这两天，关于南充买房首付降低、利率下调的消息引起了广泛讨论。
首先是5月16日，银行机构做出政策调整：首套房最低首付由3成降至2成，利率降至4.4%；二套房首付由5成降至3成，利率5.2%-5.4%。
紧接着5月20日，央行全面降息，LPR基准利率降至4.45%。按照相关政策，这意味着首套房利率，最低可以做到4.25%。
那么，新的政策究竟会给我们带来哪些影响呢？
▍如果你是新买房，恭喜你直接少奋斗几年
其一，首付压力更小了。比如南充一套70万的房子，首套房的话，首付会少7万，二套房的话，首付会少14万。
虽然首付少给了，后面还款相对高一些，但对很多资金不充裕的购房者来说，压力会减轻很多。一下子多掏10万，和每个月多还几百，选后者的人相信会更多。
多还的那几百块，放大到20年，基本也就被通胀抹平了。
其二，买房利息总额明显减少。降利率，这是实打实地降低购房成本。之前南充首套房商贷大部分都是5点几，高的甚至有5.88%，现在直接降到4.4%，甚至有可能降到4.25%，50万贷30年，利息直接少差不多10万。
如果再算上房价下跌的因素，现在买可能会比前两年便宜20万。
一位网友在后台留言表示：自己2019年买的江东某楼盘，开盘6300，利率签成5.85%，现在直接降到了4600，利率4.4%，“算起来，买亏了几十万，这两年工资都没挣到这么多。”
▍已经买了房的，能享受到下降的好处吗？
利率下调的红利，基本上只有新买房的才能享受到，老房奴基本上该还多少还是多少。没办法，买房运气也很重要。
买房的利率计算公式为：LPR+基点，一年重新定一次利息周期，加的基点是永远不变的，只有LPR会根据重定当月的报价变动。
比如你买的时候是4.6%+120基点=5.8%，重定时LPR变成4.45%，那你新一年周期的还款利率会变成4.45%+120基点=5.65%。南充一般买房贷50万以下，一个月大概就少三四十块。
估计早买的同学此刻很想对银行唱一首：听我说，谢谢你，因为有你，温暖了四季……
▍这轮政策，会给南充楼市带来哪些影响？
其一，有可能释放一大波改善需求
首付三成，利率5.2%，
以前政策调整，基本都是针对首套，二套不加码就算万幸。事实上，很多买二套房的也很“刚需”，尤其南充这样的三四线城市，买二套房房大都是自住。比如房子太旧、太小，想换套大的、好的；想换套地段好的，让孩子读好点的学校。
从我们历年市场调查来看，南充准备买二套房的改善需求这几年持续提升，这一波算是对改善前所未有的政策利好，而且后面可能还会进一步放松。
窗口期能持续多久说不准，个人觉得，趁着好时机，跑步入场，赶紧完成家庭房产的升级置换会是明智之举。
去年购房者调查数据显示，南充2次及以上购房者占比已超半数
其二，成交量、房价短时间不会
从这几天的南充市场反应来看，政策的效果还没有显现，成交量依旧在低位徘徊。卖房子的很兴奋，买房子的很冷静。
经过这大半年楼市下滑的折腾，房企暴雷、楼盘烂尾、房价下跌……再加上今年整体经济的“不确定性”，购房者对楼市的信心已经到了谷底。
目前来看，信心的修复仍需要时间，市场短期难有明显起色。但随着政策集中转向、救市力度日趋加大，楼市风向转变或许只是早晚的问题。
前两天高层开会，强调了“有利政策，5月份要应出尽出”。像川内的泸州、眉山都已经立马推出了救市补贴政策，川内很多城市的新政策也都到了最后审议阶段，不出意外，这周我们会频繁看到川内各地兜底新政出台。
大家可以多注意一二线，尤其是成都楼市的动向，历史经验表明，成都一旦火了，川内其他城市也就快了。
至于房价会不会再涨，今年的形势让我想起了2008、2016这两年，四万亿救市和去库存导向，效果立竿见影。
