中小户型渐成北京楼市供应主流 售价一路上扬

2008年以来，北京房地产市场新增供应的套均户型面积在100平米以下的中、小户型项目上市量骤然增加。多家房地产研究机构的统计数据显示，截止08年3月20日，在已获得预售许可的项目中，中小户型项目个数已占到新增供应住宅类项目的52%，而去年同期这一数据仅为38%。供应的中小户型总面积为8.3万平米，1万余套，分别占总供应量54%和65%，中小户型产品已渐渐成为北京楼市供应的主流。

    业内专家指出，随着“9070”政策的逐步落实，中小户型的市场占比、供应量均有显著提高，大量小面积、低总价的房地产项目供应市场，一定程度上满足了中低收入普通购房人购房需求。

    中小户型销售良好

    中小户型的销售情况普遍好于以大户型为主的项目。亚豪机构统计数据表明，1、2月份新增供应的住宅项目中套均建筑面积100平米以上的大户型项目平均销售率仅为24%，而套均建筑平米在100平米以下的中小户型项目平均销售率为36%，高于大户型项目12个百分点。 

    从销售率超过50%的中小户型项目分析，热销项目有两种类型，一类是虽然位于五环周边区域，但交通相对便利，销售单价偏低，单套总价在80万元以下的项目。如“邑上”、“世嘉博客”等项目。以“邑上”项目为例，虽已邻近六环路，但位于昌平区中心商业区，周边商场、超市、医院、银行等生活配套完备，能充分满足生活所需，适合自住型购房人，因此销售情况较好，1月26日开盘，经过1个半月已完成了71%的销售。

    另一类是临近中心城区，虽售价相对较高但具有一定升值潜力的项目。如“公园1872”、“鼎城”等项目，与周边商务区车程在20分钟以内，社区环境好，周边配套齐全，虽然套均总价在140万元上下，但多重优势使此类项目的销售率均在50%以上。

    售价一路上扬

    随着城市化进程的加快，城区建设用地日渐稀缺，使得中小户型项目不得不向五环外区域扩展，近郊商业配套和公共交通的完善也促进了中低收入群体选择在房价相对便宜的近郊置业。从08年取得预售许可的项目来看，62%的中小户型项目位于五环外区域，而54%的大户型项目位于中心城区。

    但是中小户型项目的外移并没有遏制其房价的上扬，据亚豪机构统计数据显示，截止3月16日，取得预售许可的中小户型项目拟售均价为9977元/平米，同比去年，2008年中小户型项目售价涨幅达到了22%。

    中小户型项目虽相比大户型具有总价低的优势，但这是以减少使用面积换来的，单价并未下降，在旺盛的市场需求下，中小户型项目的售价也水涨船高。

    亚豪机构副总经理王英男预计，2008年中小户型项目的上市量还将进一步增加，但在土地利用率大为提高的同时也带来了一定公共问题，小到社区内的绿地面积、停车位的规划数量，大到公共交通的承载能力、教育及医疗的配套问题等，这些都需要相关部门以及开发企业统筹考虑、科学安排。