★2008年全国新增住房需求人口(不含拆迁人口)达2500万人左右,预计新增住房需求约6至8亿平方米,而今年预计竣工面积仅为5亿平方米左右。
★从2008年全国36个大中城市公布的住房建设计划来看,仅有北京、天津等10个城市明确了“两限房”建设计划,其他26个城市均未公布。
★2008年,我国将实施紧缩信贷政策,新增贷款盘子严格控制在3.6万亿元左右。
国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示,70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上,2008年1月和2月继续攀升,同比分别上涨了11.3%和10.9%。一位不愿透露姓名的权威专家指出,通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干因素综合分析可以发现,2008年房价仍存在上涨趋势。
城镇化加快需求旺盛
近几年,我国住房供需矛盾突出,2008年这种状况将继续存在。
一是随着城镇化进程的加快,城市住房需求压力增大。统计数据显示,2007年我国城镇化率达到44.9%,比上年提高1个百分点。随着城镇化进程的加快,我国每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加1000万人左右,这部分转移的劳动力不仅将增加对城市住房的临时需求,也会增加长期需求。
二是城镇新增就业人员增加,构成新的住房需求。近几年,随着经济的快速发展,我国每年新增就业岗位大约在1000万人左右,将构成新的住房需求。
三是居民的住房改善性需求将增加。2007年,我国城镇居民人均可支配收入达到13786元,实际增长12.2%,增幅比上年提高1.8个百分点,随着城镇居民收入的逐年提高,对住房的改善性需求将增加。如果对住房改善性需求按城市人口1%左右测算,预计2008年这部分需求人口达500-600万人。
四是每年城市拆迁和改造,将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。据了解,目前全国每年城镇房屋拆迁计划达13000万平方米左右,实际拆迁规模达到近10000万平方米,按照“拆一、建一、还一”的原则,将相应增加当年被拆迁居民的被动性住房需求。
此外,资本市场发展不稳定,有可能增加对房地产的投资性需求。目前,我国股市发展存在较大不稳定性,这使得住房投资性需求相应存在不确定性,影响较大。
综合考虑上述因素,这位不愿透露姓名的权威专家预计,2008年全国新增住房需求人口(不含拆迁人口)达2500万人左右,按照城镇家庭户均人口2.97人,套均住房建筑面积60-80平方米测算,加上拆迁带来的被动性住房需求,预计2008年新增住房需求约6至8亿平方米。
供给偏紧结构难调
解决住房需求问题,主要应当依靠增加住房供应。
2008年住房供应面临两个问题:
一是住房供应总量偏紧。目前,从各地公布的住房建设计划来看,2008年各地均不同程度地加大了住房建设力度。据不完全统计,仅全国36个大中城市住房建设面积就达3亿平方米,其中普通商品住房占75%,保障性住房占25%。如果各地住房建设计划能够如期完成,对于缓解住房供需矛盾将起到积极作用。
但从实际执行来看,由于普通商品住房建设计划是由政府主导编制的,执行却需由房地产开发企业等市场主体来完成,因此,这项建设计划能否如期完成还有待观察。从历年全国商品住宅的竣工面积来看,2005-2007年全国商品住宅年均竣工面积约4.55亿平方米,2008年即使增幅达10%,预计年竣工面积也仅为5亿平方米左右,与当年住房需求相比,仍存在巨大缺口差异,住房供需关系依然吃紧。
二是调整供应结构难度大。解决住房问题的另一方面是,加大住房供应结构调整力度,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应。2006年,“国六条”提出各地新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积70%以上的目标。从2006年和2007年的实际执行情况来看,住房供应结构调整虽然有所改善,但距离目标要求还有较大差距。从2008年全国36个大中城市公布的住房建设计划来看,仅有北京、天津等10个城市明确了“两限房”(限面积、限房价)建设计划,其他26个城市均未公布说明调整住房供应结构仍存在一定难度。
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