房贷新政吓坏炒房者 厦门楼市降温警报频响
“感觉没什么升值空间了，我周围不少炒房的朋友都在陆续抛售手中的房产。”近日，厦门的一位专业房产投资客钟先生如此对记者表示。
11月下旬以来，厦门楼市随着气温的降低而“寒流不断”。记者在采访中发现，随着国家系列调控措施的出台，厦门不少炒楼者开始抛售手中房产，不少炒家急于套现，降价出售却无人接盘。面对这种“有价无市”的局面，不少投资客开始转战租赁市场。
11月14日，国家统计局发布的最新调查数据显示，厦门10月房价涨幅比9月明显放缓。业内人士认为，这与“9·27”的房贷新政有直接关系，国家抑制房价的调控政策作用已然显现。
银行积极酝酿房贷细则
9月27日的房贷新政发布后，10月12日，央行、银监会召集五大国有商业银行信贷部门负责人召开联席会议，就“第二套住房”的认定标准达成共识，并定下“三点基调”。
10月13日，央行宣布从10月25日起再次上调存款准备金率，此举再次抑制资金流动性，亦使得银行可放贷额度继续紧缩。
10月14日，中国建设银行董事长郭树清表示，建行已明确贷款人第二套住房的认定标准以“户”为单位，也就是说夫妻双方无论谁拥有住房，另一方购买住房时都将视为第二套住房。
10月18日，中国工商银行厦门市分行经研究确立操作规则，即以央行、银监会最新定下的“三基调”为标准，对第二套房以“夫妻”为单位来认定；而对于只有纯公积金贷款的客户，再次买房时还以第一套住房来核定。详细的操作办法仍以总行下发文件为准。
除此之外，10月份期间，各地的商业银行都在研究央行的政策，对细则问题进行探讨。总体来说，新政对买家的心理预期起到了抑制作用。
一手市场房价涨幅放缓
“新政对房价最突出的影响主要表现在一手房市场。”一位业内人士告诉记者，岛内近期开盘的一些楼盘价格甚至跌到8000多元/平方米。回望今年上半年以来，厦门岛内楼市开盘价动辄每平方米万元以上，8000多元/平方米的价格让不少买房者欣喜不已。
今年10月底，位于厦门老城区的楼盘“鸿山鹭江海景”二期开盘，一度以8000多元/平方米的特价吸引购房者。“我们在开盘时确实将一部分底层的房产以特价出售，作为促销。” 鹭江海景二期的销售人员告诉记者。尽管如此，该楼盘的销售并不十分火爆。
据国家发展和改革委员会、国家统计局11月14日发布的最新调查显示,10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%,涨幅比上月高0.6个百分点;环比上涨1.6%,涨幅比上月低0.1个百分点。厦门涨幅居中, 其房屋销售价格指数同比上涨7.1%,涨幅比上月下降0.5个百分点，环比上涨0.9%；新建商品住宅价格指数同比上涨7%,涨幅比上月下降0.9个百分点,环比上涨1%；二手住宅价格指数同比上涨7.1%,涨幅与上月持平,环比上涨1%。
“房价涨幅放缓，最主要的原因就是炒房者投机哄抬房价的行为受到抑制。”厦门一位业内人士表示。
二手市场投资客抛售房源
与一手楼市相比，炒房客活动频繁的二手房市场更是一派萧瑟景象。据悉，自房贷新政实施以来，厦门各中介公司交易量已下降50％以上。炒房者观望气氛浓厚，普遍“只出不进”。“最近一段时间可售房源增加了至少10%，有一些投资客认为升值空间已经不大了，所以开始抛售手中的房产。”厦房置换的一位经纪人告诉记者。
“一些专业做房产投资的投资机构在新政公布之前就得到了消息，把手中的房源都抛售了。但是大部分投资者没有这样特殊的消息渠道，导致房产都囤积在手中。”21世纪不动产产美佳店的经纪人罗周标表示，最近厦门的二手房市场由于贷款难和利率上涨等金融因素影响，买房人数少了很多，房源却增加了不少。
新政的“突然袭击”同样让从事房产投资多年的钟先生措手不及。新政发布后，他匆忙开始抛售手中的房产。“我有一套大唐世家的房子，已经在中介挂了一个半月了，至今还没有卖出去。” 钟先生告诉记者，受到新政影响，房产交易的周期明显拉长了很多，而地理位置偏僻、面积在150平方米以上的大户型尤其不好销售。
据了解，目前在厦门的二手房市场，不仅大户型房产不好卖，一些中等户型房产的销售也不大景气。“原来我们一套房子一般一个月就可以卖掉，现在很难了。”罗周标告诉记者。
据业内人士介绍，9月之后的两个月，二手楼市价格基本没有上涨，一些小区的房价甚至比之前略微下跌。比如金尚小区两房和小三房的价格上半年一度从8000多元/平方米涨到每平方米万元左右，最近又跌回9000多元/平方米。
“买房的人比过去少了，有些人只是咨询，根本不买，房产的销售周期有所拉长。部分自住买房者也转买为租，期待房价下跌。”厦房置换一经纪人告诉记者。
改售为租成过渡之策
房子不好卖了，不少炒房客期待明年初金融政策可以宽松一些，届时房价有望继续上涨。而在这期间，转售为租成为投资者的过渡“良策”。业内人士告诉记者，目前厦门二手房市场可租房源比前几个月增加了大约20%，但租金有所下跌。“我感觉最近可出租的房子增加了不少，但不如以前那么好租了，我有几套房子都是降低租金才租出去的。”房产投资客刘先生告诉记者，他认为厦门房价下跌的可能性不大，目前在政策影响下，市场进入一个观望期，在这个期间以出租来获得收益不失为最稳当的方法。
“我们会建议客户适当调低房租价位。比如一套房产客户希望以2800元/月左右价格出租，一般到最后都会以2600元/月成交。”和祥西路一家房产中介经纪人告诉记者，由于大户型和高端房源将持续“有价无市”状态，“由售转租”现象将不断加剧，这导致此类房产囤积，租金有可能下跌。
但是，一些普通住房租金价格却略微上涨。“部分自住买房者出于对楼市降价的预期，改买为租，从而导致以两房等普通住宅为主的房产走俏，租金的上涨。”一位房产中介经纪人告诉记者。
针对目前厦门的楼市现状，一位业内人士表示：“国家的政策是不鼓励投资,但不代表不能投资。”虽然目前有部分炒房者抛售手中房产，但很大原因是出于“仓位太高，要减持”，并非对厦门楼市的未来感到悲观。金融政策的影响会持续到年底，不少投资者对于明年的市场抱乐观态度。在一些业内人士看来，物业税是否出台、具体如何实施，将是房产投资者关注的重点。(海峡财经导报 李婷)
