2008年房地产宏观调控开局就充满戏剧性:国家有关部门开始通过减免税费等手段来为房价"瘦身"。
继国家税务总局、财政部联合出台经济适用房等房屋出租税收优惠政策之后,国家发展改革委拟通过降低房地产中介收费标准来减轻房价压力的说法得到了证实。
多位房地产中介公司负责人向记者表示,已经获悉国家发改委调研中介收费的事情。房地产中介公司人士均表示,房地产中介收费占房价比例不高,此次中介收费标准调整,不应该将"降低中介收费标准来降低房价"作为收费价格改革的参考依据。
降费打通流通环节
虽然物业税尚未"实转",但打通房屋流通环节,激活存量房来提高房屋供应量,进而达到稳定房价的目的已经成为宏观调控的一个主要方向。
今年年初,北京等多个城市都对本地区存量房市场进行了调研,研究激活存量房供应市场的问题。
"发达国家都是对持有环节征税,我国是对交易环节征税比较重,"我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖表示,税费负担太重,被认为是阻碍房屋流动的主要问题。
3月14日,国家税务总局和财政部联合发文,对个人购买、出租经济适用房税收进行了优惠,提出个人购买经济适用房契税减半、租房收入减税10%等政策。
但是房地产流通环节税收需要整体税制改革,整合目前所有的流通环节税收,转变为物业税,而物业税的推出,还待时日。
就在两部门减税政策出台不久,即从房地产中介行业传来国家发改委调研中介收费标准的消息。
一位中介公司经理透露,目前正处于中介行业协会、住房与城乡建设部和国家发改委就具体问题进行磋商的阶段,此时整个中介行业不便对外发表看法。
几乎所有的中介行业负责人对收费标准调整问题保持沉默。
21世纪不动产的一位人士说,目前行业收费标准调整问题处于征求意见阶段,任何公司不便对政策的调整作评论。
但是从采访多家中介公司获得的一个消息表明:国家发改委倾向整合、规范现有中介行业收费项目,将中介收费项目分门别类地公布出来,同时希望在现行收费标准上能有个整体性的降低,以降低中介费附加在房价上的压力。
目前北京地区通行的中介收费标准为3%,具体交易业务时,中介公司会有适当的折扣。
而部分南方地区中介收费标准低达千分之几。中介收费标准在全国并不统一。
已经获得消息表明,调整后中介收费标准"至少不会提高",并将在现有基础上进行分类、细化。价格主管部门想把中介收费变成一本"明白账"。除了降低收费标准外,还有规范市场的想法。
目前北京二手房交易量为9万套左右,上海10多万套,整体流通比例不到3%,而成熟市场二手房交易量占总交易量比例会达到8%,仅北京市就有高达500万套的存量房。
从2008年至今的宏观调控政策来看,降低流通环节税费,促进房屋流通成为稳定房价的一个手段。在对房地产交易环节税收实行优惠政策后(财政部、国家税务总局3月发出通知,个人购买经济适用住房,在法定税率基础上减半征收契税;廉租住房经营管理单位的租金收入,免征营业税、房产税;对个人出租住房取得的所得减征10%的个人所得税),附加在流通环节的各种费用开支,就又成为主管部门调整的对象。
质疑:有用?合理?
虽然中介收费标准调整是否一定降低还没确定,但是多家中介公司负责人在谨慎对待行业收费标准调整问题的同时,都对降低行业收费标准提出了质疑。
"中介收费只有3%,全部取消掉,能对房价有多大影响?"胡景晖说。
目前我国中介收费标准在世界上属于比较低的水平,美国和日本为6%,香港等地区收费标准也在4%-5%。
虽然规定收费标准为3%,实际上中介公司在完成房屋交易时,都必须给客户打一定的折扣,整体下来,行业平均收费标准约在2.5%。
作为一种探讨的观点,某中介行业总经理在奇峰国际与中国林业科学院的战略合作仪式上向记者表述了他的观点。
这位总经理说,目前二手房流通环节最大的成本来自税收,各种税收约占房价的10%,仅营业税一项就达5.5%。
"降低流转环节税费,应该先取消营业税!"一位中介公司老总毫不客气地说。
对于国家税务总局和财政部日前发布的租房税收优惠政策,上述中介公司总经理表示"毫无作用"。
因为北京市实行的税收标准,已经在数年前就超过了国家税务总局和财政部发布的二手房优惠税收标准。即便如此,二手房交易的税收负担仍然很重,而且税种设置不合理:没有在持有环节征税,而是在流通环节征税。
"在这个时候调整行业收费标准,是否合时、合理?"胡景晖介绍说,受房地产市场整体交易量下降影响,2008年以来,北京房地产中介行业迎来了"冬天"。先后有信一天等多家中介公司宣布倒闭。
对房地产的信贷紧缩政策,首先对二手房贷款和转按揭业务进行了紧缩。据悉,目前转按揭业务已经基本停办,这对中介行业是个致命的打击。
多位中介行业人士表示,此时调整中介收费标准,可能对行业的发展不利。
"中介行业好不容易完成了'房虫——店铺经纪人——网络经纪人'的转变,这时候调整收费标准,有可能使行业发展倒退回去。"一位中介公司老总说。
在10年前,中介收费可能只有几百元,但是"吃差价"等行业黑幕盛行。在规范行业发展和帮助稳定房价的两难选择上,政府的决策令中介行业人士屏住了呼吸。
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