栖霞建设：将住宅产业现代化进行到底

引子：一个执着于住宅产业现代化的女性，一个满怀人文情怀的企业家，为了圆一个为百姓“造家”的梦想，承载了太多的责任，挥洒了无尽的智慧，在这个男人的世界里打拼出一片自己的天地。

    优化管理

    连续六年年均业绩复合增长50%    

    笔者：早在2002年，栖霞建设(SH600533)上市之初，陈总在接受采访时，判断公司正赶上中国房地产业的春天，后来果然出现了楼市的黄金岁月，公司取得了长足的发展。如今栖霞建设的资产规模、竞争实力已与六年前不可同日而语了，日前交出的2007年度财报也充分揭示了这一点。请陈总给我们简单介绍一下这几年来公司的经营情况。    

    陈兴汉：确实，公司上市六年来，在经营管理上苦练内功，通过自我评估和外部审计来查找内部控制制度的薄弱环节，建立基于巴塞尔项目管理信息门户的全生命周期的项目总控，不断完善成本管理，实施流程再造，有效提高了公司的风险防范能力和生产效率，经过几年来的持续经营和滚动运作，经营业绩取得每年50%以上的复合增长率，管理效率不断提高，三项费用占营业收入的比例不到行业平均水平的一半。无论是与房地产蓝筹企业相比，还是与其他房地产上市公司相比，公司在持续成长性、三项费率控制、净资产回报率、股东回报率方面都处于领先地位。由于在公司治理方面的优秀表现，2008年初，栖霞建设首批入选了上证公司治理指数。

    诚信经营

    秉持注重回报投资者的理念    

    笔者：2007年度财报显示，此次公司又将实施每10股派现5.5元分红方案，这是否也体现了公司注重回报投资者的经营理念？    

    陈兴汉:是的，公司在取得良好业绩和持续增长的同时，还十分注重回报投资者，多年来一直保持较高的股息支付率。公司从2002年上市以来到2007年，连续6年派现，每年股息支付率都超过60%，每股派现累计达2. 51元。此外，公司还分别在2005年和2006年连续两次实施了10转增5的分配方案，并在股权分置改革中由非流通股股东向流通股股东每10股送2.8股。公司给予股东的高回报不仅在同行业上市公司中处于领先地位，而且也排在所有沪深两地上市公司的前列。为此，栖霞建设入选了上证50红利指数。体现出公司业已形成高成长与高回报的良性循环。另外,在第二届“中国上市公司竞争力公信力TOP10”评选中，公司还被评为“十佳最具成长性上市公司”、“十佳最重分红回报上市公司”、“十佳股改成效上市公司”以及“中国房地产上市公司综合实力第5名”。

    面对调控

    由“被调控者”向“被支持者”转变    

    笔者：最近几年房地产业宏观调控持续推进，楼市拐点论时有耳闻，有些城市的住宅市场正在降温，您怎么看今天的房地产行业？栖霞建设作为一家区域性房地产龙头企业，她的优势和机遇是什么？栖霞建设将如何谋求持续快速发展？

    陈兴汉：我认为，我国经济正处于转轨时期，为让国民经济平稳发展，国家必然要进行不断的宏观调控。宏观调控不是为了打压房地产业，而是为了遏制某些投机、炒作的现象和部分区域的过热现象，“既要防止房价过快上涨，也要防止房价过猛下降”。房地产业作为我国国民经济的支柱产业的地位不会发生变化。管理层调控措施也是有保有压的，在土地供应和信贷政策方面就是更注重行业的长远发展、国民经济的安全运行和社会的和谐。调控会让开发商更关心企业的成本控制和产品品质。可以说，宏观调控对所有的房地产上市公司以及相关行业的上市公司都是一个严峻的考验，宏观调控将加速促进房地产业品牌的发展和市场集中度的提高，从而加速房地产企业的优胜劣汰，使优质企业拥有更大的市场份额，使短期投机资金退出，促使房地产业长期健康稳定发展。

    从公司所处的区域性房地产市场来看，江苏省尤其南京、苏州、无锡三市，由于自2003年以来就一直采取“房价申报、物价审批”等措施稳定房价、打击炒房、规范市场行为，因此宏观调控，对该区域房地产市场的负面影响相对较小。随着城市化进程的加快，这些地区房地产规模还将进一步扩大。南京今后几年城市人口将达到1千万，商品房的有效需求每年至少应该有1千万平方米，就南京市场而言，预计未来几年房地产业还将会保持20%以上的增长率。而苏州近几年经济增长势头好，进入工业区和高新开发区的国际大企业迅速增加，带动了大量住宅需求。无锡则是一个民营经济发展较快的地区，预计未来几年，新兴中产阶层的迅速增加和城市化进程加快，将促使无锡房地产业继续保持稳步增长态势。

    对栖霞建设来讲，我们所开发的项目都是符合国家经济政策的。包括股份制改造前开发项目在内，我们在南京建成的1000万平方米住宅中，就有200万平方米是政策性住房。根据近年二手房市场数据显示，公司购房者95%是用于自住，平均按揭率在35%-40%左右。除此之外，在江苏，我们的品牌优势相当突出，据一项专项调查表明，南京有48%的市民愿意购置栖霞建设开发的住宅。栖霞建设已成为“优质、诚信”的代名词。

    历史翻到了2008年，无论国际国内经济环境如何风云变幻，中国走向世界舞台中心的长远趋势不会变，新一届政府带领人民加速奔向更高水平全面小康的美好前景不会变，宏观调控促使社会更加和谐、行业更加健康的根本方向不会变，同样，栖霞建设将企业发展融入社会发展、行业发展大局的思路不会变，倾情为人们造“一个温馨舒适的家”的信念与追求不会变。按照十七大和中央经济工作会议精神，我们将更加关注民生，提高经济适用房比例，加大保障房建设参与力度，进一步提高项目“四节一环保”水平。从而实现由“被调控者”向“被支持者”的地位转变。我们相信，随着更多优质环保的四新技术被大量引进、吸纳、集成和创新，先进的科学技术将更多地被应用于房地产业；更新的建筑设备以及更好地节能、节水、节约土地和原材料将给所有住宅企业提出新的课题和要求。栖霞建设十多年来一直致力于这方面核心竞争力的锻造。

    企业公民

    见证社会责任对于企业持续发展的意义

    笔者：世界500强企业每年都要发布企业公民报告或社会责任报告。为让我国的大企业能尽快融入国际社会，国家国资委也要求有条件的中央企业定期发布社会责任报告或可持续发展报告。据了解，栖霞建设将推出《企业公民报告》，这在行业内尚不多见，这更多的是出于一种怎样的考虑？具体做法有哪些？

    陈兴汉：栖霞建设作为一家诚信经营的上市企业、公众公司，多年来得到社会方方面面的广泛关注和爱护，为建立与房地产市场和资本市场的良性互动，增加透明度，也为及时了解和回应利益相关者的意见建议，主动接受政府和公众的监督，同时也为了宣示我们的信念，公司从现在开始，每年在公布年报的同时，将接受第三方国家权威机构评估并发布企业公民报告，以此来记录栖霞建设在履行社会责任方面的点点滴滴，来见证栖霞建设人追求理想的每一段历程。《2007栖霞建设企业公民报告》将于2月28日公开发布。

    我们始终把“给你一个温馨舒适的家”，作为栖霞建设最高的使命和终极目标。对于消费者，它意味着提供优质的住宅产品，开启健康、审美的生活方式，建设和谐的社区文化；对于投资者，它意味着忠诚于你的委托，回报一份令你满意的收益；对于员工，它意味着尊重你的追求与期盼，提供一个实现自我价值的理想平台；对于合作伙伴，它意味着相互支持，互利共赢；对于城市，它意味着延续城市的文脉，努力打造富有生命的建筑，使城市成为既传承历史文化，又体现时代精神，个性鲜明的理想家园；对于社会，它意味着诚信经营，规范运作，致力于住宅产业现代化的推进、房地产行业的可持续发展和社会主义和谐大家庭的建立……

    这一做法其实酝酿已久，2006年，公司即被央视第一财经评为“中国房地产最佳企业公民”第一名，2007年1月，公司被企业公民委员会、中国房地产报评为“中国优秀企业公民”，2007年11月被企业公民委员会、央视经济频道评为“中国房地产最佳企业公民”。社会各界的关注让我们意识到了我们身上肩负的社会责任和历史使命。