楼市太需要利好来刺激了！
众所周知，去年前三季度，调控政策层层加码，“断崖式”调控的下场，开发商和购房者均选择了躺平。
所以当央行释放维稳信号时，信贷政策触底反弹时；当地方政府松绑公积金政策，实施购房补贴政策时；当个别城市楼市成交量稍有起色时！
部分自媒体和房产中介齐声高呼“楼市即将反弹”，购房者该抓紧时机抄底！
楼市真的迎来V型反弹了吗？
房地产调控政策真的由抑制改为鼓励了吗？
1998 年7月，国务院颁布23 号文提出：“促使住宅成为新的经济增长点”，并要求‚“停止住房实物分配‛”！商品房市场启动！
截止到现在，我国经历过多次楼市危机，其中最为典型的救市有两次：2008年次贷危机引发和2014年商品房去库存。
以史为鉴，回顾一下这两次房地产危机，让我们更清晰的了解，政府救市的底线在哪里？
2008 年：次贷危机爆发，政策刺激楼市拉动经济
危机危机，既是危难也是机遇！
不同于现在风雨飘零中的恒大，2008年，许家印原本将迎来人生的第一次腾飞！
2008年3月，恒大启动全球路演并公开招股，但在次贷危机的影响下，恒大的上市计划彻底搁浅。
许家印的恒大当时正处于断崖边缘——为了上市，恒大此前几年已经在全国范围内铺开了巨大的摊子，资金缺口高达150亿元。
影响不仅仅是恒大，更不限于房地产行业，在美国的有意扩散下，次贷危机的余震，严重的影响到我国的经济大环境。
2008年国内GDP 增速由 2007 年的 14.2%大幅下降至 2008 年的 9.7%。
其中房地产市场更是景气度大幅回落，2008全年商品房销售面积同比-19.7%，创 2000 年以来新低。
在这一年万科股价跌去了88%，碧桂园跌去了87%，连国字头的保利都跌去了75%.
没有一家开发商知道能不能看到2009年的春天！
商品房销售均价则由 2007 年的上涨14.8%转为 2008年的下跌 2%。
这个世界的戏剧性就出现在这里！
2008年9月16日，一夜白头的人民银行行长周小川宣布为了应对危机，在“四万亿救市”的同时，政策正式转向宽松，刺激楼市拉动经济！
货币政策：2008年9月-12月突击实施了5次降息，四次降准！
调控政策上，在2008年四季度，集中放松房贷和税费政策！
2008年10月22日央行发布通知，下调首套首付比例最低至 20%；
同日，财政部和国税总局发布通知，减免 90 平米以下首套房交易契税。
2008 年12月21日国务院发布‚国十三条，下调营业税免征期限。
受到各项宽松政策的影响和“四万亿投资”驱动，2009 年商品房销售增速超 70%，全国的土地出让金达到了GDP的4.4%。
此时的许家印，凭借着在牌桌与郑裕彤建立起了友谊，通过海外市场融资获得了喘息的机会。
在恒大启动IPO三个月后，郑裕彤联手科威特投资局、德意志银行等投资机构，共斥资5.06亿美元入股恒大。
凭借着2009年房地产市场的火爆回暖，恒大最终度过了难关，10月成功在港股上市！
也正是在这一年的12 月，国务院发布‚ “国四条”，明确表态‚ 遏制部分城市房价过快上涨的势头，提出 “增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”四大举措。
历时14个月的地产宽松周期正式终止。
2014 年：商品房库存高企，千方百计去库存
如果说2008年的房地产危机是外部因素造成的话，2014的房地产危机就是内部自身发展的结果。
2014 年，在前期楼市调控不断升级与房地产供给量加大供应的背景下，楼市明显遇冷，商品房销售量价齐跌，库存持续堆积。
全国商品房待售面积，由 2013 年初的4.2亿平一路冲高至 2014年末的 6.2 亿平，2014 年中去化周期上升至 38个月的历史高点。
库存过高迫使房企拿地和投资意愿减弱，房地产行业成为经济增长的拖累项。
2014 年 GDP增速仅 7.2%，未完成政府年初制定的‚7.5%左右的增长目标。
由内因引发的房地产危机，调控政策是如何变化的呢？
1、放松限购政策
2014 年4月南宁成为首个限购放松的城市。
2014年7月11日住建部座谈会明确提出‚ “千方百计去库存”。
2014 年 9 月，除北上广深和三亚等少数几个城市，全国其他城市限购政策全部取消。
2、连续放开金融政策
2014 年 9 月 30 日，央行和银监会发布 930 新政，将首套房认定标准放宽为“认贷不认房”。
2015 年 330 新政跟进，放宽二套首付、下调营业税免征期限等措施。
3、终极大招：货币化棚改
为了进一步刺激三四线城市的去库存任务，2015 年 8 月 26 日，住建部、国开行发布《关于进一步推进棚改货币化安置的通知》，要求各地按照原则不低于 50%的比例确定棚改货币化安置。
通过这一系列政策的组合拳，三四线城市的去库存任务圆满完成，由此带来的直接后果，就是各地的房价一路暴涨。
合肥房价涨幅甚至被誉为宇宙第一快！
2016 年 3 月，以苏州首推限价为起点，上海、北京、深圳、合肥等热点城市率先收紧调控。
为期两年的房地产调控宽松期就此结束！
通过两次房地产危机，所实施的宽松政策，可以简单地归纳为逐步递进的实施政策。
首先是货币政策的宽松，降准降息，甚至是多频率，大幅度的实施。
比如2008年的次贷危机，短短5个月四次降准，5次降息，力度空前！
其次是金融政策的宽松，减少购房首付比例，降低贷款门槛（认贷不认房），降低费税支出等等。
在接下来还有国家层面的重大举动，促进房地产行业的恢复，比如四万亿投资，棚改货币化实施等等。
通过全方位，多层次的宽松政策，才能最终将房地产市场彻底盘活。
对比现在实施的政策，充其量只是处于第一阶段的中期：货币政策适度宽松。
更为重要的是，房贷利率被有目的的针对，潜台词很明显：你别过火了。
其余的比如降低购房首付比例，降低贷款门槛等等，截止到目前为止，并未见到任何松动的迹象。
这说明，国家对居民的高杠杆负债行为，还是持保守态度的。
更别说其他支持房地产行业发展的国家战略了，没有持续针对打压就已经是阿弥陀佛了。
从历史经验和房地产定位来看，房住不炒、坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，仍是当前不可动摇的政策基调。
曾经的炒房热潮，也将一去不复返!
