房地产信托基金悄然酝酿

要让其健康长远发展还有待政府将房产证券化政策瓶颈打开

    由于银监会自去年开始对房地产贷款额度加以严格限制，房地产公司融资受限，房地产信托基金(REITs)作为一种融资模式再度被业界关注。尽管目前针对房地产信托基金的相关法律还在征求意见阶段，但近期，国内各大信托、基金公司纷纷着手成立房地产信托基金。拥有大量资金的保险公司由于不能直接投资房地产信托基金，也采用参股基金的方式投资房地产信托基金，海外资金也在去年底更为热衷地投向房地产基金，房地产信托基金悄然酝酿。

    据全球最大的商业房地产服务公司世邦魏理仕透露，近来，前往该机构咨询并洽谈房地产估值业务的海内外信托基金机构明显增多，其中准备做股权投资型基金和私募基金的比较多。由于自去年起，中国政府对房地产宏观调控力度加大，房价飞涨的一线城市银行房贷规模增长幅度进一步萎缩的利空，令专业基金投资机构愈发活跃，而二三线城市较大的物业增值空间吸引了更多的境外投资人。

    近几年，国内的房地产企业已逐渐对房地产信托基金(REIT s)有所认识，大中城市中一些实力较强的开发商基于对金融及房地产市场发展的良好预期，已经在有意识地做优质持有物业，准备在今后以REITs的方式从金融产品市场获得长久收益。应该说，这为目前出现的许多准REITs信托理财产品提供了良好的目标项目。另外，在紧缩政策下，除中小房企资金紧张，不少大型房地产公司也因持有大量土地存在资金短缺的压力，急于寻找银行贷款以外的融资渠道。

    与此同时，新的《信托公司管理办法》出台后，更加严格规范的管理迫使信托投资机构急需依托信托平台长线发展的业务突破。而房地产信托基金方式将成熟物业稳定租金收入作为基础资产，通过信托产品设计实现信用、收益和风险的结构化安排。在信用方面，投资者对资金使用者的信用依靠由过去的筹资企业转变到直接产生现金流的基础资产上面，可避免该企业其他负面信用因素对投资者的影响。在收益上，投资者投资收益的期望直接与当初测算预计的租金收入挂钩，避免了以往信贷融资受不合理成本支出的影响。同时在风险方面，投资者对资金回收的风险担心主要关心租金收入的基础资产是否如期稳定，而不用担心企业经营中非基础资产的影响。另外，界定为信托财产的租金收入受到法律独立性的保护，由信托专户管理，能够避免第三方的追偿。这些要求借用目前的信托平台已经可以运作了。而资金充盈的银行对审慎、合规运作的房地产信托投资基金也有很强的买单意愿。尽管目前相关的配套政策还不完善，但各信托机构都十分看好未来房地产信托基金市场的前景，并开始谨慎运作。据了解，北京国投和上海国投目前已经采用股权投资方式做成了几只房地产信托基金。联华信托正加紧备战房地产投资信托基金，

    预计在今年上半年推出REITS产品。荷兰国际投资管理公司(ING)此前也宣布成立了房地产基金，将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REIT s)，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。新加坡凯德置地、美国的EI、蓝山等机构也以私募股权投资基金方式进入中国房地产行业。

    尽管专业投资机构对房地产信托投资基金跃跃欲试，去年12月，信托公司集合资金信托计划中投向房地产领域的规模占比由11月的2%跃升至43%。但据有关统计，在2007年发行的587个信托中，不动产信托只有53只，占比9.03%；集合信托融资金额为845亿元，不动产信托融资115亿，占比13.6%。全国全年房地产投资额大致为2.528万亿元，其中，来自不动产信托的投资占比为0.46%。在信托业务中，房地产信托比重还很少。这主要由于缺乏与REITs产品相配套的税收、登记等政策。

    北京国投有关人士认为，房地产信托投资基金产品存续期长，能够保证规模和收入的稳定，同时也符合有关部门创新发展方向。同时，采用REIT s，投资机构将选择高水准的物业管理企业以保证投资项目的升值，促使房地产市场长远良性发展。但目前我国缺少对固定资产“名义持有人”免税的相应政策，另外，现在对信托业务中的资产转移需要交纳高额的交易税费，没有信托财产登记政策的保证，集合信托由于缺少证券化政策支持，采用的合同资产买卖无法实现资产的凭证化，信托投资基金存续期满或市场出现震荡如何赎回的问题，更是目前业界亟需解决的政策问题。

    据了解，目前信托投资机构设计房地产信托投资基金大多选择单一的机构投资者，以规避现有最高50单的政策限制。并采用股权型投资基金，规避银行投资房地产的贷款限制和产权过户矛盾，面向房地产企业多个项目的打包资产，规避了单个项目面临的赎回问题。由于受到制度、政策的限制，很多信托产品只是采用了REIT s某些局部要素的准REIT s，而难于作成标准的REITs。

    很显然，要让房地产信托投资基金健康长远的发展，除市场各方的推动，还有待于政府从政策上将房产证券化的瓶颈打开。据悉，银监会正在拟定REITs的管理办法。业内人士普遍认为，房地产信托投资基金的春天已经走近，今年房地产信托投资基金将会成为市场追捧对象。