海口房价又涨了。
11月15日，《证券导报》“财经海南”记者从海南省价格监测中心获悉，10月份海口市房地产价格继续小幅上涨：普通住宅商品房集中成交价格由9月份的4241.67元／m2上涨至4269.33元／m2，环比上涨0.65%；商业用房集中成交价格由9月份的5058元／m2上涨至5130元／m2。
数据：涨势罕有
另一数据同样让人感受到海口房价的涨势。国家统计局海口调查队的调查结果显示，10月份，海口市房屋销售价格同比上涨9.6%。据该调查队负责人介绍，这是海口市房价连续第三个月同比涨幅维持在9%以上，也是近年来罕有的现象。
究其涨因，相关部门认为主要有：一是受经济增长较快影响，居民人均可支配收入提高，住宅商品房消费需求不断增长；二是受土地价格持续上涨及钢材、水泥等建材价格上涨影响，房屋建造成本提高。
但业内资深人士曹雨有着另外一种看法：“这一轮的上涨是结构性上涨。沿海沿江的一些高品质楼盘规模大、价格高，导致了均价的上涨。其中供需变化的因素比较小。”
著名房地产专家陈真诚从四个方面向记者分析了海口房价上涨的原因：“第一，可能属于此上涨周期的延迟跟随其他城市房价上涨的翘尾现象，海口房价在全国普涨期间存在延迟上涨的情况。第二，海口异域性自然资源确实不错。近期，这些自然资源性要素价值，可能被一些政府、投资者、开发商等市场人士重估、做文章，拉高房价上涨的心理期望，进而推动其做市行为，人为拉升房价。第三，土地交易价格、高CPI下建筑成本等成本上涨，给了房价上涨的理由。但因现在卖的房子是以前交易的土地，房屋生产也有个周期，所以从影响力来看，包括这个因素在内的前三个因素，均不如下述第四个因素：目前全国房市的一个新特点是，一些投资客呈现‘蝗虫效应’现象。他们在比较各城市的房价形势后，把目光瞄准了如海口等一些相对低价的所谓‘价格洼地’城市(以省会城市为主)，然后集中炒作，把房价炒高，再脱手获利而去。这些投资客集中扑向部分城市乃至个别城市，短期巨额资金流入目标城市，造成短暂性的虚拟需求集中急增现象。他们与一些房企(开发商、中介商)事实性地合手，把房价不断炒高。而一旦判断房市走势会改变，又会集中疯狂抛售以套现获利。这些城市就会像深圳等城市一样，出现大量的抛房，成交价和交易量迅速下降，市场观望，房市逆转下行。”
房价：居高难下？
像唐林这样的工薪阶层，当然希望房价下跌，但面对上述数据，他显得很无奈：“五一的时候我去看房，买不起；十一假期间也去看了，又涨了，还是买不起。现在房价是越来越高，只能观望了，我相信海口房价肯定会有个调整的。好的楼盘可能降价难，但普通的房子会降下来的，因为它不值这个价钱。”
“4200元一平米，对于沿海沿江的高品质楼盘，可能值这个价，但市内的楼盘价格不应这么高，这不符合价格和价值的关系，这不是理性的现象。”曹雨的观点和唐林的一致。
就海南房价走向，海南大学中国现代经济理论研究所所长王毅武认为：“目前海南房价和国内一线城市比，不是很高。从海南的环境、生态，海南的发展走向看，房价还有上涨的空间。”
对于房价的高低涨降，各种争论、各种观点一直不绝于耳。在各种声音中，“泡沫”两字是常见之词。
“在泡沫没有破裂时，你是无法证明泡沫的。”这是业界的一句名言。但数据可以帮助我们分析。国际上有一个计算房价购买承受力的方法：房价收入比，即一套房屋的价格跟一个家庭一年总的可支配的收入的对比。什么样的房价收入比才算是合理的呢？据业界人士介绍，世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1。放在具体国家，美国的这个比例是3：1；日本是4：1。而在中国，目前这个比例大约在10-15：1。值得一提的是，香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。
按2007年上半年海口居民月人均可支配收入1090.56元计，一家三口的海口普通居民户，购买一套90平米、每平米4200元的商品房，不吃不喝约需10年才能买得起。
一位业界人士透露，目前海口不少房地产开发商的实际毛利率达到了50%左右，他认为房地产开发业务的合理毛利率应该在15%-20%左右：“按照正常的水平，海口的房均价应在每平米2400元-2600元较为合理。但在市场经济中，开发商肯定是追求利润最大化的，只要有人买，开发商卖出每平米5000元甚至1万元都是无可非议的。况且海南有着环境、生态这些牌可以打。”
但有专家指出，商品房不是一般的商品，它关乎国计民生，目前高房价已成为重大社会问题。中央政府早已对高企的房价有所担忧，并一直采取调控措施。近两年，“国八条”、“国六条”、八部委意见、九部委细则等政策接连出台，但成效并不明显。
调控政策继续出台。今年9月27日，央行与银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定第二套住房贷款首付不低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。这个“房贷新政”被视为今年以来最严厉的金融政策。它会给海口房地产市场带来何种影响？
“有影响，但不大。穷人无所谓第二套房；富人也无所谓多出10%。”王毅武教授说，“但对有点钱想买第二套房的人有影响。”
数字也已显示，二套房贷政策目前为止，对海南的影响不大。海南中宇房地产顾问有限公司策划经理李东绪认为：“国家出台这个政策是出于银行信贷的安全考虑，是对炒房的抑制。海南是以理性投资及度假为主，不牵扯到快速收回投资等理念。对深圳、武汉、长沙等大城市炒房比例较高的城市影响较大。海南房地产作为度假地产，购买者都属于中产阶层以上，对于首付的比例提高一成、二成，影响不大，可以接受。所以这个政策对海南影响不大。第二套房政策，只能传达一种声音，政府的控制会更加严格，并不意味着房价不会上涨。长期来看，房价还会继续上涨。”
但作为买房观望者，唐林却对海口房价走势持不同观点：“既然是商品，价格有涨也肯定会有落，不可能永远这么往上冲，我认为明年海口的房价会有一个调整。”
拐点：已经出现？
业界已有人惊呼：中国房地产的拐点在深圳出现了。近期深圳楼市风云突变，由热到冷，购房市场观望气氛浓厚。数据表明，10月份深圳新房均价1.49万元／平方米，较9月份均价有10%左右的降幅。深圳楼市成交量已连续4个月下滑。
“深圳告急！”这背后，站着“物业税”呼之欲出的身影。近期有媒体不断重复的一个话题是：物业税将使房价降四成；更有业界人士大胆预计，深圳房价将下降40%。
那么，海口呢？“深圳房价的下跌如果‘感染’了北京、上海等城市，那海口就会‘感染’，那样会引起恐慌性抛盘。”曹雨认为，“此外就是市场性、政策性的影响。目前海口房地产市场有不理性现象，一旦有波动，就会产生恐慌。”
对于物业税，王毅武教授有不同看法：“这个税种不好，它没有把所有人区别对待，物业税应向第二、第三套开征，应向别墅和大面积房屋征收。一般老百姓好不容易有了一套面积不大的房子，开征物业税会降低其生活水平。”
业界普遍认为，物业税的开征将对房地产市场产生重大影响。香港太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙观点鲜明：“开征‘物业税’后的房地产市场将彻底颠覆‘房款高’的现状，成为‘买房容易养房难’的局面。商品房价格也将下降无疑。”
内地，陈真诚的声音遥相呼应：“物业税，是目前房市高度关注、舆论争论比较大的未来政策之一，在2008年开征几乎没什么悬念。将对投资性购房(投机性炒房)、追求大户型高档住宅、拥有多套住房、囤房吃租等市场行为给予重度打击。如果再结合遗产税开征，那杀伤力则会更大！物业税政策，将在很大程度上影响中国房地产市场发展模式和走向，改变住宅产品结构比例和人们的购房心理。同时，由于将一些税费分摊到几十年支付，会让新购房时的交易价格大幅度下降。”
物业税的出台，会否影响海南房地产市场走向？“(房地产)在海南还是比较看好。海南这两年经济进入高速发展期，宏观经济环境有大改善。”海南天邑投资有限公司销售部张经理对记者说，“海南和其他市场不一样，炒作、投机不是很多。如果旅游品牌做好，房地产还有比较大的发展空间。”
但陈真诚却对海口敲了警钟：“目前，海口很可能成为职业炒房团希望在尾市有所作为而重点瞄准、操作的城市。那些职业炒房团投资客，喜欢抱团。相比于‘散户’投资者(含或追涨购房者)来说，在各大城市他们往往与相关政府机构、银行甚至一些‘二奶’(代表开发商利益)学者、当地开发商(尤其中介)有着千丝万缕的关系，有着更多的信息通路、关系渠道，也有更多‘找下家’的业务渠道。因此，一旦房价拉高到一定程度使之有利可图后，而通过各种渠道得知如新政策将出台等消息，或感觉房价要下调或房市要逆转时，他们就会比‘散户’投资者更具有集团作战、信息优先、‘办事’渠道畅通等优势，先行抛房获利走人。最后套牢、‘吃亏’的，还是那些‘散户’投资炒房者、追涨购房者、老百姓等。”
而作为海口市民，唐林希望：“房价能理性回归。”
作者：蔡仁潭
