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陈思进:土地和房价

有一棵树能够永远朝上长

    看一个地区的房价有没有泡沫,首先可以看房价和收入之比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比,参考位置地点,一般在3到5之间属于合理,而超过6就离谱了。

    曾有许多人认为香港的房价是绝对不会跌的,不幸的是,“九七”后香港的房价跌了70%。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨,但有些地区的房价还没有1988年时高(见注1)。这充分证明,没有一棵树能够永远朝上长。

    (加拿大)陈思进

    我进入华尔街后的第一份工作是做投资风险管理软件。要做这份工作,必须对金融知识有所了解,所以,老板Juan几乎每天都抽空教我几招。他是哈佛企业管理的硕士、纽约大学的金融博士,每次和他聊天都有“与君一席话,胜读十年书”之感。

    一天,Juan对我说:“你知道华尔街的大脑是什么吗?”见我疑惑的样子,他马上解释道:“华尔街的大脑就是犹太人。华尔街80%以上的投资产品,全是犹太人发明的,要论财商,谁都比不了他们。”我不解地问道:“难道连你都不如他们?”Juan摇头说道:“我不行,和他们相比,我最多只是三段,离高手还差得远呢。”

    随后,他将我们部门的一个犹太人同事尤尼介绍给了我,让他帮助我尽快进入角色。二战时,中国接纳了许多犹太人,给了他们避难所,他们心存感激,将中国人帮助他们的点点滴滴全写进了教科书,让他们的子子孙孙永远记住中国人的恩情。基于这样的原因,尤尼对我非常友善,时常在午餐时间给我“上课”。第一次“上课”时,他给我讲了一个小故事,令我终身难忘!

    话说有一个亿万富翁(犹太人),全家要出去度假一周。在出去前,他去银行贷款5000美元。银行的业务员问他准备拿什么做抵押。他说他有一辆劳斯莱斯,不知行吗。“劳斯莱斯?当然行啦!”那个业务员脱口而出。于是,当场拍板成交。听到这儿,我不禁问道:“他那么有钱,为何还要借5000美元呢,借钱是要付利息的呀。”尤尼笑着说道:“不要着急,你再仔细想想。”我算了一笔账,当时短期贷款的利率是每年18%,5000美元借一周只有不到20元钱的利息。而他们全家出游,如果将劳斯莱斯交给保险公司的话,至少要付50美元。他借5000美元,不就等于只花了20美元的保费吗?银行的车库比一般保险公司的车库还保险呢,好精明的犹太人!

    尤尼的故事令我眼界大开,第二天,我便向他讨求犹太人成功的秘诀。尤尼大笑,“哪有什么秘诀呀!其实金融是再简单不过的了,只需要基本常识就可以分析了。”

    他的话让我一头雾水,尤尼又补充说道:“实话告诉你,金融归根到底是一种供和求的关系。任何东西的价格都是由它们而定,供为分母,求为分子。你一定知道华尔街就是靠交易量而存在的。那怎样才能产生和增加交易量呢?华尔街的‘供’是什么,是各种股票和债券。而人的本性是贪婪的,我们就是要设法将他们的贪婪转化为需求。于是你时常会听到些令人垂涎欲滴的好消息,比如哪支股票一年涨了多少多少啦,哪个行业有大大的利好啦,诸如此类的。这样一来‘求’自然就会增大,在‘供’不变的情况下,股市不就上了吗!而一直上也不行呀,上的太高了,只有买没有卖了,量不就下来了吗?幸好人类还有胆怯的一面,一旦利好出尽,跟着自然就是利空,大伙儿一怕,‘求’不就下降了吗?你自己想吧,会是什么结果呢?”

    “求和供之比下降,股市下跌。”我答道。

    “答对!”尤尼笑道。

    他接着说道:“什么东西最有价值,是那些不可再生物,同时又是很难取代的东西。比如石油,是不可再生的吧,但它的价格你说会一直上涨吗?不会的!因为人类早晚会找到替代品,像太阳能核能,一旦替代品的价格低于它时,对石油的‘求’就会减少,它的价格就会下降。再举个例子,刚有火车时,所有与火车有关的股票曾一度疯长,可后来汽车普及了,飞机也民用了,你看看现在那些和铁路火车相关的公司的股票吧,好些年都不动了。”听到这儿我问道:“那房地产呢,肯定是最有价值的吧?”尤尼又微笑道:“我就知道你会提到它,明天再聊吧。”

    我回家后,将尤尼白天说的话细细地琢磨,他说任何东西的价值都是由供求关系而定的。这个理论当年在国内读大学时,在政治经济学入门课程里就提到了,我怎么给忘了呢!今天让尤尼这么一分析,真是有道理呀,原来还真是基本常识。明天,我得好好听听他是怎样分析土地的。www.qikan.com.cn1NeEwNZzKQyHEhVz

    第三次的午餐,我准备好了几个问题,有备而来。刚坐定后,我就问道:“昨天你说了,最有价值的,就是那些不可再生的,而同时又是很难取代的。我想那就只有土地了,是吗?”

    尤尼笑着反问道:“土地是不可再生的吗?你能确定吗?”

    我回道:“那当然,土地肯定是不可能再生的!”

    尤尼道:“我是在波士顿出生的。你知道吗?在四百年前,波士顿有不少地方还埋在一片汪洋大海之下。”

    我惊异道:“是吗!”

    尤尼答道:“是的,下班后你去图书馆查一下就知道了。你不是从上海来的吗?上海边上有好几个岛,几百年前,也几乎都不存在,而且这些岛的面积至今依然在不断增长着。你是上海人都不知道?”

    我脸一红,原先想好的几个问题都缩了回去,只能听着尤尼继续说下去:“不过,土地的确很难被取代。不管房子造得多高,总还是要造在地上的。但是,不是所有的土地都是有价值的,依然是按照供求关系的。非洲的土地你会要吗,除非那儿有宝藏。”

    听到这儿,我忙问道:“我看了几篇文章,都说买股票的风险很大,股票是摸不着看不见的东西,而房子是实打实看得见的东西,特别是位置好的地段,比较踏实一些。你看呢?”

    尤尼清了清嗓子,慢慢说道:“讲个故事吧。日本是一个岛国,而且平原少,人口密度全世界第一。日本的经济在七十年代开始腾飞,那儿的房价也随之上升,房价和股市同步一日三蹿。到八十年代末的时候,整个日本的房地产总值,超过美国房地产的总值加上股市的总值。那时的人们都说日本房价不会跌,日本政府更是鼓励银行放贷,全力地支撑着。可他们忘了那个支撑物价的基本规律:供求关系。即那个需求必须是有效的。什么是有效的呢?就是人们要负担得起,才是有效的需求。我当时就预测日本房价撑不了多久,结果呢,九十年代初开始崩盘,不到两年,很多地方便跌回到七十年代初。记住,没有一颗树能够永远朝上长。”

    我打断了他一下:“不好意思,那我们怎么来判断房价是否贵了呢?”

    他笑道:“这个问题提得好。房地产是商品,对吧?它既然是商品,就一定会符合商品的价值规律。你知道,在衡量一支股票的价格高低、有无泡沫时,我们通常用的是P/E值(市盈率),也就是价格和所得之比。比如通用电器公司,目前在40美元上下,每股每年的所得为4美元左右,其P/E值在10左右,属于合理价位。如果P/E值超过15,就是高估了,有泡沫之嫌了。当然在各股的具体分析时,还要看那个公司是成长型,还是成熟型等等。同样,看一个地区的房价有没有泡沫,首先可以看房价和收入之比,也就是当地的平均房价和当地居民的平均收入之比,参考位置地点,一般在5以内属于合理,而超过6就离谱了。还有一个房价与租金之比更为准确,一般在10到15之间属于合理范围。比如我目前居住的森林小丘,一套二居室的公寓平均价格在20万左右,而每年的租金在1.6万上下,房价与租金之比是12左右,还不算离谱。注意一下香港,我有个朋友在那儿,他租了一套市价为500万港币的房子,每年只付不到15万,房价与租金之比超过30了,我看那儿的房价是极其被高估了!”

    尤尼的话是对的,投资房地产不见得都赚钱。他的话后来在香港、泰国、马来西亚等地都得到了应验。就拿香港来说,也曾有许多人预计香港的房价是绝对不会跌的,土地在香港太金贵了。然而,1997年后香港的房价跌了70%。纽约的房价这些年虽然迅猛上涨,但有些地区还没有1988年那么高(见注1)。多伦多、温哥华的情况也类似。多伦多这些年房价也涨得很厉害,不过按目前平均家庭年收入10万,平均房价在30万左右计算,也还只是3倍,依然在合理范围的下限,还没有超过1988年时的房价。这充分证明了没有一颗树能够永远朝上长。

    直到尤尼离开公司的时候,我才知道,他原来是哈佛的一个著名教授,曾是Juan的老师,前些日子只是客串过来做一个项目。临别之时,他对我说:“几千年来,犹太人遭受了无数次的劫难,我们为何能一次次地站起来呢?因为我们真正的财富在脑子里,那是抢不去夺不走的。”他微笑地看着我,停顿了一下又说道:“你是学电脑专业的,这个起步很好,二十一世纪将是个信息时代,谁掌握了信息技术谁就可以掌握世界。不过,电脑技术每三年一小变,每五年一大变,你可要不断地跟上。另外,如果在华尔街不懂金融,你就是个瘸子,电脑技术再精也不行,是飞不高的。现在华尔街的游戏越玩越复杂,每年都有大量的新花样出来,要成为‘街上高手’,必须不断地花精力财力投资在自己的大脑里。当今社会什么都是商品,你要把自己也当作商品,想使自己成为最有价值的商品,就要不断地增加对你的‘求’。投资不单是有形的金钱投资,更重要是对大脑的投资,这也就是我还要回去做教授的原因。我要是留在华尔街,就只有一个尤尼,而回到哈佛后,我能培养出一百个、一千个尤尼来。”(注1:这里指扣除通货膨胀因素后的价格)

    
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