美国次贷危机底部难显 房地产短期难以回暖

凯雷资本、贝尔斯登近期接连倒下。从根本上说，华尔街投行们仍“失前蹄”于住房抵押贷款证券化。而这一危机的“始作俑者”——疲软的美国房地产业和信贷泡沫目前仍未显现见底迹象。

    房地产处于衰退初期

    “美国经济正步入其7年内的第二次泡沫后衰退

    时期。”摩根士丹利亚洲主席史蒂芬·罗奇日前在一篇题为《双泡沫困境》的文章中指出。

    罗奇表示，与2000年和2001年期间由于商业资本消费崩溃而引起的经济衰退不同，当前的经济衰退则是由房地产和信贷泡沫的双双破裂引起的。“房地产和信贷这两个经济部门在顶峰时期占到美国GDP的78%，相当于7年前造成美国经济衰退的部门所占GDP比重的整整6倍。”罗奇指出。

    建设银行研究报告认为，美国经济将进入增长放缓时期，房地产市场已处于衰退初期阶段，短期难以复苏。

    一方面，美国国内累积的可供出售房屋较多，需要一定时期释放和消化才能恢复正常水平。

    另一方面，美国通货膨胀压力加大，美联储连续降息的货币政策遭遇两难境地，这都不利于房地产市场尽快回暖。

    而悲观的市场预期也影响着房地产价格走势。美国商务部上月公布的1月份预售房屋销售量下跌，该数据已经是连续第三个月下跌，跌至12年来的最低水平。中金公司分析报告认为，购房需求的不断萎缩将给近期的供给数据构成压力。目前，美国新房开工空间在不断缩减，但仍未到达底部。

    不少机构预计,美国房市将在相当长的时间内持续低迷，房价最早要到2009年—2010年才有回暖的可能。

    贷款违约率上升

    与“精神不振”的房地产市场相比，贷款违约冲减资产和抵押贷款证券化泡沫破灭引发的连锁反应，对市场流动性的冲击更为严峻。

    在过去的半年里，全球范围的银行资产冲销总额已超过1500亿美元。包括花旗、瑞信在内的大行都损失惨重。标准普尔评级服务公司日前预计，次级住房抵押贷款资产冲减总额将可能达到2850亿美元。

    与此同时，美国房屋抵押贷款止赎率也在不断上升。房屋抵押贷款止赎，是指通过房贷购房者因长期不能按时偿还房贷，而丧失对作为抵押品的房屋的赎回权。这些房屋将被贷款银行收回并拍卖。鉴于美国整体房价水平仍在下降，银行将可能因无法将收回的抵押房屋卖出而面临更大损失。

    据统计，美国2月份房屋抵押贷款止赎数量达223651套，高于去年同期近60%。其中，因止赎而被银行拍卖但无法卖出的房屋数量比去年同期增长了110%。

     Realty Trac公司首席执行官James·Saccacio表示，尽管上个月的止赎率环比有所下降，但由于房价仍在下跌，止赎数量峰值还未到来。