这个周末以来，有关楼市的利好消息太多了，特别2月21日几乎是每隔一两个小时就有一座城市出台救市措施，真有点2014年又要来了的感觉。
我先不说看法，就把最近的政策列出来，你们看完应该就知道政策的导向了。
非限购城市重启最低首付20%。
上周四，菏泽率先流传出降首付的新闻，当时我就说了，如果这政策过得了周末，下周肯定会有一大批城市跟进。
很快，重庆和赣州也在周末被爆出来降首付。
这里我要说明一下，重庆一直以来都有实施2成首付的政策，在去年11月份我们也报过。
但重庆官方给我解释的是， 重庆首付两成的政策一直就存在，并不是近段时间才有的。
但这个政策仅仅针对首房首贷这个群体，要求公积金社保要满一年，而且客户资质要好，主要是少数中小银行才能做。
重庆的调控政策一直都不严格，限购没有，限贷也很宽松。
最近又被爆出来， 我觉得也是趁着这个宽松的大环境，释放市场求稳的信号吧。对重庆市场来说，只要利率下滑的话，就会对市场好转有帮助。
而赣州呢，情况和菏泽有点像，都是为了冲破政策红线“救市”。
今年初赣州房地产市场实行“适度开放限购和限贷”，根据江西的本地自媒体报道， 这个政策只在2、3月实行，而且要根据具体情况执行。
其实现在大部分城市也是边走边看，赣州特意把放松时间规定在2-3月，担心政策被毙。
现在这个情形，估计政策的寿命还能一直延长。
周一上班，佛山就开始执行新的限贷政策了： 佛山非限购区首付降至2成！
另外这个政策不仅针对本地人，外地购房者也有机会。
佛山楼市今天咨询了银行工作人员： 在非限购区，条件满足的前提下，双外客（外地户口、外地社保）买新房首付也可以低至2成，就是审核严格些。
佛山楼市非限购区主要是本地刚需为主，外地购房者一直都不多，房价也相对便宜，多年来涨幅不大。
就是“上涨行情拉不动，跌的时候领跌”那种，如果不施以援手，楼市很难回暖。
对于限购区，去年很多买佛山的投资客首付都要求5成起，如今已经降至3成了。
南宁今天也发出通知，从3月1日起，第二套房公积金贷款首付比例降到30%。
由于南宁是省会城市，而且限购，所以不太好明目张胆降商贷首付。
只能通过降低公积金付来“救市”。
这也不失为一个好方法。
其一是对于大部分省会城市来说，二套换房的需求越来越强烈，南宁这一次直接瞄准改善群体，鼓励大家使用利率较低的公积金买房。
其二是向市场释放善意，鼓励市民上车。
不仅南宁， 福州二套公积金首付也从50%下调至40%。
还有同是广西的北海在新年前就已经降低了公积金首付，二手房首付比例由60%下调至40%。
四川自贡也取消了认房又认贷的规定，无论首套二套，公积金一律按照首套房执行。
在三四线城市，首套房刚需的占比在下降，现在只有靠拉动改善型需求才能促进成交。
不难预测，后面还会有一大波三四线城市跟风降低首付。
比起其他的放松政策，降首付是实实在在降低购房者的购房门槛。
对于大部分三四线城和一些二线非限购区而言，楼市政策本身就不严格，救市能用的手段也不多。
财政实力也不允许像一二线那样砸钱吸引人口，更别说是大量发放购房补贴了，有的地方买房一平米补个一两百块，已经是极限了。
推动刚需改善上车的最好办法，就是“降首付”。
后面也许不仅仅是降首付，可能还包括限购和限售通通都解除。
楼市热点城市利率下调
降低首付属于下猛药了，如果不是城市基本面较差，或者城市郊区楼市太差，一般都不操作。
比如广州，今天四大行同步下调房贷利率， 目前首套房利率从5.6%下调至5.4%。
说实在，广州这个利率还是偏高的，我记得2020年初的时候广州的利率是5.1%左右，如今北上深的利率已经下调至4.9%了。
可见，广州房贷下调的空间还很大。
另外苏州的利率继续下调，就在我写稿子的时候，苏州部分银行表示， 首套房利率再现微降，最低做到4.8%。
苏州基本上是属于全国利率最低的城市了吧，放水 需求释放，苏州今年很可能是楼市大年，我多次提醒苏州的刚需，别再犹豫啦，如果想省钱，您就上车吧！
上海并没有官方通告下调利率之类的，但是今天在上海的房产圈内传说，地方有意支持房贷、开发贷的增速。
消息还未经证实，图片我就不贴出来了。
郑州全方位开启救市狂潮，郑州的情况比较特殊。
从2017年郑州楼市就开始下跌，至今已经5年，别的城市都走完两轮周期了，郑州楼市始终不见起色。
加上去年房贷收紧，本来已经稳定下来的市场再次陷入困境。
作为一个省会城市，郑州无论是降价、开发商裁员、烂尾楼、项目停工都比其他城市严重。
最直观的，就是新房库存暴增至30多个月，比2020年翻了一倍。
大量的新房卖不出去，说郑州是房企的坟墓一点都不为过。
今年，郑州终于要发力了。
上周，由郑州代市长何雄亲自发话，指出当前郑州楼市问题所在，并提出了一系列的救市措施。
1、扩大需求：1 8郑州都市圈互认政策、吸引人才约20万大学生/年、支持外来务工人员买房；
2、降低交易税费；
3、大力推进安置房货币化安置；
虽然目前具体的政策还没出来，但是方向已经定下来了。
郑州二手房交易个税之前几年都是差额的20%，在全国除了北京就是郑州有这么高的税，所以我估计肯定要改的。
另外限购政策也会有一定程度的放宽，至于抢人，只能砸钱了。
棚改就要看看力度多大了，这次郑州的口气很大，救市决心亦十分强烈，估计不会小打小闹。
郑州好歹是一座省会城市，背靠河南上亿的人口需求，楼市不可能一直沉沦下去，刚需该上车的就不拖了。
楼市需要稳定！
我们的楼市向来就是政策市，太火就浇水，太凉就适当加热，这样才能让楼市走的更远更健康。
从2021年10月份开始，高层对楼市求稳的信号其实就在不断释放了。而过完年就是各个地方在出台各种救市手段了。
上个周末，万科掌门人提到了「楼市进入黑铁时代，未来的房地产将逐渐去金融化」。
这些话放在市场好的时候说是没问题的，但是现在市场不好就会非常敏感，稳楼市需要提振信心，不利于市场稳定的那些言论，明显不合时宜。
所以上周六经济日报就特意澄清了万科这种说法，《不要误读房地产去金融化》。
文章特意强调，只有那些过度依赖金融杠杆、高负债、高周转的房企才需要“去金融化”，房企和购房者合理的刚性融资需求还是要满足的。
经济日报的发声，其实就是给大家吃颗定心丸，不是说不给贷款了。
所以现在房地产政策的导向其实已经非常清晰了，就是要支持楼市回归到健康发展的轨道上来。
其实对楼市长期有关注的人应该清楚，楼市放松时就是买房的好时机，意味着接下来市场要回暖了，而楼市政策收紧时就要暂停买入了。
所以从政策面出发的话，此刻完全没有理由看空。
无论人口、金融都受政策影响。
想要人口，二线砸钱（浙江）、一线稍微放松一下（上海），人口就来了。
想要金融，利率下调、红线放开，水就来了。
而如今新的一轮宽松周期已至，接下来一大批城市放松调控将会成为常态。
上一次这么大规模降首付、放松调控的，还是发生在2014、2015、2016年，大家应该对那几年的楼市盛况还历历在目吧。
当然并不是说这次部分城市首付和房贷利率下调后，楼市又重回翻倍的大牛市，这也是不可能的了。
一是给楼市放的水不会有上一轮那么多了；
二是房价的起点也不同了，涨到如今这个高度的时候，很多人也买不起了；
三是人口和城镇化的阶段也不同了，现在城镇化率到了64%，比2014年增加了10个百分点，三四线城市人口流出的大趋势已经无法逆转。
未来，楼市分化将成为新常态，不可能再普涨了。
分化的情况就是， 一二线城市只有好地段涨，郊区不涨；三四线城市只有好的城市好地段还能涨，经济太弱，没人流入的城市可能永远也不会涨了，就是进入鹤岗化。
所以买不买房，买哪里的房子，一定要多关注你所在城市的经济和人口基本面，以及政策的变化。
如果是连续调整了三四年，又是不错的城市，房贷现在又放松了，现在真的就可以买了。
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