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三套金融组合拳,让房地产吃下了“定心丸”

连续三套金融组合拳给疲软一年的房地产行业带来了难得的生机。跌至仙股的多只房企股票收获连日大涨,地产债价格起死回生,代表性民企如龙湖、美的置业、碧桂园等,纷纷发行中票或进行配股,一时间,有如死水荡起微澜。

地产股债的表现,反映了投资者的信心。这与监管政策的变化息息相关。11 月 8 日,交易商协会表示,继续推进并扩大民企债券融资支持工具,支持包括房地产企业在内的民企发债融资。" 第二支箭 " 由此扩容。接着,央行、银保监会联合发布 《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,是为 " 金融十六条 "。随后三部门发出通知,允许房企向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。这三大金融调控政策,尤其是 " 金融十六条 ",对当前房地产行业的问题给出了全面的金融解决方案,既考虑了风险的出清,也兼顾了后续的稳定发展,以及更长远的租购并举,相较此前的零敲碎打更加系统全面,这无疑给房地产吃下了一颗 " 定心丸 "。

这颗 " 定心丸 " 非常及时,因为一个健康良性发展的房地产行业,对国民经济和人民安居乐业至关重要。今年九、十月份,房地产销售面积创下十年来最低纪录,销售、融资两大现金流双双枯竭,民营房企遭遇全面的信任危机,很大一部分规模型民企爆雷、躺平,房屋的正常交付成为头号难题和大事,资产大幅贬值加重了企业纾困难度,同时也加深了金融系统风险,房地产开竣工面积以及土地购置面积大幅下降,影响了未来的有效供给和地方财政循环。

几无起色的行业形势,无法在各地此起彼伏的救市政策下得到有效提振,房地产这种大体量、长链条、高复杂度的行业,相关政策的系统性、完备性和有效性殊为重要,这正是央行、银保监会出台 " 金融十六条 " 能够产生积极效果的原因。

需要注意的是," 定心丸 " 不是打鸡血。

一方面,来自消费端的信心还没有真正恢复。尽管各级政策中对刚需、改善型需求的限制一再放松,按揭利率也一降再降,但受制于整体经济形势,老百姓购房、换房的决定更加审慎,甚至大多停滞和延后了。新近出台的金融政策,从规范金融机构的角度给了房企喘息之机,以时间换空间,企业仍需谨慎铺排未来的开发投资计划,打磨产品,促进销售。

另一方面,房地产行业也不应期待可以重新走回老路。二十大报告强调了 " 房住不炒 " 和 " 租购并举 ",这两者清晰定调了房地产未来的发展方向。

应该说,房住不炒取得了阶段性成果,它也将是房地产行业的底层逻辑。租购并举则意味着在商品住房供给之外,租赁住房会是很多人的主要居住选择,而发展租购并举尤其需要房地产市场和价格保持稳定。因为一旦房价和地价飙升,财富的天平就会失衡,租赁住宅的投资回报无法达标,租赁市场便不会真正形成,更谈不上稳定发展。

从行业趋势看,房地产行业已然走到崭新的发展阶段,供给格局正在发生根本性改变,土地供给结构、地方财政来源等等也会随之深度变革。就此而论,当下房地产市场的稳定是基础,也是新的起点。

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