山豪宅维权事件,已有数日。
从最早发现“外立面铝板换瓷砖”,交涉无果,到现在谈判桌上的强词夺理,开发商如此淡定,意味着销售之初,就已经在合同里埋了坑,是故意为之。
有业主特地为此写了一首诗:
尖岗山下画个圈,铁岗湖边起高楼,
远看半山立豪宅,近观还需捂着头。
恒丰脸面全不要,还没验收就烂透,
业主来访他报警,厚颜无耻天下愁。
2020年11月,尖岗山壹号花园以网红盘的身份,开张迎客,一再强调,项目的每一个“细胞”里都注入了豪宅基因。
直到前段时间,有业主操作无人机,突破层层封锁线,飞到施工现场拍照。
无人机被击落,但照片拍到:楼体墙体外立面出现不平整、大面积鼓包,竟然贴的是瓷砖,还零星掉落。
拉条幅,穿战衣,“外立面”维权打响深圳市场新年第一战。
业主们打的旗号,主要是“安全”问题,害怕入住后瓷砖掉到脑袋上,“生命财产大于一切”。
但我认为,除此之外,主要是“外立面”背后参杂的利益成分。

鄙视链

外立面之于建筑,如同人的外表,不同的是,外立面跟房价直接挂钩。
市面上最常见的是“涂料”。
这东西在所有外立面材料中造价最低,容易鼓包、裂开,但好在施工周期短,适应性强,所以一直是市场上覆盖面最广的材料。
不过人们在普遍认知中,感觉刷漆的房子比较廉价,所以基本用在刚需盘上,豪宅几乎没有刷漆的。
再往上就是瓷砖。
瓷砖贴墙,大概从90年代就开始了,最早是在商场、公共厕所流行贴白瓷砖,按照那时候的审美就是“高大上”。
后来延伸到楼盘外立面,主要是涂料看起来便宜,干挂石材又贴不起,而瓷砖瓷砖样式多、也不贵,所以一度成为上世纪末本世纪初最常见的建筑外墙装饰材料。
但它有一个致命缺点:容易脱落。
想一想,你没事在小区里溜达,观花赏木,陪孩子玩,这时候天上突然飞来一块砖,多么恐怖。
所以在2010年以后,国家建设部就规定高层建筑不允许用瓷砖做外墙装饰,瓷砖外立面就此逐渐消失在人们的视野中。
之后市场开始兴起真石漆,也就是涂料的升级版,色彩花样多,效果酷似大理石、花岗岩。
真石漆非常受欢迎,性价比高,一般会用在改善盘上。很多开发商想做成高端产品但不愿意多花钱,就用这个。
比较鬼精的开发商,喜欢在外立面底层做几块干挂石材,然后上面刷真石漆,让别人以为通体都是干挂石材,然后再卖个好价钱。
不过真石漆很容易爆雷,需要极高的贴合工艺,寿命也比较短。我踩盘的时候,经常看到有外立面出现裂纹,也没人维护,一眼就看出来是漆,很尴尬。
最后就是干挂石材和铝板。
一直以来开发商做豪宅,都会毫不犹豫选石材,因为“豪宅=石材”基本已经是行业共识。
尤其用天然石材做饰面的,都是顶豪,市面上开发商打造标杆项目,就用这个,好材料可以保证20-50年。
再降一个档,就是人造石材,但即使是人造的,施工复杂,后期维护成本极高,也不是一般盘能承受的。
最后就是重头戏,铝合金铝板。
铝板是近几年来的网红建材,极为稀缺,一开始用于高档商业楼、办公楼,后来才慢慢延伸到住宅。
开发商一般拿这个做地标性建筑,因为用铝材打造的外立面,富有科技感,采光通透,冬暖夏凉,辨识度较高。
什么都好,唯一的缺点就是贵,你可以尽情发挥想象力的上限。
所以整体来看,外立面不单是颜值表现,更存在价值鄙视链:
铝板>干挂石材>真石漆>瓷砖>涂料。

整容风波

尖岗山壹号花园在开盘之初定义为豪宅,声称外墙要用高品质铝板,之后一夜回到解放前,直接跨过三个档,降成已经被淘汰的瓷砖,任谁都无法忍受。
业主们,不单要每天担心脑袋上掉砖头,更重要的是,豪宅变刚需,严重拉低未来房价预期,这属于遭遇了物理加魔法,双重伤害。
我在评估二手房价值的时候,除了地段和配套,最主要的比对因素也是外立面:
同区位、同房龄的铝板跟瓷砖,二手房价能差15%左右,铝板跟真石漆之间至少相差5%左右。
这一点,其实早已被相隔1200公里的炒房第二城杭州洞察。
日前,网上热传一张截图,有一个叫做“河语光年府”的楼盘,业主自发集资,准备把马上交付的房子打造成运河新城天花板。
而主要的手段,就是“把真石漆换成铝板”,进行一次外立面的改头换面。
这次整容手术花费高达2000万,每家出资2万元。让人没想到的是,投票公告中的444人,有442人通过,通过率高达99%。
楼盘业主的管理难度要超越幼儿园熊孩子好几个梯队,谁都没有想到,在这件事上,能有如此之高的通过率。
外立面“整容风”风波一经发酵,隔壁的“上河公元”等新盘也不淡定了,纷纷开会准备搞众筹,也要做整容。
其他区也要效仿,比如申花区域的“九龙仓天钰”,市北的“滨江望涛月明”,艮北区域的“绿城潮听明月”等。
有一个参与投票的杭州读者跟我说:
“没有办法,别人的房子都在整容,我们不整就卖不上好价钱,况且这跟人不一样,人有时候会整丑了,但房子整容,就是**不赔的买卖。”
谁也没成想,这个社会能把审美标准转移到楼市,房子们也开始“容貌焦虑”了,并且还形成了“鄙视链”,逐渐内卷。
不知道这次杭州外立面整容潮,会不会传向大江南北,最后不仅外立面,车库、园林景观都会列入整容项目。
等业主们都会造房子了,开发商们是不是该退休了?
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